שינוי חברתי בתוכנית הבנייה: מאות דירות להשכרה בתחנה המרכזית הישנה

הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב ערכה לאחרונה שינוי בתוכניות הבנייה בשטח התחנה המרכזית הישנה בשכונת נווה שאנן בתל אביב, וקבעה כי 30% מתוך 1,160 הדירות שייבנו במתחם יוגדרו כ"דיור מיוחד", כלומר דיור בהשכרה ארוכת טווח, דיור מוגן, או מעונות סטודנטים. כך עולה מהודעה ששלחה לפני כחודשיים יו"ר הוועדה דניאלה פוסק לבעלות הזכויות במתחם, שהעיקריות שבהן הן חברות הבנייה שיכון ובינוי ולוינשטיין. המשמעות היא שכ־350 יחידות דיור ייועדו לשימוש זה.

את השינוי יזמה יו"ר הוועדה פוסק על רקע הצורך הגובר בדיור בהשכרה ארוכת טווח בתל אביב. אולם בקרב בעלי הזכויות בקרקע עורר השינוי זעם רב. על פי ניתוח שערך משרד השמאים רחמים שרים עבור בעלי זכויות במתחם, שווייה של דירה בייעוד "דיור מיוחד" הוא מחצית משווי דירה רגילה, והפיכת 350 דירות לייעוד זה משמעה פגיעה של כ־250 מיליון שקל בשווי הזכויות במתחם. עם זאת, אין מדובר עדיין בהחלטה סופית של הוועדה המחוזית, אלא בהודעה לפני הכרעה, שנועדה לתת לבעלי העניין בקרקע להגיב לשינויים שמתכוונת הוועדה לבצע.

מתחם השומרון. בעלות הקרקע המרכזיות הן שיכון ובינוי ולוינשטיין צילום: עמית שעל

התוכנית המקודמת מחלקת את השטח לארבעה מתחמים שונים, כשמרבית הבנייה למגורים צפויה להתבצע במתחם 2, בחלק הדרומי של התוכנית, אזור מגורים ותיק המיועד להריסה לטובת הקמת בנייני מגורים בני 11-10 קומות. לכן עיקר הפגיעה תהיה בבעלי הנכסים שם.

במתחם התחנה הישנה וסביבתה, המכונה מתחם שומרון, מקודמת כיום אחת מתוכניות הבנייה הגדולות בעיר, בשטח של כ־80 דונם התחומים מנחם בגין, הגדוד העברי, י.מ. סלומון והנגב. מתחם זה כולל את השטח שבו היו בעבר רציפי התחנה וכן כמה רחובות ותיקים של שכונת נווה שאנן, אשר הבניינים בהם מיועדים להריסה לטובת בנייה חדשה. לצד הזכויות למגורים, כוללת התוכנית זכויות לבניית כ־150 אלף מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר.

"פגיעה מהותית"

במכתב תגובה ששלחו החברות שיכון ובינוי ולוינשטיין, המחזיקות במשותף כ־36 דונם, להודעת הוועדה המחוזית, הן הביעו התנגדות נחרצת להקצאת 30% מהדירות לייעוד מיוחד והגדירו זאת כ"פגיעה מהותית ביותר בזכויות שלהן ובזכויות בעלי קרקע אחרים במתחם... שינוי תמהיל יחידות הדיור באופן ש־30% מהדירות בכל המתחם יהיו לדיור מיוחד הוא בלתי סביר בנסיבות העניין ונראה כי אינו מבוסס על בדיקה שבוצעה בנושא".

לדברי עו"ד גלעד שמעון ממשרד עוה"ד צבי שוב, המייצג בעלי קרקעות נוספים במתחם: "נכון להיום חלק ממתחם התוכנית כבר בנוי ומאוכלס בבניינים המיועדים לפינוי־בינוי. כלומר בעלי הקרקעות במתחם יידרשו להשקיע משאבים עצומים והון עצמי רב כדי לפנות את המבנים הקיימים, לפצות את הדיירים ולהכשיר את הקרקע לבנייה. במקרים מסוימים יידרשו גם הליכים משפטיים יקרים וארוכים אל מול פולשים שיסרבו לפנות את הקרקע. במקום להקל על בעלי הקרקע לממש את התוכנית, מתכוונים עתה לחייב הקמת דיור מיוחד כגון דיור מוגן, בהיקף של לא פחות מ־30% מהדירות בכל מתחם, שיעור בלתי פרופורציונלי ביחס לתוכניות אחרות, דבר שיפגע קשות בכלכליות התוכנית ובבעלי הקרקע".

דניאלה פוסק, יו"ר הוועדה המחוזית. יזמה את השינוי בייעוד הדירות צילום: אוראל כהן

גם עיריית תל אביב סבורה שהוועדה המחוזית הרחיקה לכת. במכתב ששלח מהנדס העיר אודי כרמלי נטען כי אין להחיל את הקצאת הדירות על כלל שטח התוכנית. הקצאה זו לדבריו עשויה להתאים למתחמים 1, 3 ו־4, שהבנייה בהם מיועדת ברובה למסחר ותעסוקה. אולם קביעת ההקצאה על מתחם 2 תביא לדבריו ל"פגיעה משמעותית ביכולת המימוש והתחדשות המתחם שבבעלותם דירות מגורים כבר כיום".

נת"ע תשלם?

בשבוע שעבר התקבלה החלטה חשובה נוספת הקשורה למתחם השומרון: ועדת הערר המחוזית ביטלה תוכנית שקידמה חברת נתיבי תחבורה עירוניים (נת"ע) ואושרה על ידי ועדת התכנון המקומית של עיריית תל אביב, שנועדה לאפשר לנת"ע לא לשלם פיצויי הפקעה. תוואי הקו הירוק של הרכבת הקלה חולף בלב המתחם, בשטחים של שיכון ובינוי ולוינשטיין, שעל הפקעתם תיאלץ נת"ע לשלם לחברות פיצוי המוערך ב־200 מיליון שקל.

על מנת להימנע מכך הגישה נת"ע תוכנית ל"שחזור זכויות" במסגרתה יקבלו החברות זכויות בנייה בשווי ההפקעה במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה עתידית, וזו אושרה על ידי הוועדה המקומית. זאת חרף התנגדויות מצד בעלי זכויות אחרים במתחם, שזכויות הבנייה שלהם היו צפויות לקטון בשל הגדלת חלקן היחסי של שיכון ובינוי ולוינשטיין. בעקבות הערר שהגישו בוטלה כאמור התוכנית.

עם זאת, לדברי עו"ד שמעון, שייצג את העוררים, "טרם נסתם הגולל על כוונת נת"ע להביא לשימור הזכויות במתחם. בימים אלה ממש מקיימת הוועדה המחוזית דיונים משלה באפשרות להכליל הוראות דומות בתוכנית אחרת שהיא מקדמת במתחם זה".

מהוועדה המחוזית נמסר בתגובה: "בעקבות שמיעת ההתנגדויות לתוכנית, הוועדה קיבלה החלטת ביניים לשקול מספר שינויים, לרבות במתחמי האיחוד וחלוקה. שינויים אלו פורסמו לציבור כדי שיוכל להתייחס אליהם. ביוני הוועדה תתכנס כדי לשמוע התייחסויות אלה ותחליט לגבי כלל ההתנגדויות".