ממהרים להקטין את המשכנתא? היזהרו

אני לא אוהב הלוואות וחובות, אבל הם הגיעו גם אליי – כשרכשתי את ביתי ונדרשתי לקחת משכנתא. יש לי יחסים מיוחדים עם המשכנתא שלי, היא גורמת לי להתנהג מוזר. על אף שהיא מתוכננת כהלכה, מתגנבות למוחי מחשבות לא נעימות וחסרות ביסוס, על חדלות פרעון ואף סילוק מביתי, עקב פיגור דמיוני בתשלומי המשכנתא.

ניתוח של אלפי משכנתאות במסגרת קבוצת הפייסבוק "אייל הנדסה פיננסית", גרמו לי להאמין שאנשים נוספים שותפים לתחושותיי. מדי יום, אני משוחח עם אנשים, שבשם שנאת המשכנתא, קיבלו החלטות הנראות לכאורה נכונות, אך מתבררות כשגויות בבחינה מעמיקה יותר. ההחלטה לצמצום המשכנתא, הנוצרת עקב זמינותם של מקורות כספיים, עלולה לגרום לפגיעה כלכלית בתא המשפחתי. נתמקד בשלוש טעויות נפוצות.

טעות ראשונה: מקריבים את קרן ההשתלמות לטובת צמצום המשכנתא

קרן ההשתלמות, שפתח לנו המעסיק, כבר מזמן אינה מיועדת להשתלמויות מקצועיות. ייתכן והשימוש הנפוץ שלה הוא דווקא צמצום חוב המשכנתא, כשהקרן הופכת לנזילה.

קרן השתלמות היא מוצר פיננסי מצוין בעל הטבה ייחודית, רווחי הקרן פטורים ממס רווחי הון. אנחנו ממהרים לפרוע את הקרן, שצוברת את הרווחים בריבית דריבית, ובעלת תשואה גבוהה כדי לצמצם הלוואה הנושאת בדרך כלל ריבית נמוכה יותר. חמור מכך, פירעון הקרן עלול להשאיר את המשפחה ללא כסף נזיל וזמין לעתות חרום. לפיכך, מומלץ לתכנן משכנתא המשלבת פירעון קרן השתלמות רק לאחר שנבין מה אנחנו מפסידים.

צילום: shutterstock

טעות שנייה: ניקח פחות משכנתא – אמא ואבא ישלימו את השאר

תוכנית מחיר למשתכן דוחפת את הרוכשים לרכישה גדולה וממונפת מאוד. ההורים, שרוצים לראות את ילדיהם "מסודרים" מציעים להעניק חלק מהסכום הנדרש בהלוואה ללא ריבית, על מנת שהילדים ייקחו משכנתא קטנה יותר. על כך נאמר שהדרך לגיהנום רצופה בכוונות טובות.

היתרון הענק של הלוואות משכנתא, בניגוד להלוואות אחרות, היא שניתן להאריך אותה לשנים רבות. הלוואה מההורים, טובה ככל שתהיה, כנראה שלא תארך 20 שנה. במצב זה, חלק לא זניח מכושר ההחזר החודשי ירותק לטובת החזר ההלוואה להורים וכתוצאה מכך נאלץ להאריך ולייקר את ההלוואות האחרות – שהן כבר יקרות מלכתחילה.

דוגמה: זוג שרכשו את דירתם הראשונה ביבנה תכננו לקחת מיליון שקל מהבנק בהחזר חודשי של 5,500 שקל, ולהשלים מההורים את יתרת הכסף - 80 אלף שקל - בעזרת הלוואה ללא ריבית ל-5  שנים ובתשלומים חודשיים של 1,334 שקל.

הרצון להימנע ממשכנתא גדולה יותר גרם לכך שזוג יצטרך לשלם חמישית מכושר ההחזר שלו ( 1,334 שקל), על ההלוואה הכי זולה – שהיא רק 7% בכל החוב. לו הזוג היה לווה גם את ה-80 אלף שקל הנותרים מהבנק, ההחזר החודשי הכולל היה עומד על 6,850 שקל, מאפשר לו לקצר את ההלוואות היקרות ולהוזיל משמעותית את עלות המשכנתא.

לפיכך, על מנת לקבל החלטה נכונה, השוו את עלויות המימון ומשך השנים של תמהיל ללא סיוע מההורים מול תמהיל עם סיוע מההורים ובחרו את התמהיל הזול יותר.

טעות שלישית: קונים ומוכרים בית – ומאבדים את תנאי המימון המפתים

נדיר שזוג נאמן לדירתו הראשונה עד הפנסיה. ישנם זוגות שמתכננים כבר ברגע הרכישה מתי ימכרו דירתם ויברו לדירה חדשה.

בדרך כלל, מכירת הדירה וקבלת הכספים יובילו לסגירת המשכנתא הנוכחית, כדי אפשר יהיה לפתוח "דף חלק" ולחפש את הדירה הבאה ב"ראש שקט".

מסתבר של"ראש שקט" יש עלות. האקלים הכלכלי בישראל הפך את ריביות המשכנתא לנכס פיננסי שאסור לבזבז. הכלכלנים תמימי דעים שאילו הריביות ישתנו בשנים הקרובות, הן רק יעלו. פרעון עתידי של המשכנתא יגרום להפסד של הריביות הנמוכות שניתנו וצפוי להביא לתנאי מימון פחות טובים בעת רכישת הדירה הבאה.

לפיכך, בעסקת מכירה וקנייה מומלץ לבחון את הנושא ולשקול אם כדאי לפרוע את המשכנתא או להעבירה לדירה הבאה.

הכותב הוא המייסד של חברת הסטארט-אפ לתכנון וניתוח משכנתאות ומקים קבוצת הפייסבוק "אייל הנדסה פיננסית"