האם הנדל"ן המניב בישראל מחשב מסלול מחדש?

מוגש מטעם DUN'S 100  

בשנים האחרונות אנו עדים למגמה חריגה בהיקפה במדינת ישראל המתבטאת בעלייה עקבית במחירי הדיור בישראל ומחסור ביחידות דיור בעיקר באזורי הביקוש. ממשלות ישראל מתקשות להתמודד עם התופעה כאשר חדשות לבקרים עולות תכניות ורפורמות שונות שמטרתן להילחם בקטר המחירים שלא מפסיק לדהור קדימה. תחת מטריית הניסיונות הועלו במהלך השנים האחרונות מגוון של פתרונות שונים ויצירתיים, ביניהם: 'תכנית מע"מ 0', דיור בר השגה, דיור להשכרה, תכנית "מחיר למשתכן" לצד שינויים תכופים במיסוי, תיקונים בחקיקה וכלה בתכניות שונות להתחדשות עירונית (תמ"א 38, פינוי בינוי, הקלות וכו').

בד בבד, ניתן לזהות מגמה נוספת של בנייה אינטנסיבית של מבני תעסוקה ומסחר – מגמה שמלבד העובדה שמשנה את קו הרקיע ואת הנוף העירוני בישראל, טומנת בחובה סימני שאלה לגבי עתיד הנדל"ן המסחרי בישראל.

קשה להתעלם מתנופת הבנייה הקיימת כיום בישראל, היקף הבנייה הרחב מתפרס במספר רב של מוקדים עירוניים בעלי תצורות, שימושים ומאפיינים שונים. בתוך כך, במרכז הארץ, ובעיקר בעיר תל אביב-יפו קיימת בשנים האחרונות מגמה הולכת וגוברת של בניית עשרות מגדלים הכוללים בעיקר שימושי תעסוקה, מלונאות ומסחר.

אילוסטרציה צילום: יח"צ

בעוד שבשנת 2018 חלה ירידה בהתחלות בנייה בתחום המגורים, שטח התחלות הבנייה בתחום המשרדים והמסחר עלה בשיעור ניכר. עפ"י נתוני הלמ"ס לשנת 2018, בשנתיים האחרונות חל זינוק בהיקף התחלות הבנייה (שלא למגורים) שהסתכם בכ- 41% ביחס לשנת 2016. יתרה מכך, עפ"י הערכות עדכניות בשנת 2018 עמדה תוספת שטחי המשרדים רק בעיר תל אביב-יפו על כ-102 אלף מ"ר כאשר בארבע שנים הקרובות צפויה בנייה נוספת של כ- 880 אלף מ"ר.

תנופת הבנייה התפשטה גם לערים הסמוכות – ערים כמו פתח תקווה, בני ברק, רעננה, הרצליה, הוד השרון נמצאות כיום בשלבים שונים של אישור תכניות מתאר המאפשרות הגדלה משמעותית של היקפי זכויות הבנייה לטובת שימושי תעסוקה ומסחר. בשינויים אלה ניתן להבחין באופן בו וועדות מקומיות ויזמים רואים היום תכנון עירוני; תכניות נהפכו איפוא לכלי שרת של הרשויות המקומיות המתמרצות את גופי התכנון ואת היזמים להקים עוד ועוד שטחי מסחר ומשרדים חדשים, בין השאר, מפני ששירותים אלה משלמים ארנונה גבוהה יותר ממגורים.

אז מה הבעיה בתנופת הבנייה בנדל"ן המניב בישראל בשנים האחרונות?

החשש העיקרי בשוק המשרדים לטווח הרחוק הוא מהיצע גדול מדי שעשוי להגדיל את ההיצע והתחרותיות ויגרום מטבעו להוזלת דמי השכירות בסביבה. חשש נוסף הוא נדידה, התרוקנות ודחיקת המבנים הוותיקים הקיימים כיום (מבנים מסוג class B ו-C) לטובת המגדלים החדישים במרכזי הערים ובסמוך לצירים המרכזיים. יתרה מזאת, ככל שהיצע המשרדים גדל, כך עולה הסיכון בייזום פרויקטים מסוג זה, לראייה ניתן לראות שבחלק מהבנקים היום קיים חשש להעניק מימון לפרויקטים מסוג זה, בעיקר באזור המרכז.

