ארז אבירן: "המדינה יכולה לאתר ולהפשיר קרקעות – השוק לא יחכה לה"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

עתודות הקרקע כוללות קרקעות חקלאיות בבעלות משותפת, שבהן לאף אחד מבעלי הקרקעות אין נתח הגדול מ-15%. הערים שעומדות כרגע על הפרק הן כפר סבא – בשטח שבין גבולות העיר למושב צופית; חדרה – במספר מתחמים במרכז העיר ששטחם המשותף מגיע לכ-1,000 דונם; 900 דונם ברחובות; 1,500 דונם בראשון לציון ו-1,000 דונם באבן יהודה. על כל אחת מתוכניות הפיתוח להציע לפחות 750 דירות חדשות.

מנכ"ל דירה להשכיר, יאיר טל. הסמכויות הורחבו – גם לקרקעות פרטיות צילום: דוברות משרד האוצר

עוד מאותו הדבר

על אף מאמצי האוצר לפתור את מצוקת הדיור, יש מי שסבורים כי אין בשורה של ממש במהלך. "הממשלה זיהתה כשל שוק שבו מחירי הדירות עולים באופן חסר פרופורציה, כנראה כתוצאה מעודף ביקוש, אולם הפתרון שנבחר של הובלת מהלך מסוג זה על ידי גוף ציבורי נועד מראש לכישלון. גוף ציבורי כפוף לביורוקרטיה, המניע המנחה אינו בהכרח כדאיות כלכלית, וכל החלטה מצדו עוברת רצף של אישורים רגולטוריים, שביחד יוצרים סרבול ונמשכים זמן רב", טוען שמאי המקרקעין ארז אבירן, המנכ"ל והבעלים של משרד אבירן שמאות מקרקעין.

לדבריו, בעבר נעשו מהלכים דומים באמצעות זרועות ממשלתיות כגון רמ"י, משרד השיכון ואפילו על ידי חברת דירה להשכיר הפועלת מ-2013, אולם המאמצים העלו חרס. "הבעיה טמונה ביישום בפועל. שינוי ייעוד הקרקע מחקלאי למגורים במתחמים מרובי בעלים לא יביא לבניית דירות בטווח הזמן הרלוונטי ובאופן שישפיע על מחירי הדירות למגורים", הוא אומר. לדבריו, הבעיה המרכזית אינה במיעוט הקרקעות, אלא ביכולת לפתח את הקרקע ובכלל זה להרחיב תשתיות עירוניות וארציות שיוכלו להתמודד עם ההיצע. מכשול מרכזי נוסף טמון בשיתוף פעולה מצד הרשויות המקומיות ויכולתן הכלכלית "לספוג" את הגידול המואץ של הישוב.

אבירן מביא כדוגמה את אבן יהודה, הנמנה על הישובים המועדפים לקידום על ידי חברת דירה להשכיר. לאורך 15 השנים האחרונות ליווה אבירן כשמאי מקרקעין הכנת תוכניות להפשרת קרקע חקלאית מרובת בעלים למגורים בישוב. "תוכנית הצ/1-1/ 267 א' במערב אבן יהודה כוללת מאות יחידות דיור וקיבלה תוקף כבר ב-2009, אך עד היום המתחם משמש לחקלאות. גם במתחם 244 א' שבמזרח אבן יהודה אושרה למתן תוקף תוכנית למגורים לפני כעשור אך השטח נותר כשהיה".

מסקנתו של אבירן היא שהפשרת קרקע למגורים היא אפקטיבית רק במידה שייפרצו חסמים נוספים בהמשך הדרך. "כיצד ומי יפתח את המתחמים המופשרים? מאיזה תקציב ומכוח איזה תמריץ? גם לאחר שינוי הייעוד, הבעלות עדיין תהיה במושע, כלומר של בעלים רבים, והם יתקשו לדבר בקול אחד".

קדימה-צורן. ראש המועצה והתנגדות התושבים מנעו את הבנייה צילום: עמית שעל

הרשויות המקומיות עומדות בשער

מי שמערימות לא מעט קשיים על פיתוח קרקעות הן הרשויות המקומיות. תוספת בנייה והגדלת אוכלוסייה דורשת הרחבה של התשתיות העירוניות, דבר שמביא ראשי ערים רבים להדוף תוכניות לבנייה חדשה בשטח שיפוטם.

