כך תיראה תל אביב בעתיד: ראיון עם גיא לקסמן סמנכ"ל השיווק של החברה לחיזוק מבנים

נדמה כי תל אביב, העיר ללא הפסקה והעורק המרכזי של החיים בישראל, נמצאת בשנים האחרונות בצומת דרכים. הבחירה באיזה נתיב ללכת תקבע את עתידה, הן בשנים הקרובות והן עשורים קדימה, וזה הזמן לנתח אותה מבחינה נדל"נית, להבין היכן היא נמצאת כרגע ומה עוד צפוי לה בעתיד.

גיא לקסמן, סמנכ"ל החברה לחיזוק מבנים צילום: יח"צ

יפו ודרום העיר: לאושש את השכונות; למשוך אוכלוסיות חזקות

מאפיינים: שכונות מוזנחות יחסית, מרוחקות מהמרכז, עם ביקוש לא גבוה ותחבורה ציבורית לא יעילה ברובה.

מחירים: 20-30 אלף ₪ למ"ר.

פרויקטים מרכזיים: 'תוכנית שלבים'.

העתיד: אזורי תעסוקה ותנופת בנייה גדולה.

"להשקפתנו, וגם לפי המגמה שמבטאת תוכנית תא/5000, דרום תל אביב הוא אחד האזורים שיזכו לתנופת הבנייה הגדולה ביותר", אומר לקסמן. "כדי לחזק את האזור הזה (וגם את מזרח העיר) העירייה מתכוונת להקים אזורי תעסוקה בנקודות שונות ביפו, שייקראו 'הסיטי'.

היום אין בשכונות הללו מספיק ביקוש כי אין אזורי תעסוקה, והאוכלוסיות שנמשכות לאזורים כאלו הן אוכלוסיות חלשות. ברגע שייבָּנו אזורי תעסוקה ותשופר התחבורה הציבורית, ניתן יהיה למשוך לאזור אוכלוסייה חזקה. זאת הדרך של עיריית תל אביב לחזק את השכונות האלה. המגמה הזאת תביא כמובן לעליית מחירים, ובעתיד הלא רחוק הם ישתוו למחירים בצפון תל אביב. אנחנו בחברה לחיזוק מבנים מאמינים שזאת תהיה אחת האלטרנטיבות העיקריות למרכז העיר המבוקש".

"מבחינת אופי הבנייה, בשיכונים ביפו – בשכונות ההיסטוריות - יתאפשרו בעיקר פרויקטים של חיזוק, שיכללו תוספת לבניינים קיימים של שתיים או שתיים וחצי קומות לכל היותר, ופרויקטים לפינוי־בינוי יתאפשרו רק באופן נקודתי. לא נראה שם הצהרות רשמיות על חידוש מקיף, כמו שעשו בשכונת נווה שרת בצפון, למשל. אלו יהיו פרויקטים נקודתיים שיתבצעו בהתאמה לאופי של האזור והשכונה, כדי לשַמר ולשקם את השכונות ההיסטוריות.

בחלק המזרחי של יפו, שלא נחשב היסטורי, ניתן יהיה לפַתח שכונות חדשות. לדוגמה, מתחם בלומפילד שבו הולכות להיבנות כ־1000 יחידות במסגרת דיור למשתכן. התוכנית תשמור על האצטדיון כמתקן ספורט מרכזי באזור, ותבנה סביבו בכל האזור – שהוא היום אזור תעשייה אפור – מבני מגורים רבים. כל זה במסגרת תוכנית שלבים שצפויה לחדש את מזרח יפו כולו".

מזרח העיר: 'הצד הלא נכון של איילון' עוד יהיה פורח

מאפיינים: שכונות ישנות ומוזנחות, מנותקות ממרכז העיר, עם ביקוש מתגבר. כולל אזורי תעשייה רבים.

מחירים: 30-20 אלף ₪ למ"ר.

פרויקטים מרכזיים: תוכנית לה גארדיה.

העתיד: מהפך חזותי שלם ושיפור פני השכונות.

"האזור שנמצא ממזרח לאיילון מתאפיין בהרבה אזורי תעשייה ובשיכונים משנות ה־50 וה־60", מספר לקסמן. "גם שם תשים העירייה דגש בפרויקטים לחיזוק שיאפשרו תוספת של שתי קומות למבנים קיימים, לצד תוספות במסגרת תוכנית ההרחבות של העיר. בנייה אינטנסיבית תיעשה רק במתחמים ייעודיים, בעיקר לאורך הרחובות הראשיים - ההגנה, לה גארדיה, השלום – ובקרבת צמתים מרכזיים כמו יצחק שדה ומשה דיין. גם אזורי תעסוקה, כמו ביפו, מתוכננים לקום באזור הזה, בין היתר בסמוך לצומת חולון.

"כמי שנמצאים בשטח לא מעט, אנשי החברה לחיזוק מבנים רואים את ההתעוררות של האזור כבר היום בנקודות שונות, בדמות פרויקטים להתחדשות עירונית שמשלבים מסחר ותעסוקה עם מגורים. מדובר באותם פרויקטים לאורך הרחובות הראשיים, שבהם מאושרת בניית מבנים בני 8-10 קומות.

תוכנית מרכזית נוספת לאזור זה מיועדת להפוך את רחוב לה גארדיה לרחוב ראשי עם מסחר ומגורים. המטרה היא להפוך את הרחוב הראשי, שמצד אחד שלו נמצאת שכונת יד אליהו ומצד שני שכונת התקווה, לרחוב שנעים להסתובב בו. לאורכו מתוכננים גם כמה פרויקטים של פינוי־בינוי".

יוסי חסון, מנכ"ל החברה לחיזוק מבנים צילום: יח"צ

מרכז העיר: בנייה מוגבלת מול ביקוש שלא עוצר

מאפיינים: האזור המבוקש ביותר בתל אביב, ולכן גם הצפוף ביותר. ללא עתודות קרקע חדשות, ועם מגבלות רבות הקשורות בשימור מבנים היסטוריים.

מחירים: 50 אלף ₪ למ"ר – ואף למעלה מזה.

פרויקטים מרכזיים: הארכת רחוב אבן גבירול, הפיכת רחוב ארלוזורוב לטיילת עד הים.

העתיד: צפוף, מבוקש ויקר.

"מדובר באזור שנהנה מביקושי שיא", מגיש לקסמן, איש החברה לחיזוק מבנים, את כל תורתו של מרכז העיר על רגל אחת. "חלק גדול ממרכז העיר הוא אזור לשימור שידוע גם בשם 'העיר הלבנה', וחשוב לשמור בו על איזון בין הצורך להתחדשות המבנים לבין שמירה על המורשת ועל ההיסטוריה הבנויה של העיר. זה, למעשה, מה שהופך את תל אביב למה שהיא, משום שיש בה הכול.

בשכונות ההיסטוריות, כמו באזור העיר הלבנה, לא ניתן יהיה לבנות בניינים גבוהים אלא מבנים בני 4-5 קומות בלבד, ולכן התוספת העיקרית באזור זה תהיה תוספת במסגרת חיזוק מבנים. יוצאי דופן הם הצירים הראשיים, כמו אבן גבירול וארלוזורוב, שהולכים לכיוון של 8, 9 ואפילו 10 קומות בפרויקטים מסוימים, אשר יציעו גם עירוב שימושים בין מסחר למגורים. בעירייה מתכננים להפוך את ארלוזורוב לטיילת, מדרך נמיר ועד הים; את אבן גבירול מתכננים שם להאריך עד לשכונות החדשות בצפון מערב העיר, באזור שנקרא 'גימל החדשה'".

"באשר לתוכניות השימור בתל אביב, חשוב לציין שלא מדובר רק בעיר הלבנה שבמרכז העיר, אלא בשכונות רבות אחרות, דרומיות יותר. הכוונה היא, למעשה, ליצור 'שרשרת שימור' שמתחילה בעיר הלבנה, ממשיכה אל כרם התימנים ואל נווה צדק ומגיעה דרך פלורנטין עד ליפו, לשכונות כמו עג'מי וגבעת עלייה".

צפון העיר: 'האזור החדש' מחפש מתעניינים

מאפיינים: הרובע החדש ביותר בתל אביב. נחשב יוקרתי ומעט מנותק, והביקוש בו עדיין אינו גבוה מאוד.

מחירים: 3040 אלף ₪ למ"ר.

פרויקטים מרכזיים: פרויקט שימור תחנת רידינג, שדרוג רחוב איינשטיין.

העתיד: עירוני ו'חי' יותר, אך עדיין מבוקש פחות מהמרכז.

"באזור זה אנחנו רואים הרבה שכונות חדשות", אומר לקסמן, "ושם ייתנו לצופף את הבנייה גם באמצעות תוספת קומות וגם באמצעות פינוי־בינוי, שכן מדובר באזורים חדשים שאין בהם הגבלות מבחינת שימור, כמו שיש במרכז העיר, ואין כמעט עירוב שימושים. לכן אפשר לבנות באזור זה בנייה גבוהה, ולחדש שכונות שלמות בצורה נרחבת, כמו שעשו בנווה שרת.

אחת התוכניות המרכזיות באזור זה היא הפיכת רחוב איינשטיין לרחוב עירוני עם עירוב שימושים של מסחר ומגורים, בדומה למתוכנן ברחוב ארלוזורוב. מדובר ברחוב שמתחיל באוניברסיטה ומגיע עד הים, ויעבור בו הקו הירוק של הרכבת הקלה, לכן הוא צפוי להיות מרכזי מאוד. תוכנית מעניינת נוספת מבחינת אנשי החברה לחיזוק מבנים היא השימור והצמצום של תחנת הכוח רידינג, שבמסגרתה ישומר המבנה ההיסטורי, ושאר השטחים יהפכו לשטחים ירוקים".

"חשוב להבין שנכון להיום אזור צפון העיר לא מצליח להגיע למחירים של מרכז תל אביב, גם בבניינים החדשים, ונשאר ברמת מחירים נמוכה מהמרכז ב־20-40 אחוזים. במקומות רבים בצפון יש בניינים חדשים שאפילו רואים מהם את הים, אך עומדות בהם דירות ריקות שמחכות לרוכש. בסיורים של אנשי החברה לחיזוק מבנים באזור, רואים את זה לא מעט – בעוד במרכז העיר כמעט לא רואים מצבים כאלה".