הסכם המדף לפינוי-בינוי: "במקום סוללות של יועצים ועורכי דין"
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הודיעה כי תפרסם חוזה לדוגמה לפרויקטים של פינוי-בינוי, ובשוק מיהרו לברך. האם המהלך הזה באמת יסייע לקידום התחום – ואילו הוראות חייבות להיכלל בהסכם?
בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן
"הסכם המדף" עבור בעלי דירות המעוניינים לקדם פרויקט של פינוי-בינוי, אשר נועד לשמור על זכויותיהם ולמנוע חתימה על חוזים פוגעניים מול היזמים, יפורסם ממש בימים הקרובים באתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. בעלי הדירות יוכלו להשתמש במסמך כהסכם מוכן לחתימה או לחילופין להתוודע באמצעותו לתנאים המרכזיים שצריך להכיל ההסכם שעליו הם חותמים מול היזם.
נראה כי הצורך בניסוח הסכם אחיד לעסקות פינוי-בינוי מוסכם על רוב השחקנים בשוק הנדל"ן. פינוי-בינוי היא עסקה מורכבת ביותר – מימושה אורך זמן רב והיא מצריכה את בעלי הנכס להתנהל מול מספר רב של גורמים בעלי אינטרסים שונים – מארגני הפרויקט, היזמים, הרשות המקומית, ועדות התכנון ושאר בעלי הדירות.
כמו כן, ישנן פעולות רבות שבעלי הדירות נדרשים לבצע מול רשויות המס ומול משרדים ממשלתיים. רבים מהתהליכים נוטים להיתקע בשל חסמים ואי-הסכמות לאורך הדרך וכן בגלל חשש מניצול בקרב הדיירים, שלעתים משתייכים לאוכלוסיות מוחלשות.
פרויקט פינוי-בינוי ביהוד. "ההסכם יסדיר את התחום רק 'ברמת הכותרות'" צילום: אוראל כהן על ניסוח ההסכם היו אחראיות סמנכ"לית הרשות עינת גנון והיועצת המשפטית עו"ד חנה גבאי. ההסכם מנסה לתת מענה לנושאים המרכזיים שבהם חשופים הדיירים ליחס לא הוגן מצד הקבלן. כך, למשל, יש סעיף שמונע מהקבלן להעביר את ההסכם לקבלן אחר ללא קבלת הסכמתם של לפחות 80% מהדיירים שחתמו עמו על ההסכם.
ברשות הממשלתית מודעים לחשש של היזמים מהמהלך, הנתפס ככזה שבא לקראת הדיירים בלבד. על כן, כבר עם פרסום דבר ההסכם החדש מיהרה גנון להרגיע: "היה חשוב לנו שההסכם הזה יהיה טוב גם ליזמים. אם היינו חושבים כאן רק על הדיירים - הפרויקטים לא היו יוצאים לפועל".
כעת נותר לראות איך יתקבל המהלך החדש בשטח, והאם באמת יגדיל את נכונותם של בעלי דירות להיכנס לפרויקטים ארוכים ומורכבים אלה.
עוגת שכבות
"זהו צעד חשוב וחברתי בעיקרו משום שרבים מאותם בעלי דירות שהנכסים שלהם רלוונטיים לפינוי-בינוי משתייכים לאוכלוסיות מוחלשות, ואין להם סוללות של יועצים ועורכי דין שיוכלו לעמוד על זכויותיהם", אומר השמאי ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין וכיום הבעלים של חברת ז.כ מחקר וסקרים. לדבריו, "מולם עומד יזם שיש לו כסף ויועצים, וכמובן ניסיון רב לאין שיעור בתחום. כשלרשות הדיירים עומד חוזה שאפשר להתייחס ולהשוות אליו, אז זה כבר סיפור אחר".
כהן מודע לבעיות שביצירת חוזה אחיד בענף הפינוי-בינוי המסועף: "ההסכם לא יכול להיות ספציפי בשום מקרה. רק באחרונה הודיעה עיריית רמת גן שברצונה לצמצם תמורות בפרויקטים של פינוי-בינוי, וגם תל אביב הולכת בדרך הזאת. מטבע הדברים, כשהמדיניות המוניציפלית מתעדכנת חדשות לבקרים, לא ניתן לקבוע לכל הפרויקטים כללים אפריוריים משל זה היה תפריט לעוגה. מה גם שבחלק מהמקרים פינוי-בינוי מתרחש על פני מתחמים שלמים, ולא רק בבניין אחד, והרי כל בניין במתחם הוא עולם ומלואו".
ועדיין, כהן סבור שחוזה המדף של הרשות להתחדשות עירונית הוא צעד נכון, ולו "ברמת הכותרות": "טרם ראיתי את נוסח ההסכם, אבל לדעתי הוא חייב לכלול הוראות בשלושה נושאים עיקריים: שכירויות – צריך לדאוג שהדיירים המפונים יקבלו שכר דירה ריאלי, שישקלל את היצע השכירות בסביבת מגוריהם. כלומר, אם בפרויקט בקרית אונו מפנים דיירים והם נאלצים לנדוד בתקופת הביניים לאזור מרוחק ויקר יותר, כי אין בסביבה דירות להשכרה – צריך להיות לזה מענה
ארז כהן. לעזור לבעלי הדירות להחזיק את הראש מעל למים צילום: באדיבות ז.כ מחקר וסקרים "הדבר השלישי הוא הבטחת התמורות לדיירים. כמובן שלא ניתן להיכנס פה לנבכי כל פרויקט, אבל לפחות צריך לקבוע כללי ברזל לחלוקה כך שאף דייר לא ייצא מופלה. מלבד זאת, הייתי כולל בהסכם הוראות באשר למפרט הטכני המינימלי של הדירות – נושא שבעלי דירות רבים לוקים בהבנתו – וכן חובת מינוי של מפקח הנדסי מטעם הדיירים. כמובן שהמפקח, כמו העורך דין והשמאי וכל בעלי המקצוע המלווים – יהיה על חשבון היזם".
באחרונה פירסמה הרשות גם הסכם לארגון עסקת פינוי-בינוי, שיהווה נדבך משלים ל"חוק המארגנים" שאושר ב-2017. החוק הסדיר את פעילות מארגני הפרויקטים, במטרה למגר פעילות של "קבלני חתימות" לא מקצועיים.
ברשות מדגישים שההסכמים לא מהווים תחליף לייעוץ משפטי, וממליצים לבעלי הדירות לבחור בעצמם עורך דין שייצג אותם בהליך החתימה על ההסכם עם היזם. בתקופה הקרובה יפורסמו מסמכים דומים גם עבור תמ"א 38 במסלול חיזוק מבנים. "הסכם המדף הוא אבן דרך בפועלה של הרשות בתחום גיבוש מסמכי התקשרות", מסכמת גנון. "אנו עובדים בימים אלו על הסכמים דומים גם עבור תמ"א חיזוק - עסקה מלאה והסכם לארגון, זאת מתוך תקוה כי מסמכים אלו יסירו את החסמים והחששות מחתימה על חוזה ויזרזו ביצוע התחדשות עירונית".
לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>
