מה הקשר בין השקעות בנדל"ן לרגולציה באתרי הבנייה (ולמה זה צריך לעניין משקיעים)?
ההפקרות השולטת באתרי הבנייה בישראל היא לא גזירת גורל. בארה"ב, למשל, כל תאונה ולו הקלה ביותר, גוררת תחקיר מעמיק, שלא פעם עוצר את הבנייה. כך ניצלים חיי אדם – גם אם חברות הבנייה והמשקיעים נאלצים לשאת בתוצאות (ובהפסדים). טור דעה של אלחנן רוזנהיים, מנכ"ל פרופימקס
נכון לרגע כתיבת שורות אלה, מניין ההרוגים בתאונות באתרי בנייה מתחילת השנה עומד על יותר מ-20 אנשים – ואין שום סימנים שהמצב עומד להשתפר. עם עשרות משפחות שנהרסו לעד, ועוד פצועים רבים שלא ישתקמו לעולם באופן מלא – כמעט מדי שבוע נרשמת עוד תאונה קטלנית, אתרי החדשות מדווחים, והעבודה באתרים נמשכת במלוא המרץ. האם באמת אין מה לעשות, או שמדובר באזלת יד קטלנית של הרשויות, הקבלנים וחברות הבנייה?
בהקשר זה אני רוצה להתייחס לאחת ההשקעות שביצענו בניו יורק ובלקח שאפשר ללמוד ממנה. אי אז, בעידן שלפני המשבר של 2008, קנינו בניין דירות למטרת השכרה (Multifamily). בעקבות המשבר, ועל מנת למנוע הפסדים, שינינו את האסטרטגיה והיעוד: החלטנו להפוך את הבניין לקונדומיניום (כל דירה בבעלות פרטית). בנוסף, בעקבות המשבר, ירד ערכו, ועל מנת לעמוד באמות המידה הפיננסיות (קובננטים) וכחלק מהמחויבות שלנו לעשות הכל על מנת למנוע הפסדים למשקיעים, הזרמנו עוד הון לפרויקט והורדנו את רמת המינוף.
תוך כדי השיפוצים, התמוטטה תקרה באחת האמבטיות, ופועל נפצע באורח קל. הוא טופל, ושב במהרה לעבודתו. ואולם, גילינו בדרך הקשה שבאמריקה, לא עוברים על תאונות באתרי בנייה לסדר היום – ועל כל אחת כזו, גם אם קלה, יש לדווח לרשויות, אשר פועלות בחומרה רבה.
תאונה? – משביתים את הפרויקט
כמו בכל פרויקט שאנו משקיעים בו בחו"ל, גם כאן היה לנו שותף מקומי המכיר היטב את הרגולציה המקומית, והוא מילא אחר הוראות החוק, ומיהר להעביר דיווח לרשות הרלוונטית – עיריית ניו יורק. פקחים מטעם העירייה באו לבדוק את הבניין שנבנה ב-1903, והחליטו להשבית את הבנייה למשך כארבעה חודשים כדי לבדוק מדוע התמוטטה התקרה. במסגרת התחקיר התברר שבחדר האמבטיה בו התמוטטה התקרה, נפגעו קורות התקרה בגלל נזילות שהיו בעבר אשר הביאו להיחלשותה, ובהמשך להתמוטטות.
לאור זאת, דרשו הרשויות כי נחליף את התקרה בכל חדרי האמבטיה שבפרויקט. ביצענו זאת בכל הקומות, וכתוצאה מכך השלמת הבנייה התעכבה בכשנה שלמה. כפי שתוכלו לתאר לעצמכם, זה עלה לנו לא מעט כסף (כשמונה מיליון דולר). בין היתר, מאחר שחלק מהדיירים היו דיירים מוגנים, שהדירות שלהם לא נכללו בתוכנית המכירה המיידית (במסגרת הפיכתן מדירות לשכירות לדירות קונדומיניום). לכן, נדרשנו לספק להם דיור חלופי, כדי שנוכל לבצע את העבודות בחדרי האמבטיה שלהם.
בניין הדירות בברוקלין, ניו יורק צילום: יח"צ בכל השקעה יש סיכונים
מאז עברו לא מעט שנים וגם עסקאות רבות, אבל אנחנו עדיין מושקעים בבניין הזה שרובן המוחלט של הדירות בו נמכרו בהצלחה, בין היתר לשחקנים מאט דיימון, אמילי בלאנט וג'ון קרסינסקי.
זו לא הייתה ההפתעה האחרונה שגרמה לנו למפח נפש, ועכשיו להתפתחות הנוספות: לפני כמה שבועות התברר לנו שמחלף ענק מתוכנן להבנות ליד הבניין שלנו, והוא עתיד לגרום לרעש, לכלוך וטרדה כללית בשנים הקרובות. מסיבה זו, לא הצלחנו למכור את הדירה האחרונה בבניין במחיר המקורי של קרוב ל-10מיליון דולר, מאחר שדיירים פוטנציאליים לא רוצים לסבול מעבודות בסביבת הנכס.
כך, בגלל רטיבות בתקרה של חדר אמבטיה אחד, שקרתה לפני מספר שנים עוד בטרם רכשנו את הבניין, ורשויות שאינן מוכנות לשום פשרה בענייני בטיחות – עסקה שהייתה אמורה להניב לנו רווחיות יפה, תסתיים בהפסד קטן למשקיעים, לנו ולשותפינו.
וזה מוביל למסקנה חשובה. בכל השקעה יש סיכונים. עם חלקם אנחנו יכולים להתמודד, לצמצם או אולי למנוע אותם כליל, אבל על השאר, אין לנו ולו בדל של שליטה. בפרויקט המדובר, אין לנו טענות לאף אחד מהמעורבים, בין אם נרוויח מעט או נפסיד, דבר אחד היה ברור: במהלך ההשקעה עשינו את כל הפעולות הנדרשות להצלת כספי המשקיעים, זאת כדי להביא את ההשקעה לחוף מבטחים ולצמצם הפסדים.
כולם מתנערים מאחריות
אבל אם נחזור לתאונות שמתרחשות שוב ושוב באתרי הבנייה בישראל, בלי שאף אחד יישא באחריות, ובנייה שנמשכת כסדרה גם באתרים שבהם נהרגו אנשים, ברור שמישהו כאן צריך לעשות שינוי. כאשר מתרחשות תאונות, הן חייבות להיחקר לעומק, וכל מי שאחראי להן במידה כלשהי, חייב לשאת בהשלכות, גם אם פירוש הדבר הפסד כלכלי.
אך האשמה היא לא רק בהיעדר הרגולציה: גם חברות הבנייה חייבות לגלות אחריות רבה יותר כלפי העובדים באתר, לעשות הכל לשמירת ביטחונם ולהנהיג נהלי בטיחות מחמירים בין אם מדובר בעובדים ישירים שלהן, או בעובדים של קבלנים שהן שכרו. כשאין אכיפה וענישה יעילות, אין שום הרתעה מפני המעשים האלה.
למידע נוסף על פרופימקס >>
