החשב של גזית גלוב משתכר יותר ממנכ"ל בנק הפועלים

הצמרת של גזית גלוב מסכמת את 2018 עם חגיגת שכר. המשקיעים שלחו אתמול את מניות החברה לזינוק של 5.5% ולשווי שוק של 5.5 מיליארד שקל, לאור תוכנית ההנהלה להקטנת המינוף וכוונות ההתרחבות שלה בישראל ובארה"ב. אך אם מישהו מהם חושש שההנהלה אינה מתוגמלת כראוי על התוצאות שהציגה, תנוח דעתו.

שבעת הבכירים בגזית גלוב גרפו בשנה שעברה שכר בעלות כוללת של 35.9 מיליון שקל. מי שכיהן כמנכ"ל משותף וסגן יו"ר החברה עד ינואר השנה, דורי סגל, נהנה מעלות שכר כוללת של כ־8 מיליון שקל, שהורכבה משכר של 304 אלף שקל, תשלום מבוסס מניות של 5.68 מיליון שקל ו־2 מיליון שקל נוספים בקשר עם סיום כהונתו.

המנכ"ל חיים כצמן נהנה מתנאים בעלות של 5.62 מיליון שקל — שכר של 2.656 מיליון שקל ודמי ייעוץ בהיקף של 2.972 מיליון שקל. המנכ"לים של חברות הנדל"ן CTY וגזית הורייזונס, הזרוע הפרטית של הקבוצה בארה"ב, מרסל קוקיל וג'פרי מועלם, קיבלו בהתאמה שכר בעלות של 5.67 מיליון שקל ו־6.71 מיליון שקל.

אפילו רמי וייסנברגר, המכהן כסמנכ"ל וחשב בגזית גלוב, נהנה מעלות שכר של 2.92 מיליון שקל — תנאים הגבוהים מאלה של מנכ"ל בנק הפועלים אריק פינטו, שהסתכמו בשנה שעברה ב־2.498 מיליון שקל, וזאת בשל חוק הגבלת שכר הבכירים במערכת הבנקאית. גם חברי הדירקטוריון של גזית גלוב תוגמלו ב־2018, ובהם השר לשעבר רוני בר־און (424 אלף שקל), המכהן כדח"צ, ומנכ"לית קרן אייפקס ישראל זהבית כהן (409 אלף שקל), המכהנת כדירקטורית.

חיים כצמן יור גזית גלוב

מממשת אחזקות גם בהפסד חשבונאי

כמה שבועות אחרי שהודיעה כי תמכור את מניותיה ב־FCR הקנדית, במטרה להפחית את רמות המינוף שלה, מסכמת גזית גלוב את שנת 2018. חברת הנדל"ן, שמנהלת השקעות במרכזים מסחריים ברחבי העולם, מתמקדת בשנים האחרונות במימוש אחזקות שאותן היא מגדירה "בשלות", גם אם היא יוצאת מהן בהפסד חשבונאי — ובלבד להקטין את המינוף. מנגד, מגדילה גזית גלוב את האחזקות הפרטיות שלה.

"אנחנו מייעדים את כספי המימוש ב־FCR להשקעות בארה"ב ולהרחבת הפעילות בישראל. כאן יש לנו צנרת לבנייה בהיקף של עד מיליארד שקל, והיא כמובן לא תיעשה ביום אחד. בארה"ב אנחנו מתכוונים לחפש באינטנסיביות כיצד להגדיל את תיק ההשקעות שלנו", אמר אתמול מנכ"ל גזית גלוב חיים כצמן בשיחת ועידה עם משקיעים. לדברי כצמן, החלוקה תהיה כך: "כמחצית מהכסף תוקצה להקטנת המינוף, והמחצית השנייה להמשך החיפוש אחר השקעות נוספות". כצמן ציין כי לחברה יש תוכנית לעוד כמה מימושים.

אסטרטגיית ההשקעות של גזית גלוב מרחיקה אותה מהקניונים וממרכזי הקניות הפתוחים, שאפיינו את נכסיה בשנים עברו, ומעבירה את מוקד הפעילות לתוך מרכזי הערים. את הכיוון הזה מגדירה ההנהלה כחיפוש "מרכזים סופר־אורבניים". דוגמה לכך בישראל היתה הרכישה של קולנוע חן בכיכר דיזנגוף בתל אביב, שבעבורו שילמה החברה 102 מיליון שקל באוקטובר האחרון. באותה גישה פעלה גזית גלוב לרכישת נכסים נוספים בעיר בוסטון בארה"ב ובסאו פאולו בברזיל.

בסיכום 2018 הציגה גזית גלוב עלייה של 5.8% ב־NOI (הכנסות נקיות משכירות), לפי חלקה היחסי באחזקות השונות, שהסתכמו ב־1.68 מיליארד שקל לעומת 1.59 מיליארד שקל ב־2017. ה־NOI לנכסים זהים צמח בסיכום השנתי ב־3.1%.

אך בחברה ציינו בקשר לכך כי בנטרול השיפוץ של מתחם G City בראשון לציון, שהסתיים ברבעון השלישי של 2017, הגידול ב־NOI בנכסים זהים נשחק ועמד על 2.6%. זאת משום שסיום השיפוץ השפיע על קצב הצמיחה של ההכנסות מדמי שכירות בנכסים הזהים.

בתחילת החודש הודיעה גזית גלוב על תוכניתה למכור את מרבית אחזקותיה במניות של FCR הקנדית — עסקה שעוד מצריכה אישורים. מדובר במכירת נתח של 21.4% מ־FCR תמורת 3.3 מיליארד שקל. המהלך, שמוציא את גזית גלוב כמעט לחלוטין מהשקעותיה בקנדה, לא הסתכם ברווח, כי אם בהפסד חשבונאי של 420 מיליון שקל.

בנוסף, במהלך 2018 השלימה גזית גלוב את מכירת מניות ריג'נסי שבהן החזיקה תמורת 1.3 מיליארד שקל, ובסך הכל מכרה מניות של ריג'נסי בהיקף כולל של 3.9 מיליארד שקל.

רכישה עצמית של אג"ח ב־750 מיליון שקל

תוכניתה של גזית גלוב להפחתת רמת המינוף נושאת פרי לפי שעה. בהנחה שעסקת FCR אכך תצא לדרך, היקף החוב נטו לסך מאזן של גזית גלוב (המאזן של דו"חות הסולו המורחבים של גזית גלוב) צפוי לרדת מ־53.9% בסוף 2018 ל־43.5% לפי תוצאות הפרופורמה. בנוסף הודיעה החברה על תוכנית רכישה עצמית של אג"ח בהיקף שאפתני של עד 750 מיליון שקל ותוכנית רכישה עצמית של עד 5.3% מניותיה. כצמן סייג את הדברים ואמר כי ביצוע תוכנית הרכש העצמי תלויה בתנאי השוק ובניצול הזדמנויות.

כשנשאל אם החברה מתכננת להגביר את קצב הקטנת החוב אמר כצמן: "יש לנו השנה תשלומים של כ־800 מיליון שקל (לפירעון חובות — ח"ש). אין לנו אפשרות לפרוע סכומים גדולים יותר, משום שזה מוביל לעמלות פירעון מוקדם. הודענו אתמול גם על תוכנית רכישה עצמית של אג"חים, דבר שהוא הזדמנותי ויכול לקרות לפי תנאי השוק. אציין שב־2020 יש לנו אפשרות לפרוע עוד מיליארד שקל במסגרת לוחות הסילוקין שלנו".

במקביל להקטנת החוב ירד גם ההון העצמי בהיקף של 635 מיליון שקל — מ־9.3 מיליארד שקל בסוף 2018, לסכום של 8.8 מיליארד שקל לפי נתוני הפרופורמה. הגורמים שהשפיעו על הירידה בהון העצמי הם הירידה בשווי מניות ריג'נסי, היחלשות מטבעות מול השקל וקנסות על פירעונות מוקדמים.

בניכוי האחזקה של גזית גלוב בריג'נסי, שאותה חיסלה ב־2018, עולה כי הרווח למניה גדל בשיעור חד בהרבה לעומת המצב שבו נכללה תרומת הרווח מפעילות ריג'נסי. גזית גלוב הציגה רווח למניה בסיכום 2018, בניכוי תוצאות ריג'נסי, שעמד על 3.3 שקל למניה או 3.6 שקל למניה עם תוצאות ריג'נסי. מדובר בצמיחה של 15.4% ברווח למניה לעומת 2017 בלי תוצאות ריג'נסי או צמיחה קלה של 0.6% עם התוצאות הללו.

גזית גלוב עוברת בהדרגה להשקעות בנדל"ן פרטי, באמצעות החברה־הבת גזית הורייזן. ב־2018 רכשה כך נכסים ב־185 מיליון דולר, ומ־2017 — שנת ההקמה של גזית הורייזנס — הסתכנו רכישות הנכסים ב־320 מיליון דולר. אחד הנכסים שרכשה בברוקלין, במסגרת הליך פשיטת רגל, היה של טויס אר אס, בתמורה ל־50 מיליון דולר. גזית גלוב הכניסה לנכס את רשת טרגט, והשווי של אחזקתה בו גדל ב־38% בתוך חצי שנה.

החברה מפרסמת תחזית לשנה הנוכחית ומעריכה שהרווח הנקי המתואם שלה ל־2019 (ה־FFO הכלכלי) יהיה 577–592 מיליון שקל במונחי פרופורמה, כלומר בהנחה שעסקת FCR תושלם כפי שתוכננה. מדובר בעלייה לעומת ה־FFO הכלכלי (במונחי פרופורמה) של 2018, שעמד על 556 מיליון שקל.

אחת ההצלחות של החברה בחו"ל נרשמה בשוק הברזילאי. הפדיונות במרכזים המסחריים של גזית גלוב בברזיל זינקו ב־10% בשנה שעברה. ה־NOI מנכסים זהים בברזיל עלה בתוך שנה ב־14% — שיעור חריג אם משווים לשיפור בישראל, שעמד על 5% וגם הוא נחשב חזק. כשנשאל כצמן אם בכוונת גזית גלוב להמשיך להתרחב בברזיל בהשקעה משמעותית ענה כי "אין לנו על הפרק השקעה שתזיז את המחט. עיקר המאמץ בברזיל מושקע בינתיים בהוצאת המיץ מהנכסים שרכשנו. התוצאות שם די משביעות רצון, ואנחנו מצפים מהצוות בברזיל לשנה נוספת של תוצאות בסגנון הזה. לא רואים השקעות מסיביות בברזיל כרגע".

מניות גזית גלוב נסחרו אתמול בעלייה של 5.5%, במחזור ער של 18.6 מיליון שקל. מתחילת השנה עלתה המניה ב־7.7%, אך ב־12 החודשים האחרונים היא עדיין בתשואה שלילית של 12.2%-. האג"ח הארוכה ביותר של גזית גלוב (י"ג) עלתה אתמול ב־0.4% והתשואה לפדיון שלה עומדת על 2.5%.