בדיקת כלכליסט
כך חולבת עיריית תל אביב עשרות מיליוני שקלים ממוכרי הדירות
מבדיקה של עשרות פסיקות שחיברו שמאים מכריעים עולה כי אלה מפחיתים את היטל ההשבחה של עיריית תל אביב על מכירת דירה במרכז העיר ביותר מ־90% מהסכום, או מבטלים אותו לגמרי. למרות זאת העירייה ממשיכה לשלוח חיובי תשלום של מאות אלפי שקלים למי שמבקשים למכור את דירותיהם
אישורן של התוכניות רובע 3 ורובע 4 נתפס בזמן אמת כאירוע משמח עבור בעלי הנכסים בשכונות מרכז העיר היוקרתיות של תל אביב.
- שמאי מכריע ביטל היטל השבחה בת"א שניתן מכוח תוכנית המתאר
- השמאי המכריע שוב מרסן את עיריית תל אביב
- העירייה קיבלה ברקס: הפסיקה התקדימית שתעלה ביוקר לתל אביב
התוכניות מתוות את האופן שבו ניתן לבצע התחדשות עירונית, ובעיקר פרויקטי תמ"א 38, במרחב הכולל בין היתר את שכונות הצפון הישן וכיכר המדינה: מרחוב אבן גבירול ועד הים בין רחוב בוגרשוב לנחל הירקון (רובע 3) ומאבן גבירול ועד איילון בין הרחובות שאול המלך ועד נחל הירקון (רובע 4). במשך שנות התכנון הארוכות לא איפשרה העירייה לבצע פרויקטים של תמ"א 38 באזורים הללו, ואישורה של תוכנית רובע 3 בינואר 2018, ורובע 4, ארבעה חודשים לאחר מכן, אמור היה לשחרר את הפקק.
צילום: יובל חן, צביקה טישלר
אכן, מאז שאושרו התוכניות יצאו לדרך כמה וכמה פרויקטי התחדשות במרחב. אולם לאישור התוכניות נלווה אפקט נוסף שאותו חווים כעת מאות בעלי נכסים שביקשו למכור דירה במהלך השנה האחרונה באזורים אלה - דרישת תשלום של היטל השבחה בסך מאות אלפי שקלים שגוזרת עליהם הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה של עיריית תל אביב.
ניתוח מיוחד שערך "כלכליסט" מעלה כי מאות דרישות התשלום המדוברות נשענות על גישות שמאיות הנוגדות את הפסיקה של ועדות ערר המקובלת כיום, ושקרוב ל־150 דרישות תשלום של העירייה נדחו כליל או הופחתו בשיעורים דרמטיים של 80% ו־90% בפסיקה של שמאים מכריעים - שמאי מקרקעין שמונו על ידי שר המשפטים לכהן בתפקיד מעין שיפוטי של הכרעה בסכסוכים שומתיים. את הניתוח ערך "כלכליסט" על בסיס מדגם רחב של 70 החלטות שומה מכרעת מבין אלו שהתקבלו ומופיעות באתר מועצת שמאי המקרקעין שבמשרד המשפטים.
מי קבע שיש השבחה
היטל השבחה הוא מס המוטל על כל עליית ערך של נכס הנובעת מתכנון. גובה המס נקבע על 50% משווי עליית הערך. כך למשל אם נמצא שהחלטה תכנונית הוסיפה למגרש מסוים ערך של מיליון שקל, על בעליו יוטל מס בגובה של חצי מיליון שקל. את המס מוסמכת הרשות לגבות בשני מקרים: מכירת הנכס המושבח, או מימוש זכויות הבנייה שמעניקה התוכנית.
אולם במקרה של תוכנית הרובעים, שבעקבותיה שלחה העירייה בשנה האחרונה את דרישות התשלום, כלל לא ברור כי חלה השבחה החייבת במס, וזאת משתי סיבות עיקריות. האחת: זו כאמור תוכנית אשר מתווה את האופן שבו אפשר לממש תמ"א 38 - תוכנית מתאר ארצית שלפי החוק זכויות הבנייה שאותן היא מעניקה פטורות מהיטל השבחה. השנייה: כלל לא ברור כי אישור התוכנית אכן הביא לעליית שווי הדירות. אם להסתמך על נתוני השנה שחלפה מאז אושרו שתי התוכניות, לא נראה כי חל שינוי מחירים משמעותי במרכז תל אביב.
אולם אם לשפוט לפי מאות דרישות התשלום ששלחה עד כה עיריית תל אביב לבעלי הנכסים המעוניינים למכור את דירותיהם ברובעים 3 ו־4, שוויה של כל אחת מהדירות במרחב עלה במאות אלפי שקלים.
רון חולדאי, ראש עיריית תל אביב. "שומות הוועדה המקומית עולות בקנה אחד עם הלכות בית המשפט העליון, בתי משפט מחוזיים וועדות ערר במטרה לגבות מס אמת" צילום: ריאן פרויס מניתוח "כלכליסט" ל־70 שומות ששלחה הוועדה המקומית, אשר נדונו כבר לפני שמאים מכריעים, עולה כי דרישת תשלום ממוצעת לבעלי דירות ברובע 3 עומדת על כ־267 אלף שקל, כלומר מבחינת העירייה חל זינוק של יותר מחצי מיליון שקל בשוויה של כל אחת מהן בעקבות אישור תוכנית הרובעים, ואילו ברובע 4 עומדת דרישת התשלום הממוצעת על 305 אלפי שקלים, כלומר ההשבחה שם לשיטת שמאי הוועדה המקומית גבוהה מ־600 אלף שקל.
אולם 70 השומות שנבדקו על ידינו נדחו כולן על ידי השמאים המכריעים שאליהם הגיעו: ב־58 פסיקות שניתנו בנוגע לרובע 3 ירד ההיטל הממוצע ל־17 אלף שקל בלבד, תוך שבמחצית מהמקרים נמצא כי לא חלה כל השבחה בנכס ולכן ההיטל היה 0, בוטל כליל. בסך הכל עמד שיעור ההפחתה הממוצע ביחס לשומת עיריית תל אביב על 92%.
ב־12 החלטות הנוגעות לרובע 4 ירד ההיטל הממוצע שקבע השמאי המכריע ל־35.5 אלף שקל, וההפחתה הממוצעת ביחס להיטל שקבעה הוועדה היתה בשיעור של 89.5%.
שבויים בידי העירייה
אך בעובדה ששמאים מכריעים דוחים את דרישת העירייה ושמאיה בסיטונות יש נחמה קטנה מאוד לנישומים. שכן, גם אלה מביניהם שיבחרו בזכות הערעור על שומת העירייה, צפויים לשנים ארוכות של התדיינויות משפטיות, שבהם ייאלצו להוציא מכיסם עשרות אלפי שקלים שלא יושבו להם: מתוך מאות דרישות התשלום שהוציאה העירייה על כ־300 דרישות תשלום הגישו הנישומים שומה נגדית, ובחצי מהמקרים ניתנה כבר פסיקה נגד עמדת העירייה. בכל המקרים הללו הגישה העירייה ערר לוועדת הערר המחוזית, מה שמבטיח עוד שנים ארוכות של התכתשויות.
שכר טרחה של חוות דעת שמאית נגדית נע בטווח של 40-20 אלף שקל, עלות אגרת השמאי המכריע היא 15-10 אלף שקל, וליווי משפטי לאורך ההליך, הממושך מול ועדת הערר עשוי להגיע ל־50 אלף שקל. כך שבסך הכל נאלץ כיום מוכר דירה ברובעים 3 ו-4 בתל אביב להיפרד מכ־100 אלף שקל כדי להתגונן מדרישות התשלום של העירייה, גם במקרה שבו היא מפסידה.
גם הקופה הציבורית נפגעת מהתנהלות זו. אפילו אם נניח כי עלויות העירייה בכל תיק נמוכות משמעותית מאלה של האזרח הפרטי, ועומדות בהערכה גסה על 30 אלף שקל, הרי שהכפלת סכום זה ב־300 מקרים שנדונו ונדונים מקרב אותנו ל־10 מיליון שקל מהקופה הציבורית.
לדברי עו"ד אריאל קמנקוביץ, מומחה בתחום התכנון והבנייה אשר מייצג בעלי נכסים בהליכים הללו, ההוצאות הכספיות הן רק חלק מהנזק שנגרם לבעלי הדירות ברובעים. עיקר הפגיעה לדבריו היא בחוסר היכולת של המוכר לתמחר את העסקה במשך התקופה הממושכת שבה הנושא נדון בערכאות.
עו"ד אריאל קמנקוביץ' צילום: פוטו פרג'
"כשאדם מקבל את שומת הוועדה, בדרך כלל דרישת התשלום כל כך גבוהה, עד כדי הפלת העסקה. המוכר צריך להחליט: או שעד הבירור הסופי ופסיקת שמאי מכריע עוצרים את העסקה, או שהוא לוקח על עצמו סיכון גדול. פסיקת שמאי מכריע אורכת בממוצע חצי שנה של אי ודאות".
לדברי קמנקוביץ, גם במקרים שבהם מבקשים בניינים בתחומי הרובע ליזום פרויקט תמ"א 38, מנפיקה להם הוועדה המקומית דרישות תשלום גדולות שנחתכות משעותית על ידי השמאי המכריע: "שם בדרך כלל דרישת התשלום מגיעה לכמה מיליוני שקלים, ואילו פסיקת השמאי המכריע נעה בין עשרות למאות אלפי שקלים".
