מהו מושע: האם כדאי לקנות מקרקעין משותפים?

כאשר קרקע מסוימת מצויה בבעלות של שניים או יותר, הרי שמדובר בבעלות משותפת או במינוח הרווח - מושע. מדובר למעשה בשותפות בחלק בלתי-מסוים בקרקע, שיכולה להיות שווה או בחלקים שאינם שווים – לדוגמה, לפלוני אחד בעלות על מחצית מהקרקע, לאלמוני יש רבע ממנה ולחמישה אחרים יש 1/20 מהקרקע כל אחד.

שכיח להיתקל כיום בקרקעות לבנייה רוויה (דהיינו, בנייני דירות) בייעודים שונים המצויות בבעלות משותפת של עשרות ואף מאות בעלים. בעלות משותפת כזו נוצרת לרוב מכוח הדין ו/או הסכמים מגוונים, בהם ירושות, מהלכים תכנוניים של הרשות המקומית כדוגמת איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים, מכירת חלקים מהקרקע בזמנים שונים לרוכשים שונים (שמוכרים הלאה באותו האופן), מתנות, חכירות וכדומה.

אמנם הבעלות המשותפת אינה מונעת מבעלים משותף לקשור עסקות לגבי חלקו בקרקע, וזאת אף ללא צורך בהסכמת הבעלים האחרים (ובלבד שאין הגבלה על כך מכוח הסכם), אולם מצב זה עלול להכביד עד מאוד על פיתוח הקרקע המיועדת לבניה רוויה – קשירת עסקות בנייה עם יזם למימוש ומיצוי מלוא זכויות הבניה האפשריות בקרקע המשותפת. זאת, בראש ובראשונה כאשר אין הסכמה בין השותפים בעניין זה.

בנסיבות אלה, נשארת הקרקע בשיממונה ובקיפאונה, ולא ניתן לבנות עליה ולפתחה, תוך שנגרם לבעלים המשותפים הפסד כלכלי ניכר, שהרי שוויי קרקע פנויה אינו כמו שווי קרקע מבונה.

רחוב האקליפטוס בתל אביב. הבעלות המשותפת אינה מונעת עסקת יחיד צילום: עמית שעל

פירוק השיתוף

הפתרון לנסיבות של היעדר הסכמה בין השותפים בקרקע, לרבות בקרקע לבנייה רוויה, בין בהסכם שיתוף ובין בהסכמה אחרת, הינו פירוק השיתוף.

החוק מאפשר לכל שותף, יהא חלקו בבעלות אשר יהא, לפרק את השיתוף בכל עת ולסיים את הבעלות המשותפת. החוק מונה שלוש דרכים לפרק את השיתוף, תוך שהוא קובע את עדיפותן בסדר יורד:

1. הסכמת כל השותפים על אופן הפירוק - בהעדר הסכמה כזו – ולרוב זה המצב – רשאי כל אחד מהבעלים המשותפים לפנות לבית המשפט שיורה על פירוק השיתוף.

2. חלוקה בעין – חלוקה של הקרקע והענקת בעלות ספציפית לכל אחד מהבעלים המשותפים בחלקות החדשות שנוצרו. חלוקה בעין תיעשה אך ורק אם הדבר אפשרי פיזית ותכנונית ומבלי לפגוע במי מהשותפים. אפשר שהדבר ייעשה באמצעות רישום בית משותף.

יודגש כי במקרה של בנייה רוויה חלוקה כזו אינה אפשרית, שכן זכויות הבנייה ניתנות לבניין שעתיד להיבנות על הקרקע במשותף. במקרים אלה מתמקד מאמר זה.

3. מכר במזומן של חלקי השותפים - בהעדר האפשרות לחלוקה בעין ובנסיבות בהן פירוק השיתוף על דרך רישום בית משותף אינו מתאים או שהחלוקה בעין תגרום ל"נזק ניכר" לבעלים המשותפים, כולם או חלקם, יאמץ בית המשפט בדרך כלל מכר במזומן של כל חלקי השותפים למרבה במחיר באמצעות כונס נכסים, אשר יחולק בין הבעלים המשותפים, כל אחד על פי חלקו היחסי, לאחר תשלום המסים על פי החוק.

זהו בעצם המקרה הקלאסי של פירוק שיתוף בקרקע לבנייה רוויה. בית המשפט ממנה כונס נכסים שמעמיד את הקרקע למכירה בדרך של התמחרות פומבית לכל המרבה במחיר, בכפוף לאישור בית המשפט את הזכייה. לחילופין, הדבר נעשה בכל דרך אחרת הנראית לבית המשפט כיעילה והצודקת ביותר בנסיבות העניין.

כאן המקום לציין כי המגמה הרווחת בבתי המשפט היא לפרש את החוק מתוך ראייה תכליתית-כלכלית. זו מובילה לא אחת לפתרונות יצירתיים הסוללים את הדרך לסיום יחסי השיתוף בקרקע. עמדה זו גם יוצרת הזדמנות מצוינת לקידום עסקות והשאת רווחים, ובלבד שבעלי הקרקע יפעלו בתבונה ובאחריות.

עו"ד טל קנת. מומלץ ליטול יוזמה ולא להיגרר

בנייה רוויה: כיצד על בעלים משותפים לפעול?

