כך השתלט איתן ורטהיימר על מתחם השוק היווני ביפו

קבוצת משקיעים שאותה מוביל יזם הנדל"ן עודד מרגלית, חתנו של איתן ורטהיימר, מקדמת תוכנית לבניית כ־950 דירות במתחם השוק היווני הסמוך לכיכר השעון ביפו, שאת רכישתו השלימה לפני שנתיים בתמורה כוללת של 243 מיליון שקל. התוכנית החדשה הכוללת תוספת זכויות בנייה, מקודמת בוועדה המחוזית תוך התנגדות של העירייה.

ורטהיימר, שניהל ופיתח את ענקית מוצרי המתכת ישקר שהקים אביו סטף ונמכרה לוורן באפט, אישר ל"כלכליסט" כי השקיע בפרויקט אך הבהיר כי אינו מעורב בו. נסח הטאבו של המתחם מלמד כי הקבוצה שמאוגדת בשותפות בשם "פוגלר בשוק היווני" רכשה את הבעלות במתחם.

השוק היווני ביפו. על כל המבנים ייבנו עוד שתיים או שלוש קומות צילום: עמית שעל

מדובר בעובדה בעלת משמעות היסטורית, משום שעד לפני שנים מעטות בעלת הנכס היתה הכנסייה היוונית אורתודוקסית הנחשבת לגוף המחזיק בהיקף הנדל"ן הגדול בישראל. עד העשור האחרון לא מכרה את נכסיה והקפידה להחכיר אותם לתקופות ארוכות. זאת גם בשל התנגדות של קהל מאמיניה למכירת נכסיה בכלל וליהודים בפרט.

הכנסייה החכירה את מתחם השוק היווני ב־1998 ל־99 שנים לחברת "רובע השעון". במסגרת הליך כינוס נכסים לחברה ב־2008 נמכרו זכויות החכירה לחברת קיסריה השקעות.

ב־2013 הכנסייה מכרה את הבעלות לחברה בשם Bona Trading הרשומה במדינת סנט וינסנט והגרנדינים שבאיים הקריביים בתמורה ל־5.2 מיליון שקל. עסקה זו נחשפה לראשונה ב"כלכליסט". לאחר המכירה החברה הזרה נכנס לנעלי הכנסייה, וקיבלה בירושה את החוכרים - קיסריה השקעות.

כעת נחשף לראשונה כי ביוני 2017 החברה הזרה מכרה את הבעלות לקבוצת עודד מרגלית וורטהיימר בתמורה ל־43 מיליון שקל, כלומר ברווח של יותר מ־800% בתוך כארבע שנים.

למי שייכת החברה הזרה

על פי אתר האינטרנט של רשות המסים, הקבוצה של מרגלית רכשה את זכויות החכירה מחברת קיסריה השקעות ביולי 2017 בתמורה ל־200 מיליון שקל. כלומר החל מיולי 2017, ולאחר שהוציאה 243 מיליון שקל, השיגה הקבוצה את מלוא הזכויות במתחם.

בניסיון להבין מי עומד מאחורי החברה הזרה, והאם הוא קשור לקבוצת המשקיעים, פנה "כלכליסט" לעו"ד כלנית סלטון עקריש המייצגת את החברה הזרה. היא סירבה לחשוף את בעלי המניות, ואמרה כי אין קשר בין שני הגופים. עו"ד גלית קלנטרוף שמייצגת את קבוצת המשקיעים אומרת גם היא כי "אין שום קשר בין החברות ולא בין בעלי המניות".

העסקה לרכישת הבעלות על השטח נעשתה מאחורי גבה של קיסריה השקעות וללא ידיעתה. דברים אלה עולים מתביעה שהיא ניהלה כנגד הכנסייה וחברת Bona Trading, בבית משפט המחוזי בתל אביב. ב־2016 היא ביקשה לעצור את ההליך של מכירת הבעלות מבלי שידעה כי הוא כבר הושלם. טענתה היתה כי חוזה החכירה עם הכנסייה מקנה לה זכות סירוב ראשונה על רכישת הבעלות. בשלהי 2017 קיסריה השקעות החליטה לבקש מבית המשפט למחוק את התביעה כנגד Bona Trading והכנסייה לאחר שהושלמה עסקת מכירת זכויות החכירה.

איתן ורטהיימר. חתנו מוביל את הפרויקט צילום: אוראל כהן

מי עומד מאחורי המשקיעים

על פי רשם השותפויות, 58% מהזכויות ב"פוגלר בשוק היווני" שייכות לשותפות מוגבלת בשם "יאסו יפו" שרשומה על שם עו"ד ירון מהולל. מהולל סירב לשוחח עם "כלכליסט" אך מסר כי הוא מחזיק את הזכויות בנאמנות עבור לקוחותיו. מפרסומים בעבר עולה כי מהולל ייצג את חברת ישקר, עת היתה בבעלות משפחת ורטהיימר, ואף ייצג אותה ב־2006 במשא ומתן למכירת אחזקות המשפחה לוורן באפט. מהולל ממשיך לייצג אותם גם כיום. משקיעים נוספים, אך בשיעורים קטנים בהרבה, הם צבי גרינברג, מבעלי כסלו לוגיסטיקה המייבאת צמיגים בשותפות עם שנאפ והיהלומן מאיר דלומי.

התב"ע שחלה כיום על המתחם אושרה ב־1995 ונועדה לאפשר את התחדשותו על ידי הוספת 2־3 קומות. קרי, להגביה מבנים בשולי המתחם ל־4.5 קומות ובלב המתחם ל־3.5 קומות. בסך הכל כוללת התוכנית 880 דירות חדשות ומשוקמות.

הקבוצה של מרגלית מקדמת באמצעות האדריכל אילן פיבקו תוכנית חדשה שתאפשר להוסיף 5,000 מ"ר, על ידי הגבהת כלל הבניינים ל־4.5 קומות. התוספת המבוקשת תשביח את ערך המתחם בכ־100 מיליון שקל.

הוועדה המקומית תל אביב מתנגדת לתוכנית משום שלהערכת העירייה, שווי זכויות הבנייה שניתנו ב־1995 מספיקות למימון הדרוש לחידוש המתחם. בהערכה גסה מדובר בתוספת של 50 עד 60 דירות על אלה שכבר אושרו לבנייה. "הסכמנו שתהיה תוספת זכויות על ידי ניוד זכויות משימור, לפי תוכנית המתאר", נמסר מעיריית תל אביב.

גיל וינלס, מנכ"ל ובעלים משותף ב־Q נדל"ן אמר ל"כלכליסט" כי "התוספת נחוצה למימון פינוי דיירים מוגנים, פולשים ועלויות שימור. הלוקיישן מצוין אך הזמינות נמוכה וכבר שנים העסקה תקועה".