משקיעים בנדל"ן גלובלי, איך אפשר להקטין את הסיכון להפסד במקרה של משבר עולמי?

ואולם, לצד היתרונות הרבים הטמונים בהשקעות נדל"ן בחו"ל, מציין רוזנהיים שמדובר בתחום השקעה המצריך הרבה ידע ומחשבה, כמו גם מחקר מקדים.

אספנו כמה כללים מ"המדריך להשקעות נדל"ן בחו"ל" המתבסס על 22 שנות פעילות פרופימקס, שידריכו אתכם בהשקעה בנדל"ן גלובלי.

1. החליטו על אופן ההשקעה – ישיר או עקיף

ישנן שתי דרכים להשקיע בנדל"ן בחו"ל. תוכלו לעשות זאת בעצמכם – כלומר, לרכוש נכס באופן ישיר ולהיות הבעלים שלו. יש לכך יתרונות, כמו למשל העובדה שאתם אלה שתחליטו מתי לממש את הנכס, אך בעיקר חסרונות רבים – ובראש ובראשונה, הצורך להשקיע זמן רב בלימוד השוק והרגולציה המקומיים, וכן באיתור הנכס ובניהול ההשקעה.

האופציה השנייה IPV - Indirect property Vehicle, כלומר, השקעה לא ישירה. לדברי רוזנהיים, "גישה זו מאפשרת להשקיע בנדל"ן בחו"ל מבלי לשלם פרמיה בגלל היעדר הידע והניסיון, ובלי להעלות את הסיכון. בנוסף, חשוב לזכור שגם במדינה מסוימת, או אפילו בתוך עיר כמו ניו יורק, אין חברות שמתמחות בכל האזורים ובכל סוגי הנכסים. השקעה עקיפה מאפשרת לנו להשתמש בשירותיה של חברה מומחית לאזור ולסוג הנכסים הספציפי, שבו אנו בוחרים להשקיע".

כך, השקעה ב-IPV מספקת גישה להשקעות טובות יותר, ולניהול מקצועי יותר. אנו אמנם מקטינים את הסחירות והנזילות של ההשקעה, אך בתמורה לכך, נהנים מהגנות רבות כמו ירידה בסיכון. כמו כן, ניתן להשקיע יחד עם מומחים בפורטפוליו רחב של נכסים ובסוגי נדל"ן שונים, וליהנות מהשקעה פסיבית, כאשר מומחה מקומי מנהל אותה.

מהשקעותיה של פרופימקס בארה״ב קרדיט: יח"צ

2. הקפידו על גיוון ופיזור

כמו בכל סוג של השקעה, גם בנדל"ן חשוב מאוד לא להניח את כל הביצים בסל אחד – מה שמגביר את יעילות ההשקעה כאלטרנטיבה לשוק ההון.

לדברי רוזנהיים, "ככל שהמשקיעים מפזרים את הונם במספר גדול של השקעות נדל"ן שאינן קורלטיביות, ניתן להשיג תשואה גבוהה יותר, ובמקביל, למזער את הסיכון".

על חשיבותו של עיקרון הפיזור עמד הארי מרקוביץ, חתן פרס נובל לכלכלה, עוד בשנות ה-50 של המאה הקודמת, כאשר מחקריו הראו כי פיזור הוא אחת הדרכים הטובות ביותר להגברת היעילות בבניית תיק ההשקעות. "ההשקעות צריכות להיות בקורלציה שלילית ונמוכה זו לזו, כלומר, עם תלות נמוכה ככל האפשר ביניהן", מדגיש רוזנהיים.

כדי להגיע לתמהיל היעיל ביותר, יש להקפיד על פיזור השקעות בכמה היבטים: פיזור גיאוגרפי על פני מדינות ויבשות, פיזור סקטוריאלי בכמה סוגי נכסים, ופיזור אסטרטגי בסוגים שונים של השקעה - פיתוח ומכירה, פיתוח והחזקה, הוספת ערך אקטיבית ורכישת נכסים מניבים. לצד אלו יש לפעול לפיזור החשוב מכל - פיזור בין מנהלים.

3. שקלו השקעה באמצעות קרן נדל"ן

משקיע פרטי מישראל, גם אם השקיע מזמנו ומרצו ללימוד שוקי הנדל"ן הזרים בהם הוא מעוניין להשקיע, יתקשה להגיע לגיוון הרצוי של תיק ההשקעות לבדו, בשל העלויות הרבות הכרוכות בכך והזמן הרב הנדרש להכרת שווקים שונים זה מזה, לצד הצורך לאתר שותפים מקומיים בעלי מוניטין, שניתן לסמוך עליהם. בנוסף, כדי לרכוש מספר נכסים, יהיה עליו להשקיע סכומים אדירים שלא יצדיקו את התוצאות המצופות.

על מכשול זה ניתן להתגבר באמצעות השקעה בקרן המתמחה בהשקעות בנדל”ן חו”ל המנוהלת על ידי גוף שצבר ניסיון רב בהשקעות נדל"ן בעולם באמצעות שיתופי פעולה פוריים עם שותפים מקומיים מומחים. בנוסף, ההשקעה באמצעות קרן משמעה הקצאת סכומים נמוכים יחסית, לצד האפשרות ליהנות מגיוון השקעה עם פיזור סקטוריאלי, גיאוגרפי, מנהלי, אסטרטגי ותזרימי.

לדברי רוזנהיים, "קרנות נדל”ן יכולות לנצל את היתרון שיש להן בגודל, בניסיון ובהיכרות עם סוגי הנכסים והשווקים השונים, כדי להוציא לפועל אסטרטגיות השקעה חכמות בכל שלבי התהליך – החל בפיתוח, ברכישה, בהעברת זכויות ובמימון, ועד להשכרה ולניהול, ולמקסם בכך את רווחיהן, ואת רווחי המשקיעים בהן".

יתרונן הגדול של הקרנות הוא העבודה מול מנהלי השקעות שונים ברחבי העולם, תוך חשיפה לאסטרטגיות השקעה, מטבעות ואזורים גיאוגרפיים שונים. קיימות גם קרנות המשקיעות יחד עם המשקיעים שלהן – כלומר, האינטרסים שלהם זהים.

כך למשל, לפרופימקס רקורד מוצלח של גיוס כספים וניהול ארבע קרנות נדל"ן מתמחות שלה, שסיימו כבר את תקופת ההשקעות שלהן, זאת בנוסף להון רב שגויס לאורך שנות פעילותה ל-23 קרנות של השותפים האסטרטגיים שלה.

בימים אלה נמצאת החברה בעיצומו של הגיוס לקרן החמישית. "השקענו עם המשקיעים שלנו במאות השקעות נדל"ן. לאורך שנות הפעילות שלנו, ידענו משברים, וכמובן היו השקעות שלא צלחו את המשבר הפיננסי העולמי של 2008. יחד עם זאת, למדנו מהמשבר שהקרנות שלנו הן הפתרון המקצועי והבטוח ביותר להשקעות נדל"ן גלובליות", מסכם רוזנהיים.