תמיד רציתם להשקיע בנדל"ן אך חששתם מהסתבכות או הפסד?
קבלו 5 טיפים להשקעת נדל"ן בטוחה יותר
ואכן, אם יש לכם הון פנוי שיושב בתכנית חיסכון, בעו"ש או בפקדון בבנק, תחום ההשקעות בנדל"ן הוא תחום אטרקטיבי להשקיע בו את כספכם, ולתת לו לעבוד בשבילכם. למרות מגמת הדמוקרטיזציה של סקטור ההשקעות ובניגוד לעולם העבודה, עולם ההשקעות הוא עולם שבו אפשר גם להפסיד ולא רק להרוויח, מה שמחייב אתכם לרכוש את הידע ויכולות ההשקעה הנדרשות, שיחסכו לכם טעויות קשות ויקרות.
כמו בהרבה תחומים, גם בנדל"ן אין מורה טוב מהניסיון המעשי הנצבר לאורך השנים. לכן חשבנו לקצר עבורכם את עקומת הלמידה בכמה שנים טובות באמצעות 5 המלצות פרקטיות מצוות המומחים של iintoo, הפלטפורמה החברתית המובילה להשקעות נדל"ן בחו"ל, העוסקים מכבר שנים במלאכת איתור ובחינת עסקאות נדל"ן ראויות בשוק המקומי והבינלאומי. ואם מדברים על ניסיון, יש לציין את פועלם של מובילי החברה - ערן רוט, מנכ"ל iintoo ומייסדה התורם למעלה מ- 20 שנות ניסיון בענף הנדל״ן, הן כיזם והן כמשקיע, לרבות ניהול של מאות השקעות בישראל, ארה״ב ואירופה עבור עשרות אלפי משקיעים ובהיקף של מיליארדי שקלים ויו"ר החברה, דב קוטלר, מנכ"ל לשעבר של גופים פיננסיים מובילים במשק – ביניהם ישראכרט ובנק איגוד, ולו יותר מ-35 שנות ניסיון במגזר הפיננסי.
הצטרפו עכשיו לרשת החברתית של iintoo, חינם וללא התחייבות, ותיהנו מגישה להשקעות איכותיות. להרשמה >>
השקעת נדל"ן עם ביטוח החל מ-30,000 $ צילום: Vukota Capital Management
טיפ #1 הבחירה עם מי להשקיע – לא פחות חשובה מהבחירה במה להשקיע !
השוק היום רווי בהצעות להשקעות נדל"ן באיכויות וסוגים כאלו ואחרים, ובכל זאת, כיצד יכול מי שאינו אייל נדל"ן ותיק לבחור את אפיק ההשקעה הנכון יותר עבורו? ראשית, חשוב לבחור עם מי אתם עושים עסקים.
ישנם 3 אופנים עיקריים בהם ניתן היום להשקיע בנדל"ן:
● השקעה בנכס באופן עצמאי – אולי זהו מאפיין ישראלי של תושבי אומת הסטארט-אפ, אך ברובנו בוער היצר היזמי, זה שרוצה "לעשות את המכה", לנצח את המערכת. חשוב להבין שהשקעה עצמאית בנדל"ן היא השקעה לטווח ארוך שיש לתחזק ולשמר מפני מגוון מרכיבים "שוחקי תשואה". דבר זה דורש לא מעט התעסקות מבעוד מועד ותחזוקה שוטפת במטרה לשמר את תפוקות הנכס. כלומר, עצם שימור ההשקעה וניהולה ידרוש מיכם לא מעט משאבי זמן וכסף. בין אם מדובר בדירה להשקעה או בנכס מסחרי – זו עבודה לכל דבר, החל מתחזוקת הנכס וטיפול בתקלות ובעיות, לניהול בעלי מקצוע והשוכרים בו ועד לנסיעות מעבר לים לעיתים. זה הזמן לשאול עצמכם אם זהו משהו שיתאים לכם לאורך זמן והאם יש לכם את משאבי ההון והידע הנדרשים.
● השקעה באמצעות יזם נדל"ן – במקרה זה אתם משקיעים את כספיכם בתמורה לבעלות חלקית בנכס המיועד לבניה או במיזם נדל"ני בארץ או בחו"ל, לרוב בהיקף משמעותי כמו בניית בניין, תמ"א 38 ולא בדירה. יש לעמוד היטב על טיבו של היזם, האם יש לו ניסיון מוכח בעסקאות נדל"ן, מוניטין ללא רבב, גב כלכלי איתן, יכולת התמודדות עם אתגרים וכמובן - אמינות. קיימים יזמים רבים ראויים וטובים, מה גם שהנכסים בדר"כ מעוצבים לאילע, אך חשוב להבין שבהשקעה ישרה מול יזם אתם נותנים לחתול לשמור על השמנת. אין די מילים להדגיש את חשיבותה של בדיקה מעמיקה ומקיפה אודות הרקע של יזם הנדל"ן ועברו.
● השקעה עם גוף מתמחה – גם כאן קיים ספקטרום רחב של חברות באיכויות שונות ולכן חובה לבדוק את אמינות החברה, מידת השקיפות שלה, מדיניות ההשקעה, טיב העסקאות המוצעות והיקף הניסיון המוכח. ישנם יתרונות רבים בהשקעות נדל"ן באמצעות גוף מתמחה המבצע עבורכם את כל העבודה - משלב בחינת העסקה ועד לסיומה - ומעניק לכם מעטפת מקצועית מתמחה המאפשרת, בין היתר, הסרה של חסמי הידע, הניסיון וההון העצמי הנדרשים לצורך כניסה לעסקאות בהיקפים משמעותיים ואולי החשוב מכל – שלא תיגררו להוצאות בלתי צפויות נוספות אשר ישחקו לכם את התשואה.
זכרו, אין דבר כזה: השקעה באפס סיכון...
הבטיחו לכם תשואה גבוהה ומובטחת? מוכרים לכם חלום להתעשרות מהירה? שמתם לב לזליגות מהרגולציה? התרחקו.
טיפ #2 בחינת סוג וטיב העסקה
האם ישנם סוגי נדל"ן טובים יותר או פחות? האם כל גופי הנדל"ן בישראל מציעים עסקאות באיכות אחידה? ושאלת השאלות, איך נוכל לדעת שהעסקה בה בחרנו הינה עסקה טובה?
אם בחרתם בהשקעה דרך גוף מתמחה, אין זה סוד כי הגוף אינו צד ניטרלי בעסקה, אלא שגם הוא זכאי לתמורה לשירותיו, כגון: הוצאות עסקה, דמי ניהול, דמי הצלחה וכו'. בחרו בחברה עם ניסיון מוכח בהיקף משמעותי בסקטור ההשקעה, הדוגלת בליווי שוטף ושקיפות מלאה ביחס למודל ההשקעה והסיכונים לצד הסיכויים הכרוכים בו.
באם החלטתם להשקיע באופן עצמאי, להלן רשימה חלקית של גורמים שיש לקחת בחשבון בעת בחינת העסקה:
● סקטור הנדל"ן (פרטי, מסחרי, נופש, דיור סטודנטים וכו') ורמת הסיכון בכל סקטור.
● מצב הנכס, מחירו ביחס לשוק, פוטנציאל והיקף ההשבחה, אחוזי התפוסה, השוואה לנכסים באזור.
● עיתוי הכניסה, מהם ההיתרים הנדרשים, היקף מינוף העסקה, חברת הניהול ומצב השוק.
בבואנו לבחור את הנכס בו נשקיע יש לבצע בדיקות מעמיקות ומחמירות, שכן תחום הנדל"ן רגיש להשפעות מיקרו ומאקרו כלכליות, כמו גם להשפעות גיאופוליטיות. חשוב לציין שחלק מהבדיקות הנדרשות מבוצעות ע"י גוף שלישי ולכן יש לבדוק אם עדיין משתלם לכם לבצע את הבדיקות בעצמכם, שכן ההוצאות עלולות לעלות על פוטנציאל הרווח.
אפשר גם להתחיל בקטן – השקעת נדל"ן החל מ- $30,000
טיפ #3 פיזור, פיזור, פיזור
גיוון תיק ההשקעות מסייע בהפחתת הסיכון, השקעות בנדל"ן מהוות נדבך חשוב בתיק ההשקעות הפרטי והמוסדי, שכן מחזוריות שוק הנדל"ן שונה מזו של שוק ההון.
דב קוטלר, יו"ר iintoo ממליץ: "להגביל את היקף ההשקעה האישית בהשקעות אלטרנטיביות כמו נדל"ן ל- 20%-10% מתיק ההשקעות".
הצטרפו עכשיו לרשת החברתית של iintoo, חינם וללא התחייבות, ותיהנו מגישה להשקעות איכותיות. להרשמה >>
טיפ #4 הבנת הסיכונים הקיימים
על אף שסקטור הנדל"ן נחשב לסולידי יחסית, עדיין קיימים סיכונים ושיבושים שעשויים להשפיע על הצלחת העסקה, לשחוק את התשואה ואף לגרום להפסדים. במקרה של היעדר ניסיון מעשי מספק, קשה לצפות מראש חלק מהסיכונים, בעוד שאחרים קשה או יקר לבדוק כמשקיע פרטי.
להלן רשימה חלקית של סיכונים אפשריים בהשקעה בנדל"ן:
● סיכונים תפעוליים ומשפטיים של הפרויקט הקשורים לחוזים, שיעבודים, ביטוחים, בטוחות, היתרים וכו'
● סיכונים הכרוכים בבחירת היזם, מידת אמינותו של היזם, ניסיון ומקצועיות.
● סיכון שוק, הכולל גורמים מיקרו ומקרו כלכליים המשפיעים על השוק כולו.
● סיכון מימון, הכולל עליות בלתי צפויות בריבית, משך הפרויקט, צפי ביצועי הפרויקט וגורמים נוספים העשויים להשפיע על ההון השיורי.
הצטרפו לקהילה של כ-200,000 משקיעים כמוכם, הירשמו ללא התחייבות צילום: shutterstock טיפ #5 תנודות שוק, משבר, בועה
בהשקעות נדל"ן, חשוב לבחור נכסים שממשיכים לתפקד גם בעיתות משבר, לפחות לצורך שירות החוב מול הגוף המלווה. אולי תתפלאו לקרוא שלרוב לא מדובר בנכסי יוקרה, משרדים וקניוניום, אלא דווקא נכסים בדירוג יותר נמוך עם פוטנציאל השבחה גבוה.
וגם אם עשיתם הכל לפי הספר, ישנם סיכונים שאין אפשרות לגדר או לצפות. ניתן לחקור ולהסתמך על ניתוחי שוק והשערות, אך לרוב אין לדעת מה יקרה באופן בטוח....
ומה אם נאמר לכם שיש השקעות נדל"ן עם ביטוח?!
לראשונה בישראל, iintoo משיקה מוצר חדשני ויחיד מסוגו המאפשר השקעת נדל"ן עם ביטוח*, בגיבוי Everest Re Group, ענקית הביטוח האמריקאית. כלומר, מהיום, ניתן להשקיע בנדל"ן מניב בארה"ב בראש שקט לגמרי וליהנות מצפי להחזרים כספיים שוטפים מדי רבעון.
עמידות הפוליסה המהפכנית נבחנה בהצלחה אל מול משברי נדל"ן, כמו האחרון בשנת 2008
על מנת לבחון זאת ביצעה iintoo מחקר מקיף ומבוסס דאטה על שוק הנדל"ן בארה"ב, על הסגמנטים השונים שלו ב- 30 השנים האחרונות, לרבות כל המשברים שעבר. מתוך ההערכה שהתקבלה מן המחקר נוצרה יחד עם אוורסט פוליסה חסרת תקדים המייצרת הגנה על ההון בהשקעות נדל״ן. מהלך זה משרת את החזון של iintoo שהוא להפוך את תחום השקעות בנדל״ן לא רק לנגיש וקל אלא גם לבטוח יותר.
הצטרפו עכשיו לרשת החברתית של iintoo, חינם וללא התחייבות, ותיהנו מגישה להשקעות איכותיות. להרשמה >>
*ביטוח – גבולות הכיסוי הביטוחי הנם שיעור מסך ההשקעות הכוללות שבוצעו על פי פוליסת הביטוח. מודגש כי לא ניתן להתחייב מראש כי יתקבלו החזרים על מלוא סכומי ההפסדים ככל שיהיו, וכיסוי מלוא ההפסדים מותנה בתנאים המפורטים בתשקיף (לגבי הצעות לפי התשקיף) או בפרטי ההצעה (לגבי הצעות שאינן במסגרת תשקיף). במסגרת הפירוט האמור, יינתנו פרטים אודות המנגנון הביטוחי, לרבות סכום הכיסוי הביטוחי (27% מכלל ההשקעות המבוטחות בפוליסה), מגבלות המנגנון והתנאים להבטחת הקרן.
קבוצת אינטו, לרבות עובדיה אינם מבטחים או סוכני ביטוח, והם אינם מציעים שירותי ביטוח, ייעוץ או מידע למשקיעים קיימים או חדשים. הביטוח מסופק ל Iintoo epiic GP LLC (ומבוצע באמצעות Cobbs Allen, מתווך ביטוח מורשה) על ידי Everest Insurance, בכפוף לכל התנאים וההגבלות התקפים בפוליסת הביטוח, כחלק ממסלול epiic להגנה על סכומי ההשקעה כמפורט בתשקיף זה. חברת הביטוח אינה מעורבת בהנפקה על פי תשקיף זה.
