על הכוונת של המשקיעים המוסדיים: משרדים בשווקים משניים בעולם
מחירי הנדל"ן הגבוהים בשווקים הראשיים בעולם מעניקים רוח גבית להשקעה בשווקים המשניים ובערים שמחוץ למרכז
18:2902.05.19
בחודשים האחרונים בולטת ברחבי העולם מגמה במסגרתה משקיעים מוסדיים פונים להשקעות נדל"ן בערים בשווקים המשניים. הסיבה נעוצה בכך שהמחירים הגבוהים של נכסי המשרדים בערים המרכזיות לא מאפשרים תשואה גבוהה.
מהשקעותיה של פרופימקס בארה"ב צילום: יח"צ
אם לפני חמש שנים, מחיר שטח משרדי היה 362 דולר בממוצע לרגל מרובעת, כיום כבר מדובר במחיר ממוצע של 439 דולר, לפי נתונים של חברת המחקר קוסטאר גרופ. לעומת זאת, בשווקים המשניים, המחיר הממוצע הוא 222 דולר בלבד, לעומת 150 דולר לפני חמש שנים.
בשווקים הראשיים, שכר הדירה המבוקש מגיע ל-46 דולר לרגל מרובעת בממוצע – המחיר הגבוה ביותר זה יותר מעשר שנים, שמייצג עלייה של 18.3% בתוך חמש שנים. בשווקים המשניים, המחיר המבוקש הוא פחות מ-30 דולר בממוצע, לאחר עלייה של 23% בחמש שנים, גם כן לפי נתוני קוסטאר.
ההזדמנויות
אלחנן רוזנהיים, מנכ"ל פרופימקס המתמחה בהשקעות נדל"ן בחו"ל זה 22 שנה, מספר כי "בהשקעה בנדל"ן בערים מרכזיות בעולם קשה מאוד לקבל תשואה נאה כיום, מאחר שיש הרבה כסף שמחפש השקעות. הגופים המוסדיים אמנם מוכנים להתפשר על השקעה שתניב גם 6% להשקעה, אבל משקיעים פרטיים מעוניינים לרשום תשואה גבוהה יותר על השקעתם.
"בעוד שהגופים הגדולים מחפשים ערים מרכזיות ומסתפקים בתשואות נמוכות, אנחנו מוצאים בערים לא מרכזיות הזדמנויות טובות שמאפשרות גם תשואה נאה".
לדברי רוזנהיים, פרופימקס לא מחפשת בניינים יוקרתיים או השקעות אדירות כמו הגופים הגדולים, אלא השקעות שישתלמו למשקיעים. "לפי נוסחאות הפעילות שלנו, אנו מרוויחים רק לאחר שהמשקיעים קיבלו את כל כספי ההשקעה חזרה בתוספת תשואה מועדפת שנקבעה מראש בתוכנית העסקית, כך שאנו מחפשים השקעות שיאפשרו גם לנו להרוויח".
לחצו כאן להצטרפות להשקעות נדל"ן בעולם עם פרופימקס >>
איך מזהים השקעה מעניינת בשוק המשני?
לפי נתוני קוסטאר, ההשקעה במשרדים בשווקים המשניים גדלה ב-3% במארס השנה, בעוד ההשקעה במשרדים בשווקים הראשיים עלתה ב-1.4% בלבד.
המשקיעים הפונים לשווקים המשניים מחפשים מקומות בעלי ערך מוסף, כמו למשל שוק עבודה חזק, או מרכזים לתעשיות מסוגים שונים – הייטק, רפואה, בריאות ופיננסים. בנוסף, הם פונים למקומות בהם לא נרשמה תנופת פיתוח משמעותית בעקבות המשבר של 2008 – כך שההיצע עדיין מוגבל, אך גם נבנים שם משרדים חדשים.
בתחזית של חברת מרקוס אנד מיליצ'אפ לשוק המשרדים בצפון אמריקה ב-2019, נכתב כי "אף שהדרישה לשטחי משרד עירוניים עולה, משרדים בפרברים הקרובים לשירותים שונים נהנים עדיין מביקוש מצד מעסיקים".
מהשקעותיה של פרופימקס בארה"ב צילום: יח"צ עוד נכתב בדוח כי כשהמחזור הנוכחי בשוק ממשיך להבשיל, הצמיחה מתפשטת מעבר לשווקים הראשיים אל המשניים והשלישוניים, והדבר יוצר מאמצים גדולים לחידוש עירוני ברבות מהערים הקטנות יותר, ומעודד עסקים לעבור מהפרברים לרובעי עסקים מרכזיים.
לפי האתר הכלכלי Globe.St, הגידול בשכירות בשני השווקים – בפרברים וברובעי העסקים המרכזיים – הוא בשיעור זהה, בשניהם, שיעור התפוסה גבוה מ-85%.
במונחים דולריים, מכירות משרדים בפרברים הקדימו את אלה שבמרכזי העסקים בכל רבעון מאז הרבעון הרביעי של 2016. שני השווקים נהנו מהביקוש ומהעלייה המתונה בבנייה, אך עם זאת, שוק המשרדים בפרברים הראה את עוצמתו, כאשר כושר הספיגה שלו מקדים את השלמות הבנייה מאז 2011.
דמי ניהול מזעריים
ברבעון הראשון של 2019, ביצעה פרופימקס שתי השקעות בבנייני משרדים מחוץ לערים המרכזיות. הראשונה בעיר פלימות', מינסוטה, בעסקה בהיקף של 61 מיליון דולר.
הנכס, בניין משרדים בשטח של כ-360 אלף רגל מרובעת, הוא הבניין היחיד באזור מסוג Class A, עם תעודות GOLD LEAD ועם יעילות אנרגטית גבוהה. בבניין 21 דיירים, והתוכנית העסקית היא להחזיק בנכס חמש שנים, ואז לממש את ההשקעה.
השקעה נוספת היתה בסנט לואיס, מיזורי, שם נרכש בניין משרדים בשטח של 258 אלף רגל מרובעת, גם הוא מסווג Class A. היקף העסקה היה 53 מיליון דולר, כאשר ההון שהושקע הוא 18 מיליון דולר – וחלקה של פרופימקס היה 8.7 מיליון דולר.
בבניין ארבעה דיירים כאשר הגדול בהם – חברה רב-לאומית מוכרת המחזיקה 53% משטח הנכס, ומבקשת לשכור שטחים נוספים לכשיתפנו, מאחר שמשרד זה משרת את כל ארה"ב ויש לדייר תוכניות התרחבות.
עובדה זו איפשרה לוועדת ההשקעות של פרופימקס להעריך שדייר העוגן אכן מעונין לחדש את חוזה השכירות בעת סיומו של החוזה הנוכחי. הנכס נמצא במרחק 20 דקות נסיעה ממרכז העיר, ובו 1,075 מקומות חניה.
בשתי השקעות אלה, כמו בכל שאר ההשקעות של החברה, ארבעה מחברי ועדת ההשקעות של פרופימקס משקיעים מכספם. חשוב לציין שפרופימקס מרוויחה אך ורק לאחר שהמשקיע קיבל את כל כספי השקעתו חזרה בתוספת התשואה השנתית המועדפת כפי שנקבעה מראש בתוכנית העסקית.
"זו לא התחייבות או הבטחה לתשואה, אלא התחייבות להלימות אינטרסים אמיתית בינינו לבין המשקיעים", מדגיש רוזנהיים ואומר כי "חשוב להדגיש כי אנו משרתים משקיעים כשירים בהתאם להוראות רשות ניירות ערך, וכן מקבלים לקוחות להשקעה רק אם הם עומדים בכללי ההשקעה של הרשויות האמריקאיות, כלומר משקיעים "כשירים" גם בהתאם לרגולציה האמריקאית.
"כפי שאנחנו מחוייבים לשקיפות אל מול לקוחותינו, כך אנו גם מחוייבים לעשות כמיטב יכולתנו להנגיש להם הזדמנויות השקעה אטרקטיביות. לכן, בתקופה הנוכחית, כשהיצע ההשקעות בשווקים ראשיים מצטמצם, אפיקים אלטרנטיביים, כמו משרדים בשווקים משניים, עשויים להיות פתרון השקעתי הולם לתקופה", מסכם רוזנהיים.
לחצו כאן להצטרפות להשקעות נדל"ן בעולם עם פרופימקס >>