בהנחה שהבעלים המשותף אינו יזם נדל"ן, והסכם שיתוף אינו מעשי או לא קיים, מומלץ לחתור וליטול יוזמה על מנת להוביל את התהליך ולא חלילה להיגרר אחריו. זאת משום שבמצבים כאלה זהו עניין של זמן עד שגורם כלשהו יפרק את השיתוף בקרקע וינסה לכפות על בעלי הקרקע עובדות מוגמרות בתנאים ובאופן שלא תמיד תואמים את ציפיותיהם.

כך למשל, יזם עלול להתעקש על רכישת הזכויות בקרקע במזומן במקום להציע עסקות בנייה מסוגים שונים. לכן, טוב יעשה בעלים משותף בקרקע לבנייה רוויה אם ראשית ישכור את שירותיו של עורך דין הבקיא בנושא זה על בוריו, על מנת שיפעל עבורו באופן הבא:

1. יגבש קבוצה של כמה שיותר בעלי קרקע המעוניינים ליטול את גורלם בידיהם ולקדם עסקת מיטבית עבורם. גיבוש קבוצה כזו יבטיח לבעלי הקרקע יתרון משמעותי בניהול המו"מ מול היזם הפוטנציאלי, וישיג עבורם תנאים טובים לאין שיעור מאשר אם כל אחד מהם היה מנהל מו"מ בנפרד מול יזם.

2. יאתר יזם מתאים שיציע לקבוצת הבעלים מגוון עסקות מיטיבות כגון עסקת קומבינציה, עסקת שירותי בנייה, עסקת מכר במזומן או שילוב של כל אלה.

3. יפעל למקסום הסיכוי של היזם לזכות בהתמחרות לרכישת מלוא הזכויות בקרקע; ולחילופין, במקרה של הפסד בהתמחרות ורכישת זכויות הבעלים המשותפים על ידי יזם אחר – להבטחת המחיר המירבי האפשרי עבור הזכויות הנרכשות.

4. יבטיח אפשרות ליציאה מהעסקה במידה שהיזם לא "סיפק את הסחורה" בתום פרק הזמן שנקבע מראש. דהיינו, לא זכה בהתמחרות (או שכלל לא נקבעה כזו) או לא הוציא היתר בנייה לפרויקט. זאת, על מנת שלא ליצור מצב של קיפאון שבו בעלי הקרקע "שבויים" בידי היזם ואינם יכולים להוציא את הפרויקט לפועל עם יזם אחר

עו"ד חגית כרמלי. עבודה מתואמת היטב מגדילה את הסיכוי לעסקה מיטבית

משרדנו ייצג בעלים של כ-10% במגרש בהרצליה פיתוח המיועד לבניין תעסוקה (משרדים) ומסחר בשטח של כ-22 אלף מ"ר. בשלב הראשון הצלחנו לגבש קבוצה של כ- 72% מבעלי הקרקע, ועמה יצאנו לדרך לאיתור יזם. משרדנו איתר מספר יזמים פוטנציאליים, כולם ראויים ובעלי שם, שהיו מעוניינים מאד בפרויקט. עסקה עם רוב בעלי הקרקע היתה מאד אטרקטיבית מבחינתם – בהתמחרות נותר להם למעשה לרכוש רק חלק קטן של הקרקע, מה שאיפשר להם מרווח גדול יותר בהעלאת ההצעה בהתמחרות והגדיל את סיכוייהם לזכות בה.

בסופו של מו"מ אינטנסיבי שערכנו עם אותם יזמים, נחתמה עסקה עם שותפות של חמישה יזמים מהמובילים בארץ, שבבסיסה הסכם קומבינציה בתנאים מיטיבים משמעותית מאלה שהוצעו ללקוחותינו בראשית הדרך, בטרם גובשה הקבוצה (בהיותם רק כ- 10% מבעלי המגרש). ההסכם כלל כמובן אפשרות יציאה מהעסקה לאחר פרק זמן מסוים, במקרה שהיזם לא יעמוד בהתחייבויותיו.

חשוב להדגיש כי החתימה על ההסכם היתה מותנית במתן התחייבות מצד היזם להתמחר עד לסכום שהוסכם בין הצדדים (אחוז מסוים מעל חוות הדעת השמאית למגרש). זאת, על מנת למקסם את סיכוייו של היזם לזכות בהתמחרות ובתוך כך להביא למימוש העסקה, או, במקרה שהיזם יפסיד בהתמחרות – למכור את זכויות הבעלים המשותפים במחיר המירבי.

בנסיבות כאלה, כאשר כוחו של היזם במגרש גדל משמעותית ועל מנת לשמור על קניינם, גדלים הסיכויים כי יתרת בעלי הקרקע יקשרו אף הם עסקה עם אותו היזם. מאחר שזה גם האינטרס של קבוצת הבעלים שאיגד משרדנו, הצלחנו להביא לכך שעוד בעלי קרקע הצטרפו לעסקת הקומבינציה שנחתמה.

נכון לכתיבת שורות אלה, ליזם עסקות עם כ-90% מבעלי הקרקע, והיד עוד נטויה. ככל שלא יקשרו עמם עסקות אחרות, הרי שנותר ליזם לרכוש רק חלק קטן במגרש, דבר המגדיל את סיכוייו לזכות בהתמחרות.

זוהי דוגמה אחת מני רבות לכך שעבודה מקצועית ומתואמת בין הצדדים המעורבים הגדילה את הסיכוי לקשור עסקה מיטבית.

הכותבים הם ממשרד עורכי הדין טל קנת, המתמחה בנדל"ן – פירוקי שיתוף ועסקות בנייה. מאמר זה הינו סקירה כללית ואיננו מהווה תחליף לייעוץ משפטי ההכרחי במקרים אלה