המענה לקשישים ולבעלי מוגבלויות בפרויקטים להתחדשות עירונית: ראיון עם גיא לקסמן, סמנכ"ל השיווק של החברה לחיזוק מבנים
סמנכ"ל השיווק של החברה לחיזוק מבנים, גיא לקסמן, מציג בפנינו מענה לדיירים קשישים ובעלי מוגבלויות בהתחדשות עירונית כך שהפרויקט יוכל לצאת לפועל במינימום בעיות.
בראיון עם סמנכ"ל השיווק של החברה לחיזוק מבנים בישראל אומר גיא לקסמן "ההתמודדות עם בעלי מוגבלויות וקשישים מורכבת למדי", וממשיך: "למרות שהפרויקטים להתחדשות עירונית נתפסים כמשהו מאוד מיטיב, גם עם אותם דיירים – שהרי מלבד החידוש של הבניין תתווסף אליו בדרך כלל מעלית, ולפעמים הוא יהפוך למונגש במסגרת העבודות – אנחנו נתקלים במקרים רבים שבהם יש דיירים סרבנים, בעיקר קשישים, אך לא רק. לאנשים האלה קשה יותר להסביר את הנחיצות של הפרויקט, ולפעמים אנחנו משקיעים בכך שעות רבות".
לכל דייר סיבותיו שלו – וכל סיבה מובנת היטב
חשוב להבין כי מקורה של ה'סרבנות' המופגנת מצד אותם דיירים הוא לא ניסיון לעשות דווקא, או רצון להתעקש לחינם. לכל דייר כזה, בין אם זה קשיש ובין אם אדם הסובל ממוגבלות אשר גורמת לו להיות מרותק לדירתו, יש די סיבות לסרב, ואלו מובנות בהחלט – כפי שמפרט לקסמן עצמו.
"אדם בגיל 70 או 80 רוצה שקט, רוצה שיניחו לו", הוא מסביר. "חוץ מזה, צריך לזכור שנדרשות כמה שנים כדי לחדש בניין, ואותם דיירים לא תמיד מעוניינים בשינוי הזה. יש בזה גם משהו רגשי: בעיר ותיקה כמו תל אביב, למשל, אנשים גרים 40 ו־50 שנים באותו מקום ורגילים למכולת, לרחוב, למסלול שהם עושים בכל יום. עבורם, אפילו מעבר של שני רחובות ימינה או שמאלה נדמה כחציית ים סוף".
"עניין נוסף הוא השהות הפיזית באתר שבו מבצעים חיזוק – כלומר תמ"א 1/38. מדובר בחיים בתוך אתר בנייה, למעשה. בחור צעיר בן 25 קם בבוקר, הולך לעבודה, חוזר בחמש – מבחינתו הכול בסדר. יש לכלוך, יש פיגומים, אבל אף אחד באמת לא מפריע לו בשעות שבהן הוא נמצא בבית. הקשישים ובעלי המוגבלויות, לעומתו, נמצאים בדרך כלל בדירות רוב שעות היום, וזה לא פשוט בשבילם: מדרגות שאינן במצב מושלם, מרצפות עקומות בכניסה, רעש בשעות הצהריים, כשהם רוצים לנמנם – יש מיליון דברים שמפריעים. ובכל זאת, לפעמים אנחנו עובדים קשה מאוד כדי לשכנע דיירים כאלו לעזוב. אנחנו מספרים להם כמה זה לא בריא להם ולא טוב, והם מתעקשים להישאר".
גיא לקסמן, סמנכ"ל החברה לחיזוק מבנים צילום: יח"צ הקשיים שהוצגו עד כה משמעותיים, אך הם כמובן לא היחידים. נושא נוסף שמעורר קושי לא קטן נוגע למצבם הכלכלי של דיירים אלו - מצב שלעיתים אינו מזהיר, בלשון המעטה. גם כאן 'מסתתרת' לה דילמה שאותה יצטרך היזם לפתור.
"ישנם לא מעט קשישים ובעלי מוגבלויות שאין להם פרנסה, ומתבססים בעיקר על קצבאות ועל גמלה כזו או אחרת", מספר לקסמן. "הבעיה היא שפרויקטים של התחדשות עירונית – ובעיקר פינוי־בינוי – גורמים לעלייה של פי שלושה, פי ארבעה ולעיתים עד פי שבעה בהוצאות על תחזוקת הבניין. אדם היה רגיל לשלם 100 שקלים בחודש לוועד הבית, אך לאחר השלמת פרויקט התמ"א הוא צריך לממן את חברת ההחזקה של הבניין, את תוספת המעלית והחניות, את המתקנים האוטומטיים, את משאבות המים לכיבוי האש ועוד. דמי השימוש החודשיים מזנקים מעלה, והדייר אומנם זוכה לבניין חדיש ויפהפה – אבל הוא צריך לשלם על אוכל, על תרופות, ובסופו של דבר לא יישאר לו כסף לשלם על החזקת הבניין. במקרים הקיצוניים אותו הדייר אף נאלץ לעזוב את הבניין".
סוגיה נוספת, אחרונה לחלק זה של הכתבה, נוגעת למעמדם המיוחד של הדיירים הללו, ולהסכמים שנחתמים מולם במסגרת ההתקשרות עם היזם – שהרי אם כל דייר ממוצע חייב לבחון היטב הסכמים כאלו, דיירים אשר זקוקים לשירותים מיוחדים צריכים לעשות זאת בשבע עיניים. בפועל, זה לא תמיד קורה.
"דיירים קשישים בעיקר לא פעם יתקשו לקרוא את ההסכמים המשפטיים, גם אם יש לכלל הדיירים עורך דין שמייצב אותם מול היזם", אומר לקסמן. "נכון, ההסכמים האלה מיועדים לכולם, אבל אם הקשיש לא יודע לעמוד על שלו - הוא הרי שונה משאר הדיירים – ואם לא מכניסים בהסכמים המשפטיים סעיפים ספציפיים לטובת דיירים קשישים או בעלי מוגבלויות, הוא עלול להיפגע".
הפתרון: לב רחב של היזם, וחקיקה ספציפית
הסעיף האחרון בקטע הקודם – סעיף בדיקת ההסכמים מול היזם – ממחיש היטב עד כמה הדיירים הקשישים ובעלי המוגבלויות תלויים לא פעם בטוב ליבו של היזם. אם ייתקלו ביזם שאינו מבין לליבם ולא מזהה את הקושי שאיתו הם מתמודדים, הם עשויים להישאר ללא מענה מתאים וללא דירה מתאימה.
אך האם הכול באמת תלוי ברגישותו וברוחב ליבו של היזם? לאחרונה נדמה שגם המחוקק 'התעורר' והבין שעליו לשנות את המציאות בקשר זה, ולכן יזם את תיקון מספר 6 לחוק פינוי ובינוי (פיצויים) ואת תיקון מס' 5 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), המתייחסים ספציפית לקשישים ולבעלי מוגבלויות בפרויקטים להתחדשות עירונית.
"המחוקק התייחס בתיקון לשני סוגי הפרויקטים בהתחדשות עירונית", מציין לקסמן. "על פיו, בפרויקטים לפינוי־בינוי קשיש מעל גיל 75 שמתגורר בבניין לא ייקרא סרבן אם היזם לא הציע לו את אחד הפתרונות הללו: מימון מעבר למגורים בדיור מוגן; רכישת דירה חדשה עבורו בבניין אחר, שתהיה דומה לדירה שהיה אמור לקבל בפרויקט המדובר; העברת תשלום לדייר, השווה ל'תג המחיר' של דירה חדשה בפרויקט; קבלת שתי דירות בפרויקט, שערכן שווה לדירה אחת חדשה בפרויקט; העמדת דירה קטנה יותר בפרויקט, ותשלום ההפרש לדייר.
בפרויקטים מסוג תמ"א 1/38, כלומר פרויקטים לחיזוק מבנים, התיקון לחוק מדבר על קשישים מעל גיל 80 וקובע כי עבודות החיזוק יאושרו רק אם יוצע לקשיש או לבעל המוגבלות מגורים חלופיים לכל תקופת העבודות. כל הפתרונות הללו מוצעים לדיירים כדי שיוכלו להתמודד כראוי עם המציאות החדשה, וכדי שהשינוי יהיה קל יותר לעיכול עבורם".
פרויקט תמ"א 38 של החברה לחיזוק מבנים ברחוב שילה 6 בתל אביב צילום: באדיבות החברה לחיזוק מבנים אם כן, נראה כי המחוקק מצא פתרונות יעילים שיבטיחו שהיזם לא יתעלם או יזניח את אותם דיירים הזקוקים לסיוע – אך נדמה כי זהו צעד קטן, אולי ראשוני בלבד, בכיוון זה. "למעט מה שקבע המחוקק בתיקון, כל השאר עדיין תלוי ביזם ויש עוד מה לתקן", מבהיר לקסמן. "למשל, ההגדרה של המחוקק בנוגע למגורים חלופיים היא 'לתקופת העבודות', בעוד שבפועל היזם מתחיל את הפעילות סביב הבניין כבר חודשיים לפני תקופה זו, ועוזב רק כחצי שנה אחרי סיומה. לטעמי, לאורך כל התקופה הזו הדייר לא צריך לגור במקום. נוסף על כך, רף הגיל לא נכון לדעתי, לכל הפחות בפרויקטים לחיזוק. יזם שיש לו קצת הבנה בעניין יקבע את הרף על גיל 70 ולא על גיל 80 - וזה מה שאנחנו עושים כיום.
ככלל, מאז שזיהינו שיש בעיה אמיתית בנושא אנחנו מעניקים לקשישים ולבעלי מוגבלויות התייחסות ספציפית, שמתבטאת גם בהסכמים שלנו. לרוב נכניס, באישור כלל הדיירים והנציגות של הבניין, סעיף שקובע כי אני יכול לתת לדיירים כאלו 'הטבה' בזמן ביצוע הפרויקט – כזו ששאר הדיירים לא יקבלו. לרוב מדובר במציאת דירה להשכרה בבניין אחר, ובמימון השכירות בה עד לסיום הפרויקט".
דבר חשוב נוסף שיש לציין, לסיכום הכתבה, נוגע לעלויות מצידו של היזם: אלו עשויות להסתכם במאות אלפי שקלים, עבור כל דייר קשיש או בעל מוגבלות בפרויקט, אך למרות זאת הרשויות אינן מעניקות הטבות כלשהן בתמורה לכך.
"עלות פינוי דייר קשיש או בעל מוגבלות בפרויקט תמ"א מסתכמת ב־200-250 אלף שקלים", מספר לקסמן. "זה עניין שנכלל, כמובן, מבחינתי, בתחשיב ההוצאות הכללי, אך אף גורם לא מתחשב בזה בעת בחינת כדאיות הפרויקט. ישנם גם דיירים שלא מבינים מדוע אותו דייר זוכה להטבה שהם אינם מקבלים, אך זו לא הטבה: אם הצעד הזה לא יתבצע - והיום זה כבר בגדר חוק – יכול לקרות משהו לאנשים האלה, ואף אחד לא רוצה להיות במצב כזה. בסופו של דבר אין ברירה, כי אין פתרון אחר. מעבר לזה, כל אחד רוצה להאמין שיש לו לב רחום, וזה בדיוק הרגע להראות את זה".
