השקעות נדל"ן בארה"ב: 8 סיבות לשים את הכסף במולטיפמילי אמריקאי

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

המשקיעים הגדולים כבר יודעים: אחד משווקי הנדל"ן האטרקטיביים בארה"ב כיום הוא מתחמי המולטיפמילי. המולטיפמילי הינם מקבצי דיור עם כל השירותים הדרושים לרווחת הדיירים, הכוללים – בין היתר – בריכת שחייה, מגרשי ספורט, גני שעשועים, שבילי אופניים והליכה ועוד, וכל זה בשילוב שירותי תחזוקה שוטפים מסביב לשעון. לרוב, התפוסה בנכסים אלה היא מעל ל-90%, והם נחשבים לאחת ממגמות ההשקעה הבולטות של השנה הקרובה, עם שוק יציב ותחזית צמיחה גבוהה לשנים הקרובות. אלה הסיבות לכך שנכסי מולטיפמילי הפכו ליקירי המשקיעים:

1. כי שוק השכירות גדל בקצב מסחרר

שוק הדיור בארה"ב עבר שינוי גדול מאז קו פרשת המים, המשבר של 2008. "אם עד המשבר אנחנו רואים ששיעור בעלי הדירות עמד על 65% ואחוז השוכרים היה 35%, המגמה היום היא שונה. אנחנו מדברים כבר על 40% ששוכרים דירות, לשם השוק הולך. בין האזורים החזקים של המולטיפמילי אפשר למצוא את אטלנטה כמובן, ג'ורג'יה, צפון קרוליינה, דרום קרוליינה וגם פלורידה", אומר לייל לנסדל, מנכ"ל חברת הניהול של Praxis Capital , חברת השקעות נדל"ן המתמחה באיתור הזדמנויות בארה"ב ובפרט בנכסי מולטיפמילי. זהו שיתוף הפעולה הרביעי של פרקסיס עם חברת הגשמה הישראלית, חברת ההשקעות בנדל"ן המובילה בארץ.

2. כי שוק הדירות מוצף בבני דור ה-Y שלא רוצים "לגמור" כמו הוריהם

להיבט הפסיכולוגי של חלק הארי מהאוכלוסייה בארה"ב יש משקל רב בשינוי שעובר על שוק הנדל"ן למגורים. "הרבה מהדיירים שגרים בפרויקטים שלנו הם בני 20 פלוס, שחוו את המשבר בתור ילדים או נערים. תחשבו על מישהו בן 27 שהיה בן 16 ב-2008 – הוא ראה את ההורים שלו יורדים מנכסיהם ומאבדים הכל. הצעירים היום לא רוצים לסיים כמו ההורים שלהם, הם מצולקים מזה. הם מבינים שבעלוּת על דירה לא מבטיחה עתיד, ולכן נעלמה הַמשיכה להיות בעלים של דירה", מסביר פורסט קורל, סמנכ"ל השקעות בפרקסיס קפיטל.

3. כי גמישות במקום המגורים היא ערך מהותי בארה"ב

"כיום, בארה"ב, הרבה יותר משתלם לגור בשכירות מאשר לקנות דירה, מכל הבחינות. בייחוד בשנתיים האחרונות, קשה עד בלתי אפשרי לאמריקאי הממוצע לקנות דירה, ולצעירים אין את ההון ההתחלתי לשם כך. העניין הוא שהם גם לא ממש רוצים בזה. מגורים בשכירות מאפשרים חיים הרבה יותר גמישים - הרבה יותר קל לקבל הצעת עבודה בקצה השני של המדינה ולעבור לשם כשגרים בדירה שכורה, וניידות היא ערך מאוד חשוב בארה"ב. מעבר לכך, בעלוּת פרטית על דירה מצריכה עבודת תחזוקה שוטפת – אם משהו מתקלקל אין מישהו אחר מלבדך שיטפל בזה. וכמובן, בעלי הדירה נושאים בכל ההוצאות השוטפות – מסים, ביטוח, ארנונה", מסביר בריאן בורק, מייסד ומנכ"ל פרקסיס קפיטל.

סטון מאונטן. הנכסים מוקפים שטחים פתוחים ובריכות לשימוש הדיירים צילום: Praxis Capital

ב-2018 העריכו מומחי ההלוואות פרדי מאק כי שוק ההלוואות לנכסי מולטיפמילי בארה"ב צפוי לגלגל 305 מיליארד דולר ב-2019. בדו"ח שפרסמו בינואר האחרון, התברר כי השוק צפוי להתעלות על התחזיות עם צפי הלוואות בסדר גודל של 317 מיליארד דולר, המהווים צמיחה של 3.9%. הסיבה לצמיחה הגדולה היא שהמשקיעים מבינים כי מדובר בשוק חזק ויציב הנמצא בצמיחה מתמדת, בעל תמורה גבוהה ביחס לסיכון הנמוך יחסית. זאת, הודות לביקוש הרב ולשינויים ששוק הדיור בארה"ב עובר מבעלויות פרטיות לשוק של שכירויות.

"יש שלושה פרמטרים עיקריים שעל פיהם נבחן מיקום להשקעה בנכס: הכנסה ממוצעת, אופי האוכלוסייה והכמות שלה, ומקומות התעסוקה. כאשר שלושת אלה נמצאים בעלייה, קיים פוטנציאל להשקעה באזור", מסביר ברק, אשר מוביל כיום רכישת נכסי מולטפימילי באטלנטה, ג'ורג'יה.

נכס של Praxis Capital באטלנטה. ניידות היא ערך מאוד חשוב בארה"ב צילום: Praxis Capital

6. כי לנכסי המולטיפמילי פוטנציאל השבחה גבוה

נכסי המולטיפמילי בארה"ב מדורגים לפי class. ה-class של הנכס, כלומר הרמה שלו, נקבעים על פי גיל הנכס, מצבו, האם שופץ ולפני כמה זמן, ומהם השירותים (amenities) שהנכס מציע. הדירוג מתבצע לפי C, B, A, ו-A הוא הגבוה ביותר. גם אזור הנכס מסווג לפי class, וכאשר לא קיימת הלימה בין ה-class של הנכס ל-class של האזור, אז טמון בו פוטנציאל להשבחה.

עם למעלה מ-17 שנות ניסיון והשקעה ביותר מ-100 אלף יחידות דיור בנכסי מולטיפמילי בשווי של מעל 5 מיליארד דולר, היזמים של פרקסיס קפיטל בחרו בפינצטה שני נכסים ברמה C: "מצאנו שהפוטנציאל של חידוש או השבחה של נכסים ברמה B ו-C גבוה יותר, והסיכוי שלהם להניב רווח בתקופה קצרה יחסית גדול יותר. אני מעריך שכ-70% מהנכסים בארה"ב הם בני 30-25 שנה, כך שיש פה פלח שוק גדול שבהשבחה יכול להניב רווח יפה וייתן שקט ל-10 השנים הבאות", מסביר בורק.

במולטיפמילי, גם הון ראשוני קטן יחסית מאפשר ליהנות מפוטנציאל ההשקעה צילום: Praxis Capital

7. כי היום כבר לא צריך הון עתק כדי להשקיע

עד לפני מספר שנים, השקעות בנדל"ן היו שמורות רק לבעלי הון. אולם בחברת הגשמה הרחיקו ראות, ועם ניסיון של יותר מ-300 השקעות ו-145 אקזיטים ולמעלה מ-32 אלף משקיעים רשומים, הגשמה ממשיכה להנגיש את תחום ההשקעות בנדל"ן לציבור הרחב. הודות למודל זה, גם מי שלא מחשיב עצמו מומחה לתחום ובבעלותו הון ראשוני קטן יחסית יכול ליהנות מפוטנציאל ההשקעה בנכסי מולטיפמילי. ניתן להשקיע יחד עם הגשמה באמצעות קרן CoFund X שהושקה לאחרונה ומציעה פיזור השקעות, או באופן ישיר בנכסי הפורטפוליו.

פורסט קורל. צעירי ארה"ב מצולקים מ-2008 צילום: Praxis Capital

בהשקעות רבות בתחום הנדל"ן חולף זמן רב עד שהנכס הופך רווחי וניתן ליהנות מהתמורה להשקעה. מאחר שנכסי המולטיפמילי מאוכלסים בתפוסה גבוהה וצפויים לעבור השבחה במהלך חודשי ההשקעה, המשקיעים יכולים לצפות לתשואות באופן שוטף כבר מהשנה הראשונה.