מכון אלרוב: צניחה של 3.5% במחירי דירות יד שניה בת"א

ניתוח שערך מכון אלרוב עבור "כלכליסט" מציג תמונה שונה ממדד מחירי הדירות של הלמ"ס, ולפיה חלה בשוק הדירות יד שנייה ירידת מחיר של 1.2% בהשוואה לרבעון הרביעי של 2018, וירידה של 1.4% בהשוואה לרבעון הראשון המקביל אשתקד. הממצאים מבוססים על אלפי עסקאות שנערכו במהלך הרבעון הראשון של שנת 2019.

בחלוקה לסוגי דירות נמצא כי ברמה השנתית חלה בדירות שלושה חדרים ירידת המחירים החדה ביותר בשיעור של 1.6%, בדירות ארבעה חדרים חלה ירידה מינורית של 0.2% בלבד במחיר ובדירות חמישה חדרים חלה ירידת מחיר של 1.1%.

ניתוח הנתונים נעשה במכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב, על ידי ראש המכון פרופ' דני בן־שחר וד"ר רוני גולן. מדובר בתמונת מצב שונה מזו שעליה מורה מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שמתייחס לעסקאות שנערכו בחודשים פברואר ומרץ ולפיו חלה עלייה שנתית מתונה של 0.5% במחירי הדירות.

את ההבדל ניתן להסביר בכך שמדד מחירי הדירות של הלמ"ס כולל את כלל העסקאות לרכישת דירה, בהן דירות חדשות המהוות 20% מהעסקאות, ואילו במקרה זה נסקרו דירות יד שנייה בלבד. נסייג: כי נתוני הלמ"ס עבור שלושת החודשים האחרונים מוגדרים כארעיים, ועל פי רוב מתוקנים בהמשך. ייתכן שבחודשים הקרובים יתוקנו תוצאות המדדים האחרונים באופן שיראה גם הוא ירידה.

ירידות המחירים החדות ביותר: באשדוד ובירושלים

בנוסף לנתונים הארציים, נבדקו שינויי המחירים לפי 12 הערים הגדולות. במסגרת זו נמצא כי באשדוד חלה ירידת המחיר החדה ביותר בהסתכלות שנתית, בשיעור של 6.6%. ירידה משמעותית חלה בירושלים בשיעור של 4.5%, ובתל אביב־יפו חלה ירידה בשיעור של 3.5%. מנגד, את העלייה השנתית החדה ביותר במחירי דירות יד שנייה רשמה בת ים עם 4.7%, ואחריה רחובות עם 3.9% עלייה, רמת גן עם 1.2% עלייה ובאר שבע עם 1.1% עלייה.

בהשוואה לרבעון האחרון של 2018, ירידת המחיר החדה ביותר נרשמה בירושלים, עם קרוב ל־6% ירידה, ובחדרה נרשמה ירידה של כ־4%. לעומת זאת בבת ים חלה עלייה של 1.6%, בבאר שבע עלייה של 1.4% ובפתח תקווה עלייה של 1.2%.

ראש מכון אלרוב, פרופ' דני בן שחר צילום: עמית שעל

מחירה הממוצע של דירת ארבעה חדרים עמד ברבעון הראשון של 2019 על 2.98 מיליון שקל בתל אביב, 1.96 מיליון שקל בירושלים, 1.25 מיליון שקל בחיפה ו־1.09 מיליון שקל בבאר שבע. ברמת גן עומד מחירה של דירת 4 חדרים על 2.18 מיליון שקל, בראשון לציון 1.91 מיליון שקל ובפתח תקווה 1.72 מיליון שקל.

אי־ודאות בשוק, שתימשך עד אחרי הבחירות בספטמבר

פילוח נוסף נעשה לפי רמה סוציו־אקונומית של שכונות. בן שחר וגולן חילקו את כלל שכונות המגורים בארץ לחמישונים סוציו־אקונומים: חמישון ראשון הנמוך ביותר וחמישון חמישי הגבוה.

ירידת המחירים החדה ביותר בראייה השנתית חלה דווקא בשכונות החמישון התחתון, עליהן נמנות למשל העיר התחתית בחיפה או שכונת גיורא ברמלה. בשכונות אלה חלה ירידת מחיר ממוצעת של 2.8% לאורך השנה. בחמישון השני, הכולל למשל את קרית משה ברחובות, קריית חיים בחיפה או שכונה ג' בבאר שבע, חלה ירידה שנתית ממוצעת של 1.7%. בחמישון הגבוה ביותר, הכולל שכונות כמו פרדס רייספלד בקריית אונו, כרמליה בחיפה או הר נוף בירושלים, חלה ירידת מחיר ממוצעת של אחוז.

בשיחה עם פרופ' בן שחר, הוא אומר כי אף על פי שממצאי הבדיקה מצביעים על ירידת מחירים ברבעון הראשון של 2019, עדיין "מוקדם מאד לדבר עם מגמה של ירידת מחירים. השינויים התרחשו ברבעון שקדם למערכת הבחירות האחרונה, ומייצג תקופה של חוסר ודאות ושל המתנה לצעדי הממשלה הבאה. התקופה הזו עומדת להתארך: אי הוודאות תמשיך ללוות אותנו לפחות עד אחרי מערכת הבחירות בספטמבר״.