מחירי הדירות בצפון הישן של תל אביב צנחו ב־5%

יותר מכל אזור אחר בארץ, נהוג לחשוב על המרכז הוותיק של תל אביב, הכולל את שכונות הצפון הישן ומרכז העיר, כי הוא חסין לירידת מחירים. שנים של ביקושי שיא ועליות מחיר חדות הרגילו את ציבור הרוכשים והמוכרים להעריך כי הדבר יימשך לנצח.

אולם ניתוח של הנעשה באזור, בעקבות אישורה של תוכנית רובע 3, מעלה ממצאים מפתיעים: ירידה בשיעור של 4.8% במחיר למ"ר של דירה מיד שנייה, וצניחה של 10% במספר העסקאות למכירת דירות יד שנייה בצפון הישן של תל אביב בשנת 2018 לעומת שנת 2017. את הניתוח, שמתבסס על כלל העסקאות שנעשו בשתי השנים הללו ברובע, ערך משרד השמאים קמיל, טרשנסקי, רפאל ושות' עבור “כלכליסט”.

בניין במתחם בזל צפון הישן של ת"א צילום: אוראל כהן

מהנתונים עולה כי ב־2017 נמכרו באזור 358 דירות ואילו ב־2018 נמכרו 322 דירות. ב־2017 המחיר הממוצע למ"ר מתואם (כולל שטח המרפסת), היה 44.2 אלף שקל, ואילו בשנה שעברה הוא צנח ל־42.2 אלף שקל.

הנתונים שמצאו השמאים תואמים לניתוח שפרסם הכלכלן הראשי במשרד האוצר בספטמבר 2018, לפיו מחירי הדירות בצפון הישן של תל אביב צנחו ב־9.1%. ניתוח הכלכלן הראשי מבוסס על מדד קייס־שילר, שמשווה בין עסקאות חוזרות בדירה, כלומר משווה מחיר של דירה שנמכרה בתקופת הבדיקה, למחיר שבו אותה דירה בדיוק נרכשה בעבר על ידי המוכר. ובמלים אחרות, גם הבחינה של הכלכלן הראשי מנתחת עסקאות של דירות מיד שנייה.

הבדיקה כללה רק עסקאות בדירות יד שנייה כדי לבחון האם נכונה טענת עיריית תל אביב, כי בעקבות אישור התוכניות לרבעים 3, ו־4 הדירות שם הושבחו, ומחירן בשוק עלה. דירות חדשות ברבעים אלה נבנו עד עתה רק בפרויקטים של תמ"א 38, כאשר הזכויות שמקנה תוכנית הרבעים כבר נוצלו ולכן התוכנית לא תורמת להשבחתן. ומחיר הדירות האלה עלה בעקבות העובדה שהן שופצו או חודשו, ולכן לא הוכנסו לסקר.

מה תרמה תוכנית הרבעים

בינואר 2018 אושרה תוכנית התחדשות עירונית לרובע 3 ממערב לאבן גבירול, בין רחוב בוגרשוב לנחל הירקון, המאפשרת להוסיף לכל בניין כ־2.5 קומות (למעט האזור שהוכרז כאתר מורשת עולמית שבו מותרת תוספת של קומה וחצי). התוכנית לרובע 4 שממזרח לאבן גבירול אושרה חצי שנה אחר כך ומאפשרת להוסיף 3.5-2.5 קומות.

מאז אושרו התוכניות, ובמיוחד זו של רובע 3, קיבלו מוכרי דירות מעיריית תל אביב דרישות לתשלום היטל השבחה. זה מס בגובה 50% מעליית הערך של הדירה שנובע מאישורה של התוכנית. העירייה טוענת כי תוספת של שתי קומות ויותר לבניין משביחה את ערכה של כל דירה בבניין בכ־700 אלף שקל ולכן על פי רוב, בעת מכירת דירה היא דורשת היטל של כ־350 אלף שקל.

אבל הנתונים מלמדים כי בפועל, ובניגוד מוחלט לעמדת העירייה, מחירי הדירות כלל לא עלו לאחר אישור התוכנית, אלא להפך: ירדו קצת. הסיבה לכך שהשוק לא מתרגם את התוכנית לעליית מחירים היא כי גם לפני תוכנית הרבעים אפשר היה להוסיף לבניין כ־2 קומות, בזכות תמ"א 38.

לדברי דני טרשנסקי, הסיבה לירידה ב־2018 במחירים ובמספר העסקאות היא היטלי ההשבחה: "מוכרי דירות לא מוכנים לקחת סיכון שלאחר מכירת הדירה יושת עליהם היטל של מאות אלפי שקלים. צריך לזכור כי עד 2018 דירות ברובע 3 נמכרו בדיוק באותו המחיר, ולא הושת עליהם היטל השבחה".

רוצים דירה חדשה

הסבר נוסף לדבריו לירידה במספר העסקאות נעוץ בכך שרבים ממוכרי הדירות מבקשים לברר עם העירייה מה יהיה סכום היטל ההשבחה, ורק אחר כך מוציאים את הדירה לשוק. ההליך הזה כולל שומות של העירייה, שומות של בעל הדירה ושמאי מכריע, ונמשך שנה.

גיל וינלס מנכ"ל קיו נדל"ן מוסיף כי הירידה במחיר דירות יד שנייה, נובעת מכך שלאחר שבע שנים שבהן העירייה אישרה מעט פרויקטים של התחדשות עירונית, בעקבות אישור תוכנית הרבעים יש גל פרויקטים חדשים. כעת אנשים מעדיפים להשקיע בדירה חדשה, ולכן ערכן של דירות יד שנייה נשחק. "בדיוק כפי ששוק הרכב מיד שנייה גווע, ואילו למכוניות חדשות יש תור".

ניתוח אחר שמחזק את הטענה כי תוכנית הרבעים לא גרמה לעליית מחירים בוצע על ידי השמאי המכריע משה נדם ופורסם ב־3 באפריל במסגרת שומה מכרעת: "טרם אישורה של תוכנית רובע 3 ניתנה שורה ארוכה של היתרי בנייה, הכוללים זכויות לפי תמ"א 38... לא ניתן להתעלם מהתרומה לשווי הנכס המתקבלת גם מזכויות מתמ"א 38... לא קיימת תוספת זכויות בין תמ”א 38 לתוכנית הרובע. לפיכך, לא נוצרה השבחה אמיתית".