קבוצת אייזנברג: "שימו עין על הרצליה ורעננה להשקעה בקרקע חקלאית"

מאת: רן נחמיאס | 20/05/19

אם יש משהו שמאפיין את שוק הנדל"ן בישראל, הוא ביקוש גבוה ביחס לשטח מצומצם. קצב גידול האוכלוסייה הוא בין הגבוה במדינות המערב ועומד על כ- 2% (לפי נתוני 2018), אך מצד שני מספר הקרקעות המופשרות לבנייה, אינו גדל באותו קצב - וכך נוצר מצב שכל קרקע חקלאית פוטנציאלית למגורים או משרדים - מהווה מעין "אוצר נדל"ני" שמפתה מאוד להשקיע בו. יחד עם זאת, לצד הפיתוי, ישנו גם סיכון, שבהרבה מקרים הוא גבוה יותר מהשקעות נדל"ן אחרות.

נפגשנו השבוע עם שמעון אייזנברג, בעלים ומנכ"ל של "קבוצת אייזנברג", העוסקת, בין היתר, בשיווק קרקעות חקלאיות, תחום שספג בשנים האחרונות לא מעט טלטלות בשוק הנדל"ן הישראלי. למרות זאת, אייזנברג עדיין חושב כי השקעה בקרקע חקלאית עשויה להניב למשקיע הנדל"ן תשואה גבוהה.

שמעון אייזנברג מ"קבוצת אייזנברג"

"מטבע הדברים, עלות קרקע חקלאית פחותה בהרבה מעלות רקע לבנייה - ולכאן פוטנציאל הרווח הוא גבוה", אומר אייזנברג. "יחד עם זאת, הפשרת קרקעות בישראל הוא תהליך מורכב ולכן חשוב מאוד המיקום והטיימינג הנכון". ניסינו להבין עם המומחים של "קבוצת אייזנברג", היכן כדאי להשקיע היום בקרקע חקלאית ומהם הסיכויים והסיכונים.

הרצליה - שדה תעופה או שכונת מגורים?

המומחים של "קבוצת אייזנברג", ששיווקה בהצלחה קרקעות בפרויקטים ח-500 (חולון) ו- 3700 (צפון ת"א), ממליצים כיום להתמקד במרכז הארץ - שם הסיכוי והתשואה העתידית גדולים יותר והסיכון נמוך יותר. יחד עם זאת, הם מדגישים כי במקרים אלה מדובר בהשקעה לטווח בינוני-ארוך (כ- 5-10 שנים).

"ישנם מספר איזורים במרכז הארץ, שמסומנים היום כאטרקטיביים יותר להשקעה בקרקע חקלאית", מציינים ב"קבוצת אייזנברג". לדבריהם, אחת מהערים שמעניינות משקיעים היא הרצליה, בה קיים שטח חקלאי סמוך לשדה התעופה, על גבול רעננה. באוקטובר 2015 החליטה המועצה הארצית לתכנון ובנייה, על סגירת שדה התעופה בהרצליה והקמת שכונת ענק במקום.

"מדובר בשטח עצום של כ-1500 דונם, שעתידים להיבנות עשרות אלפי יחידות דיור. התכנון הוא ליצור שם שטח אורבני, בשילוב שטחים ירוקים", אומר אייזנברג. "הקרקע הזאת נמצאת כיום בעיצומו של תהליך הפשרה תכנית המתאר של העיר לשנת 2030. אני מעריך כי צפי התשואה להשקעה זו יכול להגיע עד ל-20 אחוזים בשנה".

למרות דבריו של אייזנברג, יש לציין כי לאחרונה הוגשו על ידי רשויות מקומיות מספר התנגדויות לתכנית, שבמסגרתה עתיד שדה התעופה לעבור לאיזור חדרה. "ההליך התכנוני סובל מהטיות נתונים ותבחינים מוטי ומניפולציות מספריות", טענו.

שטחים חקלאיים על גבול הרצליה-רעננה	צילום מסך: Google Maps

רעננה - פנינת נדל"ן עם עתודות קרקע ומהפכה תחבורתית

רעננה, בדומה לשכנתה הרצליה, היא עיר חזקה מבחינה סוציו-אקונומית, שהולכת וגדלה באוכלוסייתה, בד בבד עם שטחי המגורים שבה. האטרקטיביות שלה היא גם תוצאה של מערכת חינוך מובילה, ריאות ירוקות רחבות ידיים ואופי קהילתי.

בנוסף יש לציין כי רעננה הופכת עם השנים למוקד עבור חברות טכנולוגיה והייטק עם אלפי עובדים, שמטבע הדברים רק יגבירו את הביקוש לדירות באיזור, על ידי אלה שיחפשו מקום מגורים סמוך למקום עבודתם.

ב"קבוצת אייזנברג" מציינים כי אחד מהפרויקטים הבולטים העתידים להיבנות בעיר, הוא זה הכלול בתוכנית רע/2020, מול פארק רעננה. מדובר על תכנון של בניינים בגובה של 10-14 קומות, לצד 150,000 מ”ר משרדים ו- 10,000 מ”ר מסחרי.

"התוכנית נמצאת בהליכי הפשרה מתקדמים", מדגישים ב"קבוצת אייזנברג". "תוך שנה-שנתיים הקרקע אמורה לשנות את ייעודי למצב של קרקע זמינה לבנייה - ובכך להכפיל את ערכה".

התחזית היא שהבחירה בקרקע זו תסב למשקיעים רווח של עד 30 אחוז על ההון, שהם השקיעו בקרקע. יש לציין כי בניגוד למצב בהרצליה, התוכניות ברעננה לא נתקלו בהתנגדויות משמעותיות והן צפויות להתממש - ולכן יזמים רבים לוטשים עיניים לרע/2020 היות ומדובר בהשקעה בטוחה יחסית.

אם חיפשתם עוד סיבה טובה להשקיע בקרקע חקלאית ברעננה, הרי שבחודשים האחרונים התבשרנו כי החלו העבודות בכביש 531 ליצירת "עוקף צפון רעננה", שיהווה חלק מהמהפכה התחבורתית המתחוללת בעיר. "כביש זה עשוי להקל מאוד על תושבי רעננה העובדים מחוץ לעיר", מציינים ב"קבוצת אייזנברג". "זה רק יחזק את האטרקטיביות של השקעות הנדל"ן בה".

מה יש לבדוק לפני שמשקיעים בקרקע חקלאית?

לצד האטרקטיביות של הרצליה ורעננה להשקעה בקרקע חקלאית, ב"קבוצת אייזנברג" מדגישים כי על המשקיעים יש לשקול מספר נקודות, לפני שהם שמים את כספם. "יש לזכור כי קרקע חקלאית היא השקעה לטווח ארוך ומימוש ההשקעה יכול להתרחש בטווח זמן של שנים אחדות ועד עשרות שנים", הם אומרים. "מועד המימוש תלוי בעיקר בשלב ההפשרה בו נמצאת הקרקע. ככל שמועד ההפשרה הוא קרוב יותר ויש יותר אישורים שהתקבלו, כך ההשקעה בקרקע תהיה בטוחה יותר".

יחד עם זאת, מציינים ב"קבוצת אייזנברג", ככל שההשקעה בטוחה יותר, כך מחיר הקרקע עולה. במקרה וכבר קיימות תוכניות קונקרטיות, מחירה של הקרקע יתקרב למחירה של קרקע לבנייה. על מנת להבין מה מצב הקרקע ואת כדאיות הרכישה שלה, יש לוודא כי למשקיע יש תמונה מלאה לגביה: האם נסח הרישום נקי או משועבד, מהו מיקום הקרקע ומה קיים בסביבתה.

"ככל שקרקע חקלאית תהיה סמוכה יותר לערים, או ליישוב שנמצא בשלבי התפתחות - כך הסיכויים להפשרתה ופוטנציאל ההשבחה של יהיו גבוהים יותר", הם מציינים. "בנוסף יש לתת את הדעת האם קיימת או מתוכננת תשתית כבישים סמוך לקרקע והאם יש תוכניות פיתוח עתידיות שיכולות למנוע את הפשרת הקרקע".

"קבוצת אייזנברג" עוסקת בייזום ושיווק נכסי נדל"ן, מבנים למגורים, מסחר וקרקעות חקלאיות - בארץ ובחו"ל.