האם יש חשש מפני ירידה באטרקטיביות הנדל"ן המניב בישראל?

התחזיות צופות כי הריבית ארוכת הטווח תישאר נמוכה לאורך זמן רב, ומכאן שההשקעה בנדל"ן מניב תמשיך להיות אטרקטיבית בשל התשואות העודפות שהיא מניבה על פני השקעות אלטרנטיביות. במקביל, ואחרי תקופה ארוכה של ישיבה על הגדר, ניתן לזהות גם התעניינות וכניסה של בעלי עסקים, קבוצות רכישה ומשקיעים פרטיים לתחום הנדל"ן המניב (אשר רואים לנגד עיניהם את התשואה ה"בטוחה" בנדל"ן העסקי, התפוסות הגבוהות והמחיר הנמוך למ"ר (ביחס לתחום המגורים) ומתעלמים מהסיכון הגלום בנדל"ן המסחרי (המיסוי, עלויות האחזקה הגבוהות וכו').

לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן?

המיקום הוא ללא ספק פרמטר חשוב בנדל"ן לסוגיו - אימרה הרלוונטית לסגמנט המגורים, קל וחומר לתחום הנדל"ן המניב. יחד עם זאת, יש לתת את הדעת לסוגיה נוספת ולא פחות חשובה בעינינו והיא כל נושא תכנון ונגישות התחבורה הציבורית בישראל.

התכנון בישראל התבצע לאורך השנים תוך התחשבות מועטה בנושא התחבורה הציבורית. המדינה השקיעה בעיקר בפיתוח של כבישים מהירים, מחלפים, גשרים, מנהרות וחניונים שנועדו לשרת בייחוד את בעלי הרכב הפרטי ולא פיתחה די הצורך את היצע התחבורה הציבורית, את מערכות הסעת ההמונים במטרופולינים ואת התשתית המסילתית הבין עירונית.

עם פרסום המלצות דוח מבקר המדינה שפורסם לאחרונה במקביל לשינויים והתפתחויות טכנולוגיות בתחום הרכב האוטונומי, שיפור והרחבת מערך רכבת ישראל וקידום פרויקט מתע"ן - אנחנו סבורים שהעתיד מבקש להכתיב תפיסה אחרת בה דווקא "נגישות, נגישות, נגישות" – היא שם המשחק.

אם כך, פנינו לאן...?

התחרות בשוק תגבר על כך אין עוררין, במשק תחרותי טבעי שתיהיה תחרות. התחרות אמנם עשויה להביא לירידה בתפוסות, האטה בקצב האיכלוס ואף לנדידת חברות לערים אחרות ולמרכזי עסקיים ראשיים (תל אביב, הרצליה, רעננה). אולם מנגד השינויים התחבורתיים הצפויים בכוחם להביא לחיזוק ופיתוח כלכלי של מרכזי הערים, הגברת אינטנסיביות שימושים ואולי אף לעליית ערך הקרקע. התועלת מפרויקטים תחבורתיים בשיפור הנגישות, הפחתת היוממות, הפקקים ועומסי התנועה – היא כאמור שם המשחק. באזורים הממוקמים בסמוך לתחנות ולצירי הרכבת, אף צפויים לעלות הביקושים ואיתם גם מחירי הקרקע.

חשוב לומר שבניגוד לכל נבואות הזעם על הצפה בשטחי משרדים ועצירה בביקושים, כיום עדיין לא ניכרים סימני בולטים של האטה או ירידות מחירים בתחום הנדל"ן המניב – כך שהציפיות והתחזיות לעודף בשטחי תעסוקה ומסחר ובהתאמה ירידת מחירים מוקדמות ועומדות כרגע בסימן שאלה.

אנו מאמינים כי הנכסים הקרובים לציר רכבת ישראל, הרכבת הקלה, במיקומים מרכזיים יזכו ל"חסינות" – לאחרים מצפה תחרות עיקשת ויצטרכו בבוא העת להתמודד ביצירתיות מול התחרות הצפויה.