מגדל הבתימון מוכיח: יש אופק לדירה – גם באזורי הביקוש

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

היצע הדירות הדל ביחס לביקוש הרב בערי גוש דן הפך לפלונטר מורכב שאותו מתקשה המדינה להתיר כבר שנים לא מעטות. ניתוח שערכנו בקבוצת מזרחי ובניו מלמד כי האחראית הראשית למציאות העגומה היא מחיר למשתכן, תוכנית הדגל של שר האוצר משה כחלון שהיום כבר די ברור לכולם שלא עמדה במטרות שהוצבו לה.

בעוד הירידה בהתחלות הבנייה נמשכת, התוכנית, שהושקה ב-2015 ועלתה למדינה מיליארדים רבים, סיפקה עד כה כ-20% בלבד מהביקוש לדיור בשוק החופשי והחמירה את המחסור בהיצע המגורים במרכז הארץ בכלל ובגוש דן בפרט.

בולטות במיוחד בהקשר זה הן הערים חולון וראשון לציון. כך למשל, בחולון אין בנמצא כמעט קרקעות מדינה של רשות מקרקעי ישראל, כאשר רוב הקרקעות הפרטיות בעיר הן בבעלויות משותפות. יתרה מכך, בחולון לא אושרו תב"עות חדשות לבנייה מיידית זה שמונה שנים ויותר, וכן לא אושרו כמעט בעיר תוכניות להתחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38. תוכנית אחת כזו שכבר אושרה ויצאה אל הפועל בשכונת אגרובנק, הפכה לפיאסקו אחד גדול. 

גם במבט קדימה, אין יותר מדי סיבות לאופטימיות: תוכניות עתידיות דוגמת ח-500, ח-2030 וח-619 אינן צפויות לצאת לבנייה לפני 2030. מעבר לזה, יש להביא בחשבון כי תוכניות בתמ"א 38 בחולון אינן כלכליות כלל ועיקר, וזאת בשל הדרישה לבנייה מרקמית.

דוגמה מייצגת לזינוק במחירים בחולון מספקות דירות 4 חדרים חדשות, שמחירן טיפס מכ-2 מיליון שקל ב-2016 לכ-2.5 מיליון שקל כיום. גם באשר לדירות 5 חדרים חדשות בעיר, המצב דומה - הן רשמו תוך פרק זמן של כשלוש שנים בלבד עלייה של עשרות אחוזים במחיר, מ-2.3 שקל ל-2.7 מיליון שקל בממוצע.  

רוני מזרחי. הקבוצה מקדמת כיום בבת ים 18 פרויקטים קרדיט: יחצ

עיר שונה

על רקע תמונת המצב המדאיגה, יש עיר אחרת המהווה "סטיית תקן" ומוכיחה כי היא מסוגלת לספק פתרונות של ממש למחסור בדירות: בת ים. עיר החוף הצמודה לתל אביב, נמצאת בתנופת בנייה ופיתוח, וכבר היום מסומנת כיעד הנדל"ני החם של העשור הקרוב. בת ים מציעה הזדמנות יוצאת דופן למשפרי דיור מגוש דן, ובמיוחד לתושבי הערים הסמוכות, חולון וראשון לציון, כמו גם לתושבי חוץ המחפשים לגור בקרבה לים במחיר שפוי.

אחד הפרויקטים המתעתד לשנות את מצב העניינים ולספק בשורה אמיתית, הוא מגדל הבתימון של קבוצת מזרחי ובניו. במתחם, המשתרע על שטח של כ-10 דונם, מתחילות בימים אלה עבודות הבנייה לאחר שהתקבל היתר לשלב א' של הפרויקט. עם השלמתו יכלול המגדל 50 קומות - 40 מתוכן ישמשו לדיור ויכילו 180 דירות בתמהיל מגוון של 3, 4 ו-5 חדרים. שתי הקומות הראשונות במגדל מיועדות למסחר ואילו 8 הקומות הנוספות לבית מלון. הפרויקט יכלול כ-102 אלף מ"ר של שטחים בנויים, שמתוכם כ-62 אלף מ"ר ישמשו למגורים, מסחר, משרדים, דיור מוגן ובית מלון.

המגדל, השם דגש נרחב על עירוב שימושים, מהווה לראייתנו את התוכנית הנכונה והראויה ביותר למרכזי הערים הצמודות לתל אביב. זאת, משום שעתידו של שוק המגורים בישראל הוא בבנייה יוקרתית לגובה במרכזי הערים ובכניסות אליהן.

מגדל הבתימון הוא אחד מ-18 פרויקטים חדשים אותם החלה לבנות קבוצת מזרחי ובניו בבת ים, הכוללים 1,400 יחידות דיור. בשלב הבא יוקם מגדל נוסף של 30 קומות מדרום לו, בתכנונו של האדריכל פיליפ ריצ'ארד גינזבורג ובשיתוף משרד האדריכלים וי.אן.טי. גם מגדל זה יכלול עירוב שימושים של מגורים, מסחר, משרדים ותעסוקה.

בו בזמן ממשיכה מזרחי ובניו, הפועלת כבר למעלה מ-60 שנה בישראל ומעבר לים, לבנות בכל רחבי הארץ עם 36 פרויקטים חדשים ובהם 2,600 יחידות דיור, בשווי של 5 מיליארד שקל.

הכותב הוא מנכ"ל משותף ובעלים של קבוצת מזרחי ובניו, ונשיא לשכת הקבלנים החדשה בישראל