לדברי חיים פייגלין, בעלי חברת הבנייה צמח המרמן וסגן נשיא התאחדות בוני הארץ, "כל הפרויקטים היום הפכו להיות שבויים של היטל ההשבחה. הפינג פונג הזה מחזיק את הפרויקטים כבני ערובה, כל זה מביא בסוף לתוספת עלויות ולעיכובים. היה אפשר לשחרר את הפרויקט ולתת לו בינתיים להתקדם, תוך כדי שהעירייה והיזמים ממשיכים להתדיין".
גובה השומה תלוי בשמאי
אחת השאלות הגדולות שעולה למקרא עשרות פסיקות השמאי המכריע נוגעת לפערים העצומים שבין שומת הוועדה המקומית, ובין פסיקות השמאי. על פניו, אמורים כל השמאים בישראל ובהם השמאים המועסקים על ידי עיריית תל אביב, לפעול בהתאם לאותם חוקים, פסיקות ושיטות עבודה שמאיות. התנהלות שכזו היתה עשויה לייצר פערים של 10% או 20% בין ההערכות השונות. אך כאשר יותר מ־100 פסיקות חותכות את גובה ההיטל ביותר מ־90%, ברור כי משהו באופן שבו פועלים שמאי הוועדה המקומית הוא לכל הפחות תמוה.
מבדיקה של שומות הוועדה המקומית תל אביב עולה כי אלו נוהגות להתעלם באופן סדרתי מפסיקות עבר של ועדות ערר. הפסיקה הידועה ביותר היא של רון צין נגד הוועדה המקומית רמת גן וניתנה ב־2016. "הוכח כי תמ"א 38/ 2 תרמה לשווי הנכס, הרי שאין הצדקה להתעלם מתרומה זו", נכתב שם, "לא שמענו טעם טוב מפי הוועדה המקומית מדוע זה יש לנטרל משוֹויים האובייקטיבי של מקרקעין אשר תמ"א 38/ 2 חלה עליהם, את השפעת התמ"א על שווי המקרקעין - ככל שתרומה כזו אכן קיימת".
עם זאת שמאי העירייה נצמדים למדיניות העירייה לפיה יש למסות באופן מלא את הזכויות שמתאפשרות במסגרת תוכנית הרובעים, ובכללן הזכויות שמעניקה תמ”א 38. בנוסף לכך, אף שעד כה שלחה העירייה מאות חיובים בהיטלי השבחה, ואף שבמאגר השמאים המוסמכים לעבוד עם עיריית תל אביב מופיעים כ־100 שמאים, בפועל בכל אחד מהרובעים מפעילה העירייה שלושה־ארבעה שמאים ותו לא. מתוך 70 הפסיקות שסקרנו, נמצא כי ב־19 מקרים היה השמאי ברוך דוד, שמאי הוועדה המקומית. היטל ההשבחה שדרשה הוועדה בהתאם להערכות שניפק עמד על 276 אלף שקל בממוצע, ואילו השומה המכרעת הממוצעת עמדה על 20 אלף שקלים: הפחתה ממוצעת לתיק של 91.6%, כשבעשרה מהמקרים קבע השמאי המכריע כי אין השבחה בנכס.
השמאית גלית אציל־לדור אחראית ל־18 משומות הוועדה, שעמדו בממוצע על 233.5 אלף שקלים. השומה המכרעת הממוצעת במקרים אלה היתה 16.5 אלף שקל: הפחתה ממוצעת לתיק של 90.5%. גם כאן, בעשרה מהמקרים נמצא כי לא חלה השבחה כלל.
משרד אברהם ויונתן לוי ערך 14 מהשומות שסקרנו, והעמיד את דרישת התשלום הממוצעת על 242 אלף שקלים, לעומת 15.3 אלף שקלים של השמאי המכריע. הפער הממוצע לתיק: 93.7%.
ברובע 4, שבו ניתנה כמות פחותה משמעותית של פסיקות, מתבלטים השמאים רונן פריימן ומלכה דור כמי שמרבה הוועדה המקומית לשכור. מתוך 12 פסיקות שסקרנו ברובע, עמד סכום החיוב הממוצע של הוועדה המקומית על 305 אלף שקל, ואילו הפסיקה הממוצעת על 35.5 אלף שקל. ההפחתה הממוצעת בכל אחד מהתיקים עמדה על 89.4%.
רק תחילת התהליך
אין להיתמם, בשנים האחרונות הופכים שמאי מקרקעין דומים יותר ויותר לעורכי דין, בהיותם "עט להשכיר", אשר הערכותיהם השמאיות עולות על פי רוב בקנה אחד עם האינטרס של מי שמשלם את שכרם. ועדיין, לטענת לא מעט אנשי מקצוע בתחום, מקרה תוכנית הרובעים מהווה שיא שלילי בתחום.
"אנחנו חיים בעידן שבו מותר לחלוק על מסקנות משפטיות, בוודאי כאשר מדובר בערכאות נמוכות, אך חובת השמאי היא לכל הפחות להציג את המצב המשפטי והשמאי הנוכחי לאשורו בחוות הדעת שלו, גם אם הוא לא מסכים איתו", טוען קמנקוביץ. "בעשרות חוות דעת שמאיות שנערכו עבור עיריית תל אביב, אין אזכור לפסיקה ענפה שקובעת כי יש לראות בזכויות שמעניקה תמ"א 38 חלק ממצב קודם. פסיקת ועדת הערר בנושא רון צין למשל, לא מופיעה בשומות שלהם”.
איך אפשר להסביר את זה?
"להערכתי שמאי הוועדה המקומית כפופים למדיניות עיריית תל אביב, מדיניות שבאופן סדרתי מתעלמת מהזכויות הפטורות מהיטל המוענקות מכוחה של תוכנית תמ"א 38. השמאים שפועלים בשם עיריית תל אביב יודעים שתמ"א 38 מעניקה זכויות אך נמנעים מלציין זאת בשל השפעות מדיניות העירייה".
אולי הם יודעים שאם יתחשבו בזכויות שמעניקה התמ"א זו תהיה הפעם האחרונה שהעירייה תעסיק אותם?
"אני לא רוצה להטיל דופי באף אחד ברמה האישית, אבל נראה לי תמוה שדווקא אותם שמאים שנשכרים על ידי העירייה, לא רק שדוגלים כולם בעמדה המשפטית שנדחית פעם אחר פעם על ידי ועדות הערר, אלא גם מתעלמים לחלוטין מההחלטות שהתקבלו עד היום בנושא. אבל הבעיה היא קודם כל בראש: בעיריית תל אביב. היא זו שקובעת את המדיניות והיא זו שמתעלמת באופן שיטתי מפסיקה שלא משרתת אותה".
השמאי ברוך דוד, המרבה כאמור לייצג את עיריית תל אביב בהליכים לגביית היטלי השבחה, דוחה את הטענות: "לגישת הוועדה המקומית כל הזכויות שמאפשרת תוכנית הרובעים חייבות במס. פסיקות השמאים המכריעים היא רק תחילת התהליך, והם יידונו גם בוועדות ערר".
יש כבר פסיקות של ועדות ערר לפיהן יש לראות את הזכויות שמעניקה תמ"א 38 ככלולות במצב הנכנס.
"זה לא נעלם מעינינו, הטענות של רון צין נשמעות בדיונים מול השמאים המכריעים. אני מניח שזה יעלה הלאה וגם ההחלטות של ועדת הערר עוד יידונו בהמשך. בכל מקרה, אנחנו מייצגים את הוועדה המקומית".
לא מטריד אותך כאיש מקצוע לספוג כל כך הרבה פסיקות נגדך?
"אלה לא פסיקות חד משמעיות נגד העמדה שלי. גם השמאים המכריעים בפסיקות שלהם כוללים בהכרעות שתי חלופות. הם מודעים לכך שייתכן שיום אחד ערכאה שיפוטית עליונה יותר תהפוך את הגישה שלפיה הם מחליטים וכוללים גם חלופת שומה מכרעת שלא מכלילה את הזכויות שמעניקה התמ"א".
עד כמה העובדה שאתה מחזיק בגישה הלא מקובלת לחייב זכויות תמ"א 38 בהיטל השבחה אחראית לכך שאתה מקבל כל כך הרבה עבודה מהעירייה?
"אני לא חושב שזו הסיבה. אני עובד עם העירייה הרבה זמן. הם מכירים אותי ואני אותם. אבל יש עוד שמאים, זה לא רק אנחנו".
עיריית ת"א: לשמאים מכריעים אין סמכות לקבוע את גובה ההיטל
בתגובה לטענות שעלו בכתבה נמסר מעיריית תל אביב כי "בניגוד לנטען, הסוגיה טרם הוכרעה, אף לא בערר אחד. מדובר בסוגיה משפטית, אשר סמכות ההכרעה בה נתונה לוועדת הערר ולבתי המשפט, ולא לשמאים מכריעים. בהתאם, מוגשים עררים על ידי הוועדה המקומית לוועדת הערר, לקבלת הכרעה משפטית לסוגיה עקרונית ורוחבית זאת. רבים מהשמאים המכריעים ממתינים אף הם להכרעה משפטית בסוגיות הנ"ל. יצוין כי שומות הוועדה המקומית עולות בקנה אחד עם הלכות של בית המשפט העליון, של פסקי דין של בתי משפט מחוזיים והחלטות של ועדות הערר השונות, וזאת במטרה לגבות מס אמת".
