אולג לוקינסקי: מינהל התכנון שכח את הבניינים הבודדים

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

האם תמ"א 38 הגיעה לסוף דרכה? אחרי שמינהל התכנון גנז באחרונה את התיקון הרביעי לתוכנית, בקרוב צפויה ביקורת זו לקבל ביטוי מעשי נוסף, שעל פי ההערכות בענף הנדל"ן יבלום את הפרויקטים כמעט לחלוטין. מהלך תכנוני חדש שיוזם מינהל התכנון בימים אלה, מבקש לגבש מסמכי מדיניות לרשויות המקומיות, שישרטטו לראשונה את גבולות ההתחדשות העירונית בשטחי הערים.

העיקרון המנחה שמבקש מינהל התכנון ליישם במסמך הוא יכולתן של הרשויות המקומיות לשאת בעומס הצפוי על התשתיות העירוניות, תוך העדפת מתחמי פינוי-בינוי, המאגדים כמה בנייני מגורים, על פני חיזוק או הריסה נקודתית של בניין בודד. כפועל יוצא, בשכונות מגורים שבהן יעריכו הרשויות המקומיות שאין ביכולתן לשאת בתשתיות הפרויקטים הנקודתיים — לא ניתן יהיה לקדם פרויקטי תמ"א 38.

מהלך זה זכה עד כה לתקצוב של כ–20 מיליון שקל, ומינהל התכנון כבר פירסם קול קורא לחברות מתכננות להתחדשות עירונית, שיסייעו לרשויות המקומיות לגבש את מסמכי המדיניות החדשים. על פי ההערכות, מתוך ההצעות שכבר הוגשו ייבחרו בסופו של דבר כ–15 חברות מתכננות. במקביל מקודם מהלך דומה בקרב הרשויות המקומיות, שייבחרו גם הן מתוך קול קורא שיפורסם על ידי מינהל התכנון, ויוכלו לקחת חלק במהלך.

ראש מינהל התכנון, דלית זילבר. "ליצור מסגרת כוללת של מדיניות ותכנון סטטוטורי" צילום: ניב קנטור

המשמעות הדרמטית של מהלך זה טמונה בכך שראשי הערים ומינהל התכנון יזכו לכוח והשפעה משמעותיים מאוד ביחס ליזמי הנדל"ן המנווטים כיום את השוק, ובכוחם יהיה להגדיר מראש אזורים שבהם לא ניתן יהיה לקדם פרויקטי תמ"א 38. נוכח העובדה שכבר כיום זוכה התוכנית לביקורת חריפה בשלטון המקומי, בעיקר ברשויות המרכזיות של גוש דן — תל אביב-יפו, רמת גן, הרצליה, גבעתיים ובת-ים — ההערכות הן כי התוכנית תיעלם בהדרגה מהנוף.

במסמכי המכרז שפירסם מינהל התכנון לטובת גיוס החברות המתכננות, נכתב בין השאר כי הן יידרשו לגבש מסמכי מדיניות, תוכניות אב ותוכניות מפורטות להתחדשות עירונית למתחמים שייקבעו בעתיד על ידי מינהל התכנון. "הבינוי המוצע בתוכניות להתחדשות עירונית חורג, במקרים רבים, מהיקפי הבינוי המאושרים. מסמכי המדיניות מתווים עקרונות תכנון וקריטריונים לאישור תוכניות בראייה עירונית כוללת והתייחסות מפורטת למתחמים שונים, בהתייחס למאפייני הבינוי, היקפי הבנייה וכן לתשתיות הפיזיות".

במכרז נכתב עוד כי כחמישית ממלאי הדיור הקיים במדינת ישראל כיום מורכב משיכונים ציבוריים שנבנו עם קום המדינה, נמצאים באיכות ירודה ומשוועים לחידוש של מלאי הדיור ולהתחדשות של הרקמה העירונית. "מטרת ההליך היא ליצור מסגרת כוללת של מדיניות ותכנון סטטוטורי עבור תהליך של התחדשות עירונית במסלולים השונים, תוך שיפור ושדרוג המרחב הציבורי, התשתיות וצורכי הציבור והעלאת הצפיפות בתחום התוכנית".

האג'נדה תנצח

תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מפני רעידות אדמה אושרה כבר ב–2005, אך נחלה כישלון חרוץ בהגשמת תכליתה המקורית. נכון להיום, התוכנית נפקדת דווקא מרשויות כמו טבריה או בית שאן, המשוועות לחיזוק מבנים עקב מיקומן על השבר הסורי אפריקאי וחשיפתן לרעידות אדמה. זאת בשל העובדה שמנגנון היישום של תמ"א 38 נשען כולו על משוואת הכדאיות הכלכלית של יזמי הנדל"ן.

כך קרה שבמקומות שבהם ערך הקרקע נמוך או אפסי, מכפלת הדירות הנדרשת על מנת להפוך פרויקטי תמ"א 38 לכלכליים הופכת את הפרויקטים לבלתי-אפשריים בעליל. לכישלון המבחן המעשי של תמ"א 38, מצטרפת העובדה שלאורך שנות קיומה קמו לה, כאמור, מתנגדים רבים — ובראשם ראשי ערים רבים, שהבינו באיחור מסוים כי תוכניות נקודתיות לחידוש בניינים אינן מספקות מענה עירוני ואף חותרות תחת התשתיות הקיימות באותו אזור.

בקרב הגורמים הפועלים בשטח קיים ספק ממשי באשר לצורך ביוזמה כמו גם באפשרות לממשה בפועל. "אין חולק על שיש לפעול לחידוש מתחמים שלמים ולא של בניין אחד פה ושם. הקונצנזוס בעניין הזה הוא נרחב. ועדיין, נדרש פתרון ראוי עבור כל אותם הבניינים שלא ניתן לצרפם למתחם אחד ויכולים להתחדש רק כבניין נקודתי", אומר אולג לוקינסקי, שותף ומנכ"ל בחברת ניו ארה (New Era), הפועלת לייזום פרויקטים של התחדשות עירונית.

"כחברה הפעילה בתחום, אני מסכים שמתן עדיפות למיזמי פינוי-בינוי על פני תוכניות נקודתיות היא נכונה – הן ברמה התכנונית, הן ברמה הכלכלית והן ברמה הפרקטית. זו גם הסיבה שאנו נכנסו למיזמי פינוי-בינוי ונותנים לפרויקטים הללו מקום גבוה בסדר העדיפויות שלנו. אבל ממ"ד כולם צריכים, גם בניינים שעומדים לבדם".

באשר להשלכות המהלך של מינהל התכנון סבור לוקינסקי כי "אנחנו נראה הרבה יותר פרויקטים במסגרת של פינוי-בינוי ופעילות מצומצמת יותר בפרויקטים במסגרת של תמ"א 38".

האם הכוח להכריע בנושאי תכנון של מיזמי חיזוק/הריסה ובנייה צריך להיות בידי הרשויות המקומיות?

"רוב הכוח בנושא תכנון של פרויקטי תמ"א 38 תמיד היה בידי הרשויות המקומיות. ראינו לא פעם בערים דוגמת גבעתיים, הרצליה, ראשון לציון, ועכשיו גם ברמת גן, שכאשר הרשות המקומית רוצה – יש בכוחה להקפיא את התהליכים בעיר, באופן מלא או חלקי. הענקת כוח מלא לרשות המקומית תגרום לכך שההכרעה תהיה תלויה באג'נדה של מי שבאותה העת יעמוד בראשה.

אולג לוקינסקי. "תמ"א 38 עוד לא השיגה את מטרתה" צילום: מושיק לינדנבאום

"בסופו של דבר תמ"א 38 עוד לא השיגה את מטרתה, אבל היא כן מהווה כלי יעיל למטרה שלשמה היא נוצרה – חיזוק בניינים", מסכם לוקינסקי. "חשוב לזכור שזה היה המניע העיקרי לגיבושה, ולא תכנון נכון יותר ברמה העירונית או הקמת דירות חדשות והכנסתן לשוק.

"יש עדיין מלאי גדול של דירות שנבנו לפני שנים רבות שלא עומדות בתקנים המעודכנים ומהוות סכנה לדיירים. חלק גדול מאותן בניינים גם מוכרזים בצורה רשמית על ידי הרשויות כבניינים מסוכנים. איך שלא נסתכל על זה, הסיכוי היחיד שלהם לעבור שינוי הוא דרך התחדשות עירונית – בין אם במסגרת פינוי-בינוי ובין אם במסגרת תמ"א 38".