יניב אשכנזי: "פנסיונרים שלא משקיעים בנדל"ן מפקירים את עתידם"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

חיסכון וזכויות פנסיוניות הם נושא רגיש וסבוך, שרוב האנשים אוזרים כוחות להתמודד אתו מאוחר מדי, לקראת הפרישה לגמלאות. על אף תמריצים רבים מצד המדינה, המעודדת הפרשות לקרן פנסיה, מתן פטורים וזיכויי ריבית לגמלאים, ישנם לא מעט גורמים בלתי-צפויים הפוגעים בפנסיה במהלך השנים: דמי ניהול גבוהים, חוסר רציפות תעסוקתית, הירידה הכלכלית ברמת החיים עם הפרישה, ועוד. גורמים אלה מציבים בבוא היום את הגמלאים בפני שוקת כלכלית שבורה.

אולם, עם תכנון השקעות חכם לקראת גיל הפרישה, ניתן למקסם את ההכנסה החודשית בעשרות אחוזים, ואף להגיע לגובה של משכורת נוספת. סכום זה יכול להתווסף לקצבת הפנסיה, אשר לעיתים היא קטנה משמעותית מההכנסה שאליה הורגלנו לפני הפרישה. אך ראשית, כדי לצאת לפנסיה ללא דאגות, יש להכיר את התנאים הכלכליים והמיסויים החלים על בני ה-60-55.

לא מעט הטבות, הקלות, ושינויים בתנאי המיסוי מוצעים לאלה המתקרבים לגיל 60. הראשונה שבהן היא הטבת מיסוי על הכנסות פסיביות כמו על הכנסה אקטיביות. "עד לגיל הפרישה, המחוקק הישראלי רוצה לעודד הכנסה אקטיבית מיגיעה אישית, ולכן הכנסה אקטיבית מתחילה משיעור מס של 10% ועד 50% בשיטת מיסוי פרוגרסיבי", מסביר עו"ד מאורי עמפלי, מומחה בתחום המס. לדבריו, "הכנסה פסיבית, לעומת זאת, מתחילה ב-31% מס, מה שכביכול יוצר בעייתיות מסוימת. הבעיה הזו נפתרת לגבי בני ה-60 ומעלה, המתחילים משיעורי מס של 10%.

"היתרון של הטבת המס בגובה 10% על הכנסות פסיביות לבני ה-60 ומעלה רלוונטי למשל אם נמכר נכס – מניות, מכירת זכות דמי מקרקעין בארץ, וגם מכירת נכס בחו"ל - מאחר שבעת מכירת נכס, ניתן לפרוש את הרווחים ממנו 4 שנים אחורה. הרבה פעמים עבור אנשים בגיל פרישה ההכנסות קטנו, וכשפורשים הכנסות אחורה, ניתן להחיל עליהן שיעורי מס של 10% ולהגיע למעשה לשיעורי מס מאוד נמוכים".  

מדרגות פוטיומקין באודסה. מעוז התיירות של אוקראינה צילום: Shutterstock

עמפלי מסביר כי מי שגילו מעל 55 ויש לו הכנסות מריבית מתוכניות פיקדון או מתוכניות חיסכון, יכול לקבל ניכוי מריבית. "הטבה זו יכולה לאפס את ההכנסות עד סכום של כ-13 אלף שקל. כך נוצר מצב שעבור הכנסות מריבית המס מתאפס, ואז, כשנצברות הכנסות פסיביות משכר דירה למשל, הן לא מתווספות להכנסות אלה, כך ששיעורי המס שיחולו עליהן יהיו נמוכים יותר".

שווה לצאת לפנסיה

יניב אשכנזי, שותף ומייסד בחברת גרין פארק לייזום ובנייה של נדל"ן בחו"ל, הבין כבר מזמן (כמו רבים אחרים) כי כדי למקסם את הרווחים על ההון העצמי, יש ליזום צעדי השקעה אקטיביים. לכן בחרה החברה שלו להקים פרויקט יוקרה באודסה שבאוקראינה, המתאים במיוחד למתקרבים לגיל פרישה.

לטענתו, הבחירה באודסה היא עניין של חשבון פשוט. "נכס באודסה מניב בהערכה צנועה, 15% תשואה שנתית. היום הוא עולה החל מ-69 אלף דולר וצפויה לו עליית ערך של 25%-30% תוך שנתיים". לדבריו, השכרת דירת סטודיו לטווח קצר תניב בחודשי הקיץ כ-10,500 דולר. בחודשי החורף ניתן לגבות עליה 500 דולר לחודש, כלומר 3,500 דולר בחודשים ה"חלשים". מדובר בסך הכנסות של כ-14 אלף דולר בשנה. לאחר הפחתת דמי ניהול ותחזוקה בגובה של 2,000 דולר, הרווחים מהשקעה כזו מסתכמים ב- 12 אלף דולר לשנה. "זה יוצא בממוצע 1,000 דולר לחודש, כלומר 4,000 שקל. בעצם זו עוד משכורת.

פרויקט אודסה 2020. 18 האוניברסיטאות בעיר מספקות ביקוש רב צילום: גריפ פארק

"לא צריך להיות גאון כדי להבין שעם הון עצמי זמין של 250 אלף שקל אין מה לעשות בארץ", קובע אשכנזי. "מנגד, בבנק לא מקבלים על הכסף מספיק תשואה, ובגיל הפנסיה הסכום הזה ייגמר מהר מאוד. עם כל הקרנות המיוחדות שהבנק מציע, לקבל 4% תשואה בשנה זה מאוד נדיר. אבל נניח שלקוח השיג מהבנק 4% בשנה על הסכום. זה מסתכם ב-10,000 שקל בשנה, שזה כ-830 שקל בחודש, לעומת 4,000 שקל בחודש באודסה עבור אותו הסכום. זה מגוחך. להשקיע בנדל"ן זה הדבר האחראי לעשות עם הכסף".

אשכנזי מספר על לא מעט לקוחות בגיל פרישה שקונים אף יותר מדירה אחת. "יש לי לקוח שמוכר דירה במודיעין כדי לקנות ארבע דירות באודסה, שיכניסו לו במצטבר סכום גבוה בהרבה. כמובן שהכל תלוי בגודל הדירה, אבל אפשר בהחלט לצפות להכנסות של 4,000 -7,000 שקל בחודש עבור כל יחידה".

עו"ד עמפלי מסביר כי ככל שהדבר נוגע למיסוי על השקעות נדל"ן בחו"ל, ישנם שני אפיקי מיסוי: "הראשון הוא מס של 15% בניכוי פחת על הנכס, ולזה מוסיפים את המס ששולם מחוץ לישראל; הנתיב השני הוא של הכנסות פחות הוצאות, כלומר לקבל זיכוי מס זר בחו"ל, מה שאומר שככל ששיעורי המס יותