הגשמה: צפי להפסד של 20% בפרויקט בפורטלנד

קרן הגשמה קיימה אתמול (ב') שיחת ועידה מיוחדת למשקיעים שלה שבמהלכה עדכן השותף המייסד חנן שמש את המשקיעים בפרויקט נדל"ן של הגשמה במישיגן שעבורו גייסה הגשמה את המימון (27 מיליון שקל של כספי ציבור) דרך פרסום תשקיף בישראל, באשר לסטטוס הפרויקט. מדובר במרכז מסחרי מניב בלנסינג מישגן.

כפי שנחשף לראשונה ב"כלכליסט" כבר באפריל אשתקד החלו דיווחים על כתב אישום שהוגש כנגד היזם השותף בפרויקט גארי דרגול בחשד להונאת משקיעים, אלא שהגשמה פרסמה דיווח ביחס למתרחש רק בחודש ספטמבר עת מונה לנכסיו של דראגול מנהל מיוחד.

במרץ האחרון דיווחה הגשמה כי הצליחה למצוא מחליף ליזם – יזם חדש שיכנס בנעליו וירכוש את חלקו מהמנהל המיוחד – אנטוני טרנטינו שמו.

שמש אמר למשקיעים: "בספטמבר נודע לנו שמונה מנהל מיוחד על כלל נכסיו של גארי דרגול ונוצר מצב חדש שבו היינו צריכים לפעול ולראות עם יש סיכוי שדראגול יוכל לחזור או לפעול למצוא יזם חלופי או פשוט להישאר עם המנהל המיוחד שיוציא את הנכס למכירה. בנינו צוות יחד עם האנשים שלנו ועם מקומיים משרד עורכי דין מקומי שמלווה אותנו עד היום. בדקנו בחודשים האלה והגענו למסקנה שהדבר הכי נכון למצוא יזם שיחליף את דראגול וירכוש את הזכויות של המנהל המיוחד. זה תהליך לא פשוט שהצריך אישורים של בית משפט. הבהרנו למנהל המיוחד שאנחנו רוצים שישחרר את הנכסים שרלוונטים אלינו לגארי דרגול ובנובמבר באמת הסכים למכור את חלקו של דרגול למי שנביא ולאפשר להמשיך את הפרויקט הזה ככל הניתן. היו שבעה חודשים מאד אינטנסיביים ברמה יומיומית ויותר, הבאנו מספר חברות לשם לנסות לייצר את ההחלפה בתנאים אידאלים בסיטואציה שנוצרה ולקבל את הסכמת מנהל הנכסים המיוחד ועורכי דינו, רצינו פרוצדורה שבה לא נפעל בקרב אלא בהבנה. במרץ כפי שדיווחנו הגענו לחברה של טרנטינו הוא השותף והבעלים חברה עתירת ניסיון בתחום הזה. הסיטוצאיה היא שזה הסכם שאנחנו השושבינים שלו מאחורי הקלעים אבל זה הסכם בינו לבין המנהל המיוחד הוציא את המנהל המיוחד והפך לשותף שלנו במקום דראגול".

חנן שמש יור קרן הגשמה

שמש הוסיף "אף אחד מאיתנו לא רצה להיות בסיטואציה כזו. לא יכולנו לצפות את זה. אנחנו נבחנים במקרה שיש בעיה והיא כמובן לא סימפטית ואנחנו מתחקרים את עצמנו האם יכולנו לדעת ואיך אפשר לשפר אבל פה זה כוח עליון מבחינתנו, לא צפינו אותו וזה התגלגל ככה שנוצרה בעיה, השקענו כל מאמץ אפשרי זמן אנרגיה והרבה כסף ומשער שמשרד עורכי הדין שמטפל בנו 8 חודשים חלק מהזמן ברמה יומיומית כל ההסכמים האלה כדי להחליף את היזם הכל יוזמה של הגשמה מא' ועד ת'. אני מקווה שלא יגרמו נזקים ונוכל להמשיך בהתאם לתכנית העסקית המקורית. אני יכול להגיד שב-18 למרץ הגשנו תביעת סל למנהל המיוחד לכסות את עצמנו לנזקים כמו הוצאות וטיפול ושכ"ט עורכי דין זה חלק אחד אך גם מעבר לזה שאם יגרם נזק למשקיעים ביחס לתכנית העסקית המקורית הגשנו תביעה למנהל המיוחד שנוכל להיפרע ממנו ככל שיגרמו. בינתיים אנחנו שילמנו את כלל ההוצאות מכיסנו. בסיטואציה הזו לקחנו על עצמנו את מימון ההוצאות המשפטיות".

