דווקא בעלי הון זוכים בהטבה של מיליונים
"דירות מעטפת" מאפיינות מגדלי יוקרה. מחלוקת משפטית בין רשות המסים לרוכשי פנטהאוז חושפת שדווקא רוכשי דירות כאלה נהנים מפרצה שמפחיתה 1% ממס הרכישה
מחלוקת משפטית בין רשות המסים ובין זוג שרכש דירת פנטהאוז במרכז תל אביב חושפת עיוות בתחום מיסוי המקרקעין, אשר מביא לכך שדווקא רוכשי דירות עשירים ישלמו מס רכישה בשיעור מופחת בעת קניית דירה חדשה. הטבת המס הזו ניתנת על רכישת "דירות מעטפת", כלומר שלד חיצוני של דירה, שרוכשיהן על פי רוב משתייכים למאיון העליון.
בעקבות הרפורמה במיסוי מקרקעין מאוגוסט 2013 שיעור מס הרכישה במכירת זכות במקרקעין (שאינה דירת מגורים) עומד על 6%. אולם אם למקרקעין יש תוכנית בניין עיר (תב"ע) המתירה בנייה של דירת מגורים אחת לפחות, והתקבל היתר בנייה תוך 24 חודשים מיום המכירה, הרוכש יקבל החזר של שישית מהמס ששולם, כלומר ישלם לבסוף מס רכישה של 5% בלבד (על רכישת דירה רגילה עשוי מס הרכישה להגיע למדרגה מקסימלית של 10%).
לאחרונה אילץ בית המשפט המחוזי בתל אביב את רשות המסים להכיר גם בדירת פנטהאוז שנמכרה ב־10.1 מיליון שקל במרכז תל אביב ככזו שיש להחיל עליה את הטבת המס. במרץ 2016 חתמו בני הזוג על הסכם לרכישת הקומה החמישית בפרויקט תמ"א 38. בני הזוג קנו מהקבלן את השלד בלבד של הקומה החמישית והאחרונה בבניין, מה שמכונה "דירת מעטפת", במטרה לתכנן ולעצב בעצמם את דירת המגורים.
פארק צמרת, תל אביב. ההטבה נועדה במקור לתמרץ יזמים שמחזיקים בזכויות בקרקע לבנות יחידות דיור עורך דינם נאור וולף הצהיר לרשות המסים כי יש לראות את רכישת דירת המעטפת כרכישת קרקע, שעליה יש לשלם מס רכישה 5%. אלא שכחצי שנה לאחר הרכישה, בסוף 2016, דרשה רשות המסים מס רכישה של 6% (יחד עם ריבית והצמדה). רשות המסים טענה בדיון כי מאחר שמדובר בבניין קיים ולא בקרקע ריקה, אין להחיל את הטבת המס, שכן מלכתחילה מטרת ההטבה שנקבעה בחוק היא לתמרץ בנייה בקרקעות פנויות.
כבר בדיון ראשון שהתקיים במחוזי הבהירה השופטת ירדנה סרוסי: "אני אומרת כבר שפסק הדין יהיה לרעת רשות המסים... אם רשות המסים חושבת שצריך לעשות תיקון חקיקה שתתכבד ותעשה". בעקבות הדיון, וככל הנראה כדי להימנע מפסיקה נגדה, נסוגה הרשות מעמדתה הראשונית והגיעה לסיכום עם זוג הרוכשים כי תתקן את השומה שהנפיקה ל־5% בלבד.
תחום "דירות המעטפת" החל לצבור פופולריות כבר בעשור הקודם, עם התרבות מגדלי היוקרה, בעיקר בתל אביב. בעלי ההון שרכשו דירות במגדלים אלה לא היו מעוניינים בתכנון פנימי שמוכתב על ידי הקבלן, וביקשו לעצב את הדירות על פי טעמם.
ההטבה נועדה במקור לתמרץ יזמים שמחזיקים בזכויות בקרקע לבנות עליה יחידות דיור, כדי להגדיל את היצע הדירות. אולם ההטבה נוסחה באופן כללי עבור כל זכות במקרקעין שאינה דירה, ובאופן זה כללה גם דירות מעטפת, שרוכשיהן נמנים עם בעלי הממון.
מעו"ד וולף נמסר: "מדובר בבשורה חשובה לרוכשי יחידות ברמת מעטפת, אשר זכאים לכאורה להחזר מס רכישה משמעותי. יש לקוות כי מינהל מיסוי מקרקעין יאמץ את העמדה שהתקבלה על ידו בערר גם במקרים דומים, למרות שלא ניתן פסק דין, היות ועמדה זו מתיישבת עם לשון התקנה ותכליתה, בעניין הורדת מחירי הדירות, ועם המדיניות המשפטית הראויה בנסיבות העניין. או לחלופין שיפעלו לתיקון התקנה, בהתאם למדיניות הרצויה מבחינתם".
מרשות המסים נמסר בתגובה: "בשל חובת סודיות אין באפשרותנו להתייחס לתיק הספציפי. ככלל, כל תיק נבחן בהתאם לעובדות שלו".
