יוסי מוסרי על עיריית חולון: "מנסה לנפח את היטלי ההשבחה"

בעלי הקרקעות ורשויות מקומיות לפנות לעזרתם של שמאים מכריעים, שמחליטים על ערכי הנכסים בטרם ואחרי המצב התכנוני החדש. לא פעם המאבק ממשיך לוועדות ערר מחוזיות לתכנון ולבנייה, ואף לבתי משפט. סביר מאוד להניח שגם המחלוקת שהתגלעה באחרונה בדרום חולון תגיע לערכאות המשפטיות הגבוהות וזאת, בעיקר בשל היטל ההשבחה הגבוה מאוד שנדרשו בעלי הקרקעות באזור לשלם לעירייה בגין אישורה של תוכנית המתאר – 750 שקל למ"ר. זאת, אף שמדובר בתוכנית שאינה מפורטת, כלומר שלא ניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה.

מדובר בעתודת הבנייה העיקרית של חולון – חטיבת קרקע בגודל 4,080 דונם, שנמצאת בדרום העיר, בין שדרות ירושלים ושכונת קרית שרת מצפון, כביש 4 ממזרח, הגבול עם ראשל"צ מדרום ונתיבי איילון ממערב. התוכנית שאושרה במקום, ח/500, כוללת בנייה של כ-13.7 אלף דירות, בבנייה רוויה וצמודת קרקע; כ-930 אלף מ"ר לתעסוקה ולמסחר; וכ-175 אלף מ"ר לטובת צורכי ציבור. לפני כן חלה על המתחם הזה תוכנית מ-1978, המהווה את הבסיס לכל החישובים.

דרום חולון. ההשבחה לכל מ"ר קרקע – 1,500 שקל צילום: יאיר שגיא

שמאות ללא הכרעה

העיקרון של ההיטל פשוט: על בעל הנכס לשלם מחצית מגובה ההשבחה של הנכס במצבו התכנוני החדש לעומת זה הקודם. לדוגמה, במקרה של נכס ששוויו עלה ב-10% בזכות החלטה מסוימת של עירייה, יצטרכו בעלי הדירה לשלם לעירייה 5% מעליית השווי.

לפי שומה כוללת שנערכה עבור עיריית חולון על ידי השמאי אורי כהן, שווי כלל הקרקע הכלולה בתוכנית מגיע ל-14.6 מיליארד שקל, בעוד שלפי התוכנית הקודמת השווי הגיע ל-7.1 מיליארד שקל. ואולם מכיוון שהקרקע אינה זמינה לבנייה – אין לגביה תוכניות בניין עיר מפורטות – העריכו בעירייה כי שווי מ"ר במצב הקודם הגיע ל-1,450 שקל, ואילו שווי של מ"ר לפי ח/500 מגיע ל-2,900 שקל. לפיכך, ההשבחה לכל מ"ר קרקע בתוכנית החדשה מגיעה ל-1,500 שקל, ועל כן היטל ההשבחה צריך להגיע ל-750 שקל. סך היטל ההשבחה על כל התוכנית מגיע לכ-2.6 מיליארד שקל.

שומת ההשבחה שקבעה העירייה עוררה סערה בקרב בעלי הקרקעות באזור, והם כבר הגישו עליה השגות. על אלה התקבלו הכרעות מגוונות מאוד מצד כמה שמאים מכריעים. כך למשל, השמאית המכריעה דורית פריאל טיפלה בשני מקרים של השגות, שהוגשו על ידי השמאית איריס כדרי שלומוביץ. בהכרעה אחת, שבה הוועדה המקומית העריכה כי הקרקע הושבחה ב-162 אלף שקל, קבעה השמאית פריאל כי אין כל השבחה ולכן אין כל צורך בחיוב בעלת הקרקע בהיטל השבחה; במקרה אחר, שבו הוועדה המקומית קבעה השבחה של 502.5 אלף שקל, הסתפקה השמאית המכרעת בקביעה כי התוכנית השביחה את הקרקע ב-134 אלף שקל בלבד.

במקרה נוסף שהובא על ידי השמאי ליאור בדש, שייצג בעלי קרקע, השמאית המכריעה שושי שרביט-שפירא קבעה השבחה של 121 אלף שקל לחטיבת קרקע שבוועדה המקומית העריכו את עליית השווי שלה ב-252 אלף שקל; במקרה אחר שבו ייצג השמאי בדש בעל קרקע אחר, הפחית השמאי המכריע עומר סרחאן את הערכת השבחת הקרקע מ-504 אלף ל-50.4 אלף שקל בלבד.

השמאים המכריעים ציינו קשיים שונים בהערכת השווי של הקרקעות במצבן הקודם. ואמנם, הנוסחאות לחישובי הערכים של המצב הקודם לעומת זה הנוכחי הן סבוכות, ומורכבות לא פעם מהנחות שונות כמו מידת זמינות הקרקע, שלבי התוכנית, ולעתים גם אין הסכמות לגבי המצב התכנוני של יחידות קרקע, שנתון לפרשנויות שונות.

עו"ד יוסי גיא מוסרי. התאגדות בעלי הזכויות עשויה להשפיע על גובה היטלי ההשבחה

היתרון שבאיחוד

לדברי עו"ד ונוטריון יוסי גיא מוסרי, המייצג בעלי קרקעות רבים בהליכים של איחוד וחלוקה, בהם גם בתוכנית ח/500, חלקם של בעלי הקרקעות בפתרון הפלונטר הזה מצוי בראש ובראשונה בחבירה לפעולה משותפת: "התאגדות מוקדמת בליווי עורך דין תבטיח כי בעת ביצוע ההקצאה יקבלו הבעלים זכויות מקסימליות במגרשים המאוחדים, תוך ליווי מקצועי של שמאי מוביל בתחום.

לדברי מוסרי, "מגרשים מאוחדים מבטיחים הימנעות מהליך של פירוק שיתוף המקרקעין, תופעה שכיחה הקיימת במגרשים המשלבים בעלי זכויות ללא עניין משותף ומביאה, ברוב המקרים, ל"רכישה עוינת" על ידי הצד החזק במגרש, כלומר הקבלן או היזם".

גם בכל הקשור להיטלי ההשבחה יש להתאגדות הבעלים יתרון גדול. לדברי מוסרי, מגרשים מאוחדים מאפשרים הגשת התנגדות כוללת להפחתת חיוב ההשבחה, מאחר שההליך מתנהל על ידי שמאי אחד מטעם הבעלים. בנוסף, כך נחסך סכום גדול שישולם לשמאי המכריע, שכן הוא מתחלק בין כל הבעלים.

לנוכח מחאת בעלי הקרקעות בעניין היטלי ההשבחה, מוסרי לא חוסך ביקורת מעיריית חולון, ומזכיר כי פרסום ההודעה על הכנת תוכנית ח/500 נעשה לפני יותר מעשור, ב-2006. "הניסיון לבסס את שווי המצב הקודם בהסתמך על עסקות שנעשו לפני שנים כה רבות, בטרם נולדה הציפייה לתוכנית, נועד לנפח את גובה ההשבחה ואינו מלמד על עליית השווי האמיתית", הוא אומר.

מוסרי מסכם כי לא היה כל מקום לגבות השבחה בגין אישור תוכנית המתאר שלא ניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה. "טוב היתה עושה הוועדה המקומית לו היתה ממתינה ודוחה את תשלום ההשבחה לשלב הכנת התוכניות המפורטות, אז גם היה ניתן להעריך האם קיימת השבחה בפועל ולא להתעסק בספקולציות בדבר עליית השווי". להערכתו, מרבית השמאים המכריעים יפסקו כי יש להקטין את ההשבחה באופן משמעותי, כפי שקרה עד כה, ואף לבטלה כליל.