כמה בניינים, כתובת אחת: המודל של קובי ילוביץ מפשט את הפינוי-בינוי

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

את המודל למנהלת התחדשות עירונית הגה קובי ילוביץ לפני קצת יותר מעשור. בעת ששימש מנכ"ל עיריית גבעתיים הוא נדרש להתיר את הפלונטר שבו שקע פרויקט פינוי-בינוי ברחוב ערבי נחל בעיר. כיום ניתן כבר למצוא את המודל על גרסאותיו השונות בפרויקטים רבים בארץ, והיתרונות שלו כבר ידועים לכל הגורמים המעורבים בפרויקטים של התחדשות עירונית – הדיירים, היזמים והעירייה.

"היה לי ברור שחייבים לייצר שינוי – לייסד גוף אחד שייקח חסות על פרויקט מ-א' עד ת' ויוביל את התהליך לכל אורכו", מספר ילוביץ על תובנותיו מהתסבוכת בערבי נחל. "גוף שיידע איך ומול מי לקדם עניינים, ליצור שיתוף פעולה מול כל השחקנים הרלוונטיים, ולא פחות חשוב – להיות כל העת עם היד על הדופק ולנטרל מוקשים תוך כדי תנועה. ברוב המודלים הקיימים היום בשוק, של עורכי דין או מארגני חתימות, כמעט ולא תמצא גוף שמתכלל את הפרוייקט על כל חלקיו וספקיו, ולוקח אחריות וסיכון פיננסי למען הדיירים".

ליישום החזון לגיבוש המנהלת נדרשו ארבע שנים נוספות. אחרי שכיהן בשורת תפקידים בכירים במגזר הציבורי, במשרדי החינוך והבינוי והשיכון, חצה ילוביץ את הקווים לתחום הנדל"ן והקים את יסודות פיתוח ותכנון עירוני – חברה לניהול פרויקטים בהתחדשות עירונית מטעם הדיירים. לדבריו, "אף שהתחדשות עירונית כבר אינה בשוליים, בפועל בלא מעט מקרים נכנסים דיירים למיזמי פינוי-בינוי מבלי שהם מבינים את המשמעויות. כך הם מגלים שהדרך מפרויקט חלומות לפרויקט בלהות, קצרה.

פינוי-בינוי במתחם אילת. ערך הדירות צפוי לזנק לכ-3 מיליון שקל הדמיה: כנען שנהב/ אאורה

"התפקיד שלנו הוא לקחת את המושכות ובשלב הראשון לבדוק באופן יסודי האם המיזם בכלל כלכלי ובר-מימוש. אם התשובה חיובית, אנחנו מתקדמים לשלב הבא, שכולל גיבוש דו"ח כלכלי מקיף המתייחס לכלל העלויות והרווחים. משם מתקיים מכרז לבחירת היזם, כשאנחנו עובדים למעשה עבור הדיירים, וחוסכים מהם את כאב הראש. בניגוד ליזם שדורש בדרך כלל הסכמת רוב של 80% מהדיירים, בלעדיות ושעבוד זכויות לתקופה ארוכה, התקשרות עם המנהלת שלנו נעשית בחוזה שגרתי למתן שירותים".

כדאי גם ליזמים

חברת יסודות ייחודית בהיותה אינטגרטור המחבר ומאגם את כלל הגורמים והיועצים בפרויקט ומהווה כתובת אחת לדיירים. החברה גם מממנת את הפרויקט בשלביו הראשונים ולמעשה יוצרת מחויבות בלעדית כלפי הדיירים. במודל זה, ליועצים המועסקים מטעמה אין עצמאות אלא הם חלק מצוות המחויב למשימה – מיקסום תמורות לדיירים תוך הובלת הפרויקט בכל שלביו.

את עריכת הבדיקות הנחוצות, כמו גם את הפעולות להתנעת הפרויקט, מבצעת החברה על חשבונה באמצעות גלריית מומחים הכוללת משרדי עורכי דין ואדריכלים מהשורה הראשונה, יועצי תנועה ותשתיות ומשרד שמאות וכלכלה לתכנון וקידום התב"ע. "יצירת ודאות לדיירים זה המפתח", מבהיר ילוביץ. "בשביל זה אנחנו פה. הכל מתנהל בשקיפות והדיירים יודעים בדיוק לקראת מה הם הולכים. יתרה מכך, החברה מתחייבת לתמורות מסוימות ולמועדי ביצוע. הדיירים יודעים שאם לא נעמוד ביעדים שהגדרנו לעצמנו, הם יוכלו להיפרע מאיתנו ולהמשיך הלאה".

בחירת היזם שיבצע את הבנייה – אולי השלב הכי קריטי בפרויקט – מתבצעת כאמור באמצעות מכרז, כשההחלטה הסופית היא בידי הדיירים. "המכרז עצמו מתבצע בפיקוח עורך דין, עם פרוטוקול ומעטפות, כשכל התהליך מתועד ומבוקר", מפרט ילוביץ. "אנחנו עושים את הסינון הראשוני ומנפים את מי שלא עמדו בתנאי הסף. לאחר מכן המנהלת מכנסת את הדיירים ומציגה בפניהם את התמונה המלאה. מכאן והלאה, הכדור בידיים שלהם.

"בסופו של דבר המטרה שלנו היא שהיזמים יעבדו למען הדיירים וימקסמו את התמורות המוצעות להם", מסביר ילוביץ את הרציונל שמאחורי השארת הבחירה ביזם בידי הדיירים וקביעת תנאי המכרז. "ועם זאת, אנו גם מוודאים שהעסק כלכלי עבור היזם, שכן ברור לכולם שאם הוא לא יראה סיכוי לרווח – הוא פשוט יישאר בחוץ.

פינוי-בינוי במתחם דפנה. כל דייר יקבל דירה הגדולה בלמעלה מ-30 מ"ר הדמיה: צור אדריכלים

"נכון, כשהדיירים והמנהלת מכתיבים את תנאי המינימום במכרז, היזמים פחות אוהבים את העניין ואת התחרות שכרוכה בו, אבל הם גם מבינים שחלק גדול מהעבודה כבר נעשתה על ידינו בשבילם", מדגיש ילוביץ. "בעיקר צמצמנו עבורם את אלמנט הסיכון הכספי ולוחות הזמנים. כשאלה הנסיבות, חבירה מבחינתם לפרויקט היא כדאית הרבה יותר מאשר בכל פרויקט אחר".

גם כאשר היזם מתחיל בעבודתו, במנהלת לא מורידים הילוך. "אנחנו מפקחים על העבודה ומוודאים עמידה בדרישות ובלוחות הזמנים", אומר ילוביץ. "בכל זמן, אנחנו 'האבא והאמא' של הפרויקט. כאשר הכל מתנקז לכתובת אחת, לדיירים יש על מי לסמוך. כשפועלים באופן הזה, הרווח הוא של כולם. זמן הפרויקט מצטמצם, התהליך ממוקד ואפקטיבי יותר, ויש גוף אחד שנושא באחריות".

בניגוד למודלים אחרים, את שכר הטרחה של המנהלת משלם היזם שנבחר באמצעות מנגנון שנקבע מראש לפי קצב ההתקדמות של הפרויקט. שכר הטרחה מגלם עלויות ניהול לאורך שנים רבות ותשלום ליועצים ולמתכננים, וכולל גם את הסיכון הכלכלי הגלום בפרויקטים מסוג זה.

חשיבות חברתית

אם לשפוט על פי מה שקורה בשטח, הרי שמודל של ילוביץ, בהחלט מספק את הערך המוסף. כך לדוגמה בפרויקט במתחם אילת ברמת השרון - הכולל בניית שישה מגדלים של 20 קומות ובנייה מרקמית של שש קומות, ובסך הכל 687 דירות חדשות במקום 180 הדירות הישנות - הדיירים הוותיקים שם זוכים בדירה הגדולה בלא פחות מ-53 מ"ר מדירתם המקורית.

פרויקט נוסף ומסקרן לא פחות הוא זה שברחוב דפנה בתל אביב, שם יוקמו 208 דירות חדשות במקום 69 הקיימות, כשהתמורה לדיירים הוותיקים היא דירה חדשה ומרווחת הגדולה בלמעלה מ-30 מ"ר ביחס לדירתם הישנה.

קובי ילוביץ'. "כשהכל מתנקז לכתובת אחת, לדיירים יש על מי לסמוך" צילום: ראובן קופיצ'ינסקי

"את הפרויקט ברמת השרון לקחנו על עצמנו ב-2012, כשדירות במתחם נמכרו ב-700 אלף שקל", משחזר ילוביץ. "היום העבודות כבר נמצאות בשלב א', ובעוד שנתיים וחצי, עם השלמתן, ערך הדירות צפוי לעמוד על כ-3 מיליון שקל".

"חשוב לנו לייצר מודעות למנהלת ולהשריש אותה כפונקציה חיונית בכל פרויקט של התחדשות עירונית", מסכם ילוביץ. "לראייתי, החשיבות של זה היא גם בהיבט החברתי. המודל לא מסתכל על דיירים אלא על תושבים. במישור האישי, כמי שעובד שנים רבות בשביל הציבור, אני שמח שיש לי את האפשרות להביא מהניסיון שצברתי, ולסייע לתושבים בשיפור איכות חייהם".