מחפשים הזדמנויות השקעה בארה"ב? לכו בעקבות המילניאלס

כך למשל, בני דור ה-Y, או המילניאלס – ילידי 1981 עד 1996, שב-2017 הגיע מספרם בארה"ב ל-72 מיליון איש – כוח שלא ניתן לזלזל בו.

צילום: שאטרסטוק

המילניאלס מביאים לצמיחה

ד"ר מרתה פייטון מ-CBRE פרסמה לאחרונה בגיליון סיכום הוועידה השנתית של AFIRE, ארגון משקיעי הנדל"ן בארה"ב בו משמש רוזנהיים כחבר בורד, כתבה המתמקדת בהשפעתם של המילניאלס על הצמיחה הכלכלית ב-50 האזורים העירוניים הגדולים בארה"ב, ובהשלכות של התופעה על משקיעי הנדל"ן המסחרי.

לפי הממצאים של פייטון, האזורים המרכזיים שבהם יש צמיחה חזקה של אוכלוסיית דור ה-Y נהנים גם מגידול גבוה יותר בתעסוקה. "זמינות העבודות ככל הנראה מושכת עוד מילניאלס, שבתורם מביאים התרחבות בתעסוקה. בו זמנית, האזורים העירוניים מושכים זרם לא פרופורציונלי של דור ה-Y", היא כותבת.

גידול בתעסוקה

ב-50 האזורים העירוניים הגדולים מתגוררים כ-49% מאוכלוסיית ארה"ב, ובחמש השנים שהסתיימו ב-2017, אזורים אלה נהנו מגידול באוכלוסייה בשיעור של 1.1%, לעומת 0.7% בכלל ארה"ב. קצב הגידול היה הגבוה ביותר באוסטין, 2.9% בשנה, והנמוך ביותר בדטרויט, מינוס 0.5%. הגידול באוכלוסיית המילניאלס הוא כנראה המניע לגידול הכללי באוכלוסייה. עשרת המרכזים העירוניים עם הגידול הרב ביותר באוכלוסיית המילניאלס נהנו גם משיעור גבוה יותר של גידול כללי באוכלוסייה, 1.9% לשנה, לעומת 0.8% בשאר המקומות.

חלוקת הגידול בתעסוקה דומה. בחמש השנים שהסתיימו ב-2017, קצב הגידול במשרות ב-50 האזורים העירוניים הגדולים היה 2.3% בשנה בממוצע, כאשר בראש נמצאת ריברסייד, קליפורניה עם גידול של 4.2%, ובמקום ה-50 פיטסבורג, עם 0.3%. בעשרת המרכזים עם הגידול הגבוה ביותר במספר המילניאלס, הגידול בתעסוקה היה גבוה יותר: 3.3% לשנה.

דמי שכירות גבוהים – הכנסה נמוכה

בעשרת המרכזים עם הריכוז הגבוה של בני דור ה-Y ההכנסה החציונית היתה נמוכה יותר - 65,092 דולר, נמוך מאשר בשאר ה-40 האזורים הגדולים – 67,425 דולר. בו זמנית, דמי השכירות החציוניים בעשרת האזורים הללו היו גבוהים ב-3%. על פי פייטון, דמי השכירות הגבוהים מחריפים את הבעיה הכלכלית של המילניאלס – שרבים מהם שקועים בחובות בעיקר בשל לימודים.

בגלל החובות האלה, שיעורם של בעלי הבית מבין המילניאלס הוא נמוך. מחקר עדכני של ברוקינגס מעריך כי רק 39% מבני 25 עד 34 החזיקו בית בבעלותם ב-2015. כשמוסיפים למשוואה את החמרת התנאים לקבלת משכנתאות, בעקבות המשבר של 2008 והשינויים במיסוי, אין זה פלא שבני דור ה-Y מעדיפים לשכור בית, ולא לקנות אחד.

לדברי פייטון, המסקנה עבור המשקיעים ברורה. "ההזדמנויות ברכישת נכסים להשקעה מרוכזות באזורים העירוניים הנהנים מצמיחה מוגברת של אוכלוסיית המילניאלס, וגם משיעור צמיחה גבוה יותר באוכלוסייה הכללית. את המסקנה הזו מחזקים הנתונים על העלייה בדמי השכירות המראים כי 10 האזורים העירוניים הגדולים עם הצמיחה הגדולה ביותר של אוכלוסיית דור ה-Y אופיינו גם בצמיחה חזקה יותר בדמי השכירות בכל שלוש הקטגוריות העיקריות של נכסים – דירות, תעשייה, משרדים ומסחר".

שינוי העדפות

"כמו במקרים רבים אחרים, אמנם יש כאן הזדמנויות למשקיעים – אך צריך להתייחס אליהן בזהירות הראויה, ולהבין שגם אם זו הזדמנות, היא דורשת הרבה עבודה קשה, מחשבה ויצירתיות", מוסיף רוזנהיים.

"הצרכים של המילניאלס שונים משל הוריהם, וכך גם דרישות הדיור שלהם. כך למשל, בעוד ההורים שלהם יצאו לפרברים וקנו בתים רחבי ידיים עם חנייה למספר מכוניות, המילניאלס מעדיפים דירות קטנות וזולות יותר, אך מחפשים קרבה למרכזים קהילתיים, לחנויות ונקודות מפגש כמו בתי קפה. במקום להחזיק רכב, הם מעדיפים להגיע ממקום למקום בתחבורה ציבורית – ומחפשים דיור בהתאם לכך.

"עבור משקיעי הנדל"ן, המשמעות היא עיצוב מחדש של דרך המחשבה, והתאמה לדרישות של הדור החדש שהופך לכוח משמעותי בשוק", מסכם רוזנהיים.