"איך הרשויות המקומיות יצליחו לקלוט את הגידול בכמות האוכלוסייה ללא פגיעה בתושבים הקיימים בכל הקשור לבתי ספר, תשתיות, תחבורה, ביוב או חשמל?", תוהה אבירן. לדבריו, עלות הפיתוח גדלה והולכת עם השנים, ויכולה להגיע כיום לכ-100 אלף שקל בממוצע ליח"ד. כך, אל מול סף של 750 יח"ד למתחם, עלות הפיתוח תהיה כ-75 מיליון שקל למתחם אחד. "כבר היום רשויות מקומיות רבות נמצאות בגירעון, כך שעל פניו הן לא יצליחו לממן אפילו את העלויות הבסיסיות", מסביר אבירן. "ההסכם אינו מציע שום תמריץ לשיתוף פעולה מצדן, אפילו לא מימון ביניים ייעודי שיכול לפעמים לאפשר האצת הפיתוח".  

אחד היתרונות שבהסכם החדש הוא שפעולותיה של דירה להשכיר יגברו על הוראות תוכנית המתאר הארצית ועל התוכניות המחוזיות, באופן שיזרז תהליכים. אולם לדברי אבירן, מדובר בסמכויות שלא ינוצלו בפועל. "גם אם חוקית-טכנית בסמכויות החברה הממשלתית לכפות על ראש הרשות את הבנייה בתחומו, נדרש המשך שיתוף פעולה של הוועדות המקומית והמחוזית כדי לחבר את התכנון החדש לתכנון הקיים, הן ברמה המחוזית והן ברמה הארצית. אם זה לא יהיה באינטרס וביכולות של הרשות המקומית – לא ייבנו דירות".

כך אמנם היה בקדימה-צורן, שם מינהל התכנון ביקש להוסיף 8,200 יחידות דיור בבנייה רוויה לבנייה צמודת הקרקע הקיימת בישוב כיום, ובכך להכפיל את תושביה פי 2.5. לדברי אבירן, "התוכנית הופקדה ב-2015 וכמעט קיבלה תוקף, אך ראש המועצה והתנגדות התושבים לא איפשרו מימוש של הבנייה, וזה לא ישתנה כל זמן שלא יימצא פתרון לתשתיות וכל זמן שלא יהיה שילוב הדרגתי של הבינוי החדש עם הקיים".

הפשרה פושרת

חסם משמעותי נוסף, לראייתו של אבירן, והוא נכונות השוק החופשי להירתם למהלך, או יותר נכון היעדרה: "בעלי הקרקעות אינם ששים לממש בנייה, מכירה או עסקות קומבינציה, וזאת גם לאחר שינוי ייעוד. לאחר שהופקע כמחצית משטח הקרקע שרכש, אותו בעל קרקע חקלאית צפוי להידרש לרצף תשלומי מסים, היטל השבחה ומס שבח, כך שהיתרה נטו אינה מספיק אטרקטיבית וכרוכה באי-ודאות וביורוקרטיה".

אבירן מוסיף כי כיום בעלי קרקעות שייעודן שונה למגורים יכולים "לשבת על הגדר" ולראות את מחירי הקרקעות מטפסים: עם הפחתת שיעור מס הרכוש לאפס בשנים האחרונות, אין כל קנס כלכלי המתמרץ אותם לבנות. לדבריו, היזמות הפרטית תגבר רק אם הממשלה תייצר כדאיות כלכלית על ידי צמצום המיסוי על הבנייה לצד הקלות בביורוקרטיה ותמריצים נוספים.

השמאי ארז אבירן. "גם אם המהלך יצליח, מפתחות יינתנו רק בעוד 8-6 שנים" צילום: שירלי פוקס

לבסוף, אבירן מטיל ספק באשר למשך הזמן שייקח לתהליך זה, זמן שלא יאפשר לספק את הביקושים. "לאתר קרקעות ייקח כשנה-שנתיים, לתכנן את הבנייה על השטח, לרבות פרסום להתנגדויות ומתן תוקף, ייקח עוד שלוש שנים. לאחר מכן יש לפתח את המתחם בשיתוף עם הרשות המקומית ולהגדיל תשתיות ציבוריות, שגם רכיב זה לוקח זמן, ורק אז להתחיל בבנייה שלוקחת לפחות שנתיים. בחישוב זהיר, גם אם המהלך יצלח, רוכשי הדירות יקבלו מפתח בטווח של 8-6 שנים מהיום. תחת הנחה של המשך גידול האוכלוסייה בקצב של 1%-2% לשנה, הפתרון המוצע לא יצמצם את עודף הביקוש הקיים, ולכן לא צפויה ירידת מחירי דירות".

אז איך בכל זאת יכולה המדינה להגדיל את היצע הדירות ולבלום את עליות המחירים כבר בשנים הקרובות? לדברי אבירן, השגת המטרה תלויה בהפניית משאבים רבים ובעיקר ביכולת "לגרות" את השוק הפרטי לפעול על ידי פתיחת חסמים. "בשורה התחתונה, מבחינת רוכשי הדירות כיום אין להסכם עם דירה להשכיר רלוונטיות. מי שצריך דירה היום לא יחכה 10 שנים עד שקרקע חקלאית תופשר, גם לא באזורי הביקוש".