האם החוק לעידוד השקעות הון ירים את ההתחדשות העירונית?

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

הצורך הדוחק בהגדלת היצע הדיור ובקידומם של מיזמי התחדשות העירונית ברחבי הארץ הביא להכללתם – לראשונה – של מיזמי חיזוק ועיבוי מבנים בגדרם של הפרויקטים הזכאים להטבות מס מכוח החוק לעידוד השקעות הון.

המהלך הוא תולדה של ניתוח של השנים האחרונות, שהראה כי ניצול הטבות המס ביחס להתחלות הבנייה הוא פחות מ-2%. לפיכך, קידם משרד האוצר הפחתה משמעותית של שיעורי המס במטרה לעודד חברות לבנות בניינים נוספים, אשר לפחות מחצית מהדירות יוקצו להשכרה לטווח ארוך

עד לאחרונה ניתנו הטבות המס מכוח חוק זה רק לפרויקטים של הריסה ובנייה (תמ"א 38/2) ופינוי-בינוי. הנוהל חדש שהוחל באחרונה יאפשר לנתב את ההטבות גם לפרויקטים של חיזוק מבנים – ובתנאי שלבניין המדובר יתווספו לפחות שש דירות.

פרויקט תמ"א 38 בהרצליה. לרוב, היזמים מנסים למכור כמה שיותר, ובמהירות צילום: בועז אופנהיים

שינוי המדיניות של מרכז ההשקעות מקורו בפסק דין שניתן בסוף 2017 בעניינה של חברת קומותיים. פסק הדין קבע כי יש לפרש את החוק ככזה שמסמיך את המנהלה במרכז ההשקעות להעניק את אישור ההטבות גם ביחס לתוספת בנייה – ולא רק לבנייה חדשה.

עו"ד שי ארז ממשרד עמפלי עריכת דין מיסים מסביר כי הטבות המס העיקריות שמוענקות ביחס לבניינים במסגרת חוק עידוד השקעות הון הן, בין היתר, שיעור מס מופחת (11% לחברה, 20% ליחיד) בגין השכרת הדירות, ולאחר מכן גם במכירתן; פחת מואץ בשיעור 20%; מס מופחת בשיעור 20% על דיבידנד; ופטור ממע"מ בגין השכרת הדירות, ולאחר מכן גם במכירתן.

לדברי ארז, "החוק לעידוד השקעות הון נועד לתמרץ הקמת בניינים שבהן דירות להשכרה. הטבות המס מוענקות לאדם (תאגיד או יחיד) שבבעלותו בניין שלפחות שש דירות בו מושכרות, ושתקופת ההשכרה הממוצעת שלהן היא לכל הפחות חמש שנים מתוך שבע השנים שלאחר תום הבנייה.

"כמו כן קיימות מגבלות על שכר הדירה. כך, נדרש כי מדי שנה ממוצע דמי השכירות המשוקלל של כל הדירות המושכרות בבניין לא יעלה על כ-7,200 שקל לחודש. בנוסף, נדרש כי גם הממוצע המשוקלל של דמי השכירות בכל דירה בנפרד לא יעלה על 7,200 שקל. אם בשנה מסוימת הממוצע הדירתי נע בין 7,200 שקל ל-9,300 שקל, באותה שנה תהיה זכאות להטבות עד 7,200 שקל בלבד בגין אותה דירה, ואם הממוצע המשוקלל עולה על 9,300 שקל, לא תהיה זכאות להטבות כלל בגין אותה דירה באותה שנה".

עו"ד שי ארז. החוק נועד לתמרץ השכרה – מה שלא תמיד מתאים לתמ"א 38 צילום: משרד עו"ד עמפלי

הטבות אלה, כך מקווים גורמים בענף, עשויות להוות שיקול מרכזי בכדאיות הכלכלית של הפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית. ואף להביא את בשורת ההתחדשות העירונית גם אל מחוץ לאזורי הביקוש.

ארז, לעומת זאת, לא ממהר לשמוח: "החוק לעידוד השקעות הון אמנם מעניק הטבות מס מפליגות, אך הן מותנות בהשכרת הדירות לתקופה ארוכה, ולכן ספק אם יהיו רלוונטיות ליזמי תמ"א 38, אשר לרוב מבקשים למכור את הדירות החדשות שנבנות על ידם בפרוייקט.

"הדבר נכון בפרט לגבי פרויקטים של תמ"א 38/1, שבהם מספר הדירות החדשות שבונה היזם הוא נמוך יחסית, וסביר כי היזם ינסה למכור כמה שיותר דירות במהירות רבה כדי לכסות את עלויות הפרויקט, ולא תהיה לו שהות להשכיר אותן לתקופה ארוכה".