באשר לשאלה מה סטטוס הפרויקט למול התכנית העסקית אמר שמש "למרות נסיונות רבים לא יכולנו לקבל מהמנהל המיוחד נתונים מספיקים שבאמצעותם היינו יכולים לפרסם דוח שנתי מבוקר שרואי החשבון יוכלו לחתום עליו. בסך הכל מהנתונים שיש לנו הרווח ברבעון הרביעי דומה ואפילו קצת גבוה מהרבעונים הקודמים. שיעור התפוסה של הנכס 81% כשלפי התכנית העסקית בספטמבר 2018 כבר היה צריך לאכלס בשוכר את השטח הנותר אבל זה נעצר בגלל מינוי המנהל המיוחד. עכשו אחרי שטרנטינו נכנס ומתחיל לעבוד המאמץ שלו יהיה כמובן לאכלס את השטח הריק. אני מקווה גם שבקרוב מאד הכספים שנצברו והוקפאו בגלל מינוי המנהל המיוחד ישוחררו ונוכל לחזור לחלוקות. השינויים העיקריים בהסכם מול טרנטינו לבין ההסכם עם דארגול הוא שאם קודם ההסכם מול דראגול היה שכל חלוקה משולמת קודם כל להגשמה ורק אח"כ ליזם, עכשו הכסף ששילם טרנטינו על הנכס – 230 אלף דולר הוא בקדימות ואח"כ החלוקה תהיה ביחס של 90/10 לטובת משקיעי הגשמה. אלו תנאים סבירים. הכוונה היא כמובן לאכלס את השטח הנותר בהסכם לטווח ארוך ורק לאחר מכן לפעול למכירתו. אין כוונה כרגע למכור את הנכס במכירה מהירה אלא למקסם ערך".

ביחס לזהות היזם החדש אמר שמש "בדקנו את הרקע שלו, עשינו בדיקה מקיפה ושיחות רבות ופגישות אישיות איתו. נפגשנו איתו אותו בדנבר עוד לפני שבית המשפט אישר את ההעברה אליו וקיבלנו המלצות מיזמים שעובדים איתם בארה"ב ועשינו גם כמה בדיקות שלנו כולל העזרות בגורמים חיצוניים שזה תפקידם לוודא שהוא פועל בצורה תקינה".

נציגי הגשמה עדכנו לאחר מכן את המשקיעים בפרויקט אחר של הגשמה בפורטלנד ארה"ב של בניית דירות למכירה "עליית הריבית בארה"ב יצרה תופעות לוואי על שוק הדיור כשהמכירות בדירות בפורטלנד ירדו ב-23% לעומת 2017, שיעור המכירות הנמוך ביותר מאז משבר הסאב פריים" אמרו נציגי הגשמה. "הסיבה לכך טמונה במחירי המשכנתאות שהתייקרו שפגעה באטרקטיביות של רכישת דירה. במקביל נרשמה עליה בשוק ההשכרה. אנשים נוטים יותר לשכור דירה מאשר לקנות דירה חדשה בגלל עליות הריבית. משך הזמן הממוצע בפורטלנד למכירת דירה עלה משמעותית, גם בנכסים מקבילים לנכס שלנו, שני נכסים מקבילים של בנייני בטון וברזל שמוכרים דירות רואים שגם שם הייתה עצירה ופגיעה במכירות". בהגשמה הוסיפו "לא צפינו כזו עליה בריבית ואנחנו מקווים שהריבית תפסיק לעלות ואולי אפילו תרד, מה שיחזיר חזרה את העלייה במחירי הדיור".

בהגשמה הוסיפו "לאור כל השינויים הללו בוצעה בתחילת 2019 הערכה מחדש של היזם בשיתוף עם הגורם המלווה ועדכון של התכנית העסקית במטרה להתאים אותה לתנאי השוק הנוכחיים. במקביל בהתאם לדרישת הגורם הממן שעד אוגוסט 2019 יש דרישה למכירת לפחות 40 דירות נאלצנו לבצע עדכון של התכנית העסקית תוך הורדת מחירי המכירה ביחס לאותן 40 דירות. הורדנו את הצפי למכירת הדירות מ-660 דולר לסקוור פיט ל-524 לסקוור פיט – ירידה של 20%. הדירות הללו מהוות 25% מהדירות בפרויקט ואילו ביחס ליתר הדירות לא יהיה את לחץ המכירה הזה ונוכל למכור במחירים גבוהים יותר. בנוסף במקום צפי לסיים את הפרויקט תוך 30 חודש כעת אנחנו צופים שהוא יסתיים תוך 43 חודשים".

בהגשמה הסבירו מה המשמעות מבחינת המשקיעים "אנחנו צופים הפסד של 2.2 מיליון דולר לפרויקט –שזה הפסד של 20% על הכסף של המשקיעים. חשוב לציין שעליה באזור של 4.4% במחיר המכירה לעומת התכנית העדכנית יביאו את המשקיעים לאיזון ולא להפסד". בהגשמה גם ציינו כמה גורמים מעודדים " יש צפי מסויים בשוק לירידה בריבית שיביא להתאוששות השוק ויעלה שוב את מחירי המכירה וקצב המכירה. עוד דבר לגבי השוק בפורטלנד, שני הבניינים שמתחרים איתנו על מכירת דירות חדשות צפויים לסיים את המכירות שלהם עד אמצע 2020 כך שבשנת השיווק האחרונה של הדירות נישאר רק אנחנו שנמכור דירות בפורטלנד ומקווים שזה יוביל לשיפור".