בקדמת היובל לא מאמינים בתמ"א: "החמצה של התחדשות אמיתית"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

החלטתה בתחילת החודש של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ברמת גן לאשר מעתה פרויקטים של תמ"א 38 רק באופן חריג, ממשיכה לעורר הדים ובעיקר תרעומת בקרב פעילים בשוק הנדל"ן העירוני. לאור התנאים שקבעה הוועדה לאישור פרויקטים חדשים, שרק במקרים נדירים יוכלו היזמים לעמוד בהם, הרי שבפועל מדובר בביטול התמ"א, באחת הערים שהובילו את התחום הזה מאז הפציע בערי ישראל לפני כעשור.

במסגרת הצעת ההחלטה נאמר כי "בקשה לתמ"א 38/1 ו-38/2 נקודתית על חלקה אחת תאושר באופן חריג ומנימוקים שיירשמו, רק היכן שאינה פוגעת באפשרות לתכנון מתחמי קיים או עתידי, רק בהתאם למצב התשתיות הציבוריות בסביבה ותוך התחשבות במצבה הפיננסי והתקציבי של העיר... כמו כן יישקלו שיקולים הומניטריים ומספר אתרי הבנייה הפעילים בסביבה". המשמעות המיידית של החלטה זו היא כי פרויקטים רבים, גם כאלה שכבר עברו כברת דרך תכנונית לא מבוטלת, כבר לא יזכו לצאת אל הפועל.

 אף שהמהלך שהוביל ראש העיר החדש, כרמל שאמה הכהן, זוכה מצד פעילי הנדל"ן בעיקר לביקורת שלילית, הרי שגם בקרבם ישנם איים נדירים של תמיכה. "ראש העיר אמר את מה שאנחנו טוענים כבר שנים. מאחר שהיה לנו ברור שזה מה שנחוץ לעיר, גם לא הופתענו" – כך אומר מתכנן הערים אורי ברשישת, מנהל הפרויקטים בחברה היזמית קדמת היובל.

רמת גן. 47 מיזמי תמ"א ב-2018 לבדה צילום: אוראל כהן

לדבריו, גם לחברה שלו נקרו הזדמנויות לבצע פרויקטים של תמ"א 38 אך היא סירבה ובחרה במסלול המאתגר של פינוי-בינוי. לתפישת החברה, עתיד הנדל"ן האורבני של ישראל נמצא שם: "בתמ"א אתה מתעסק עם בניינים קטנים, בדרך כלל של עד 12 דירות, ובעצם 'מנפח' אותם. ההקלה שמקבלים בקווי הבניין מביאה לקרבה גדולה מאוד בין הבניינים, מה שיוצר צפיפות חונקת. גם התוספת בתוך המבנה אינה איכותית והרבה פעמים מאולצת, כמו למשל כניסה לחדר אחד מתוך חדר אחר".

יתרון נוסף של מסלול הפינוי-בינוי, לפי ברשישת, הוא בעצם הבנייה מחדש: "כשאתה מקים בניין מאפס אתה עושה את זה בבנייה ירוקה, עם מערכות מתקדמות ובידוד תרמי איכותי. בפרויקט של חיזוק, לעומת זאת, אתה מחמיץ את ההזדמנות ליהנות מחיסכון בעלויות החימום והאחזקה".

כל אלה – לרבות אופיו הדמוקרטי יותר של הליך הפינוי-בינוי, המאפשר שיתוף ציבור מהותי – נוגעים לעדיפות הפינוי-בינוי ברמת בעלי הדירות בלבד. אולם ברשישת מדגיש כי היתרון האמיתי הגלום במסלול הזה נוגע לעיר עצמה, וליתר דיוק – למרחב הציבורי שלה: "כדי שפרויקט פינוי-בינוי יהיה כלכלי, חייבים לקחת מתחם שלם של מינימום 24 יחידות דיור, ולא בניין אחד נקודתי כמו בתמ"א. כך אתה כיזם נדרש לעשות תכנון מחדש לרחוב שלם או לכמה רחובות, לרבות הקמה של מבני ציבור נדרשים, מוסדות חינוך, תשתיות תחבורה וחניה.

"הדבר הזה מחייב אותך להתמודד עם אילוצים עירוניים שחלקם מתגבשים 'על הדרך'. למשל, אם העירייה מחליטה שתוואי הרכבת יעבור בסמוך לבניין, או שהמתחם יכלול עירוב שימושים, הרי שבפינוי-בינוי אתה יכול להרחיק את הבניינים מספר מטרים פנימה. בתמ"א, לעומת זאת, הבניין רק 'משמין' ומתקרב עוד יותר לכביש. כך שדרישה כזו של העירייה יכולה לחסל פרויקט של תמ"א, ממש כמו שרואים עכשיו ברמת גן ובערים אחרות".

ברשישת סבור שהדיירים יוצאים נשכרים דווקא מפינוי-בינוי בהיבט נוסף: "אף אחד לא רוצה לגור בבניין שעובר חיזוק, שזה בעצם אתר בנייה לכל דבר. זה כרוך בחוסר נוחות קיצוני. בפינוי-בינוי אתה עובר למקום נורמלי למשך תקופת הבנייה, מה שמייצר שקט נפשי – דבר שלא ניתן להפריז בחשיבותו. היזם גם דואג כמובן ללוות את הדיירים – אם זה בהובלות לבית הזמני או בסיוע לקשישים ונכים".

מדיבורים למעשים

ברשישת מודע לכך שקדמת היובל, חברה יזמית הפועלת בעיקר בבירה, היא יוצאת דופן בנוף היזמים המקומי. לדבריו, בעלי דירות רבים פנו לחברה בבקשה שתסייע להם בקידום פרויקטים נקודתיים, אך זו השיבה להם כי היא "לא מאמינה במסלול הזה". 

עם זאת, גם ברשישת סבור כי קיימים מקרים שבהם אין חלופה לתמ"א: "בבניינים לשימור התמ"א היא האופציה היחידה, כי הרי אתה לא יכול להרוס אותם. כך גם במקרים רבים בירושלים, שם יש הגבלת גובה בבנייה, למשל ליד חומות העיר העתיקה. בכל מקרה, הכל צריך להיעשות בראייה כוללת. כך למשל, גם אם העירייה מחליטה לעשות תמ"א, אז שתדאג לפחות להקצות לדיירים את החניון הציבורי שנמצא במרחק כמה עשרות מטרים מהבניין".

כאמור, רמת גן היא אחת מהערים המובילות בתחום התמ"א 38. בשנה שעברה היא הגיעה למקום השלישי בארץ, אחרי חיפה ותל-אביב, עם 47 פרויקטים, 40 מהם במסגרת של הריסה והקמה מחדש (תמ"א 38/2) ושבעה במסגרת של חיזוק ותוספת בנייה על הגג (תמ"א 38/1).

אורי ברשישת. "בתמ"א הבניין רק 'משמין' ומתקרב לכביש צילום: קדמת היובל

בשנים האחרונות הוטחה ביקורת חריפה בראשי העיר הקודמים, צבי בר וישראל זינגר, על שאיפשרו ביתר קלות בנייה במסגרת התמ"א, תוך הענקת זכויות בנייה מופרזות ליזמים ופגיעה בצביון השכונות והרחובות. גם מערכת הבחירות המוניציפלית האחרונה התקיימה תחת הטענות כנגד מדיניות מתירנית מדי של העירייה ליזמי תמ"א 38, ושאמה הכהן, מי שהיה אז מועמד לראשות העיר, הודיע כי הוא מתכוון לשנות את המציאות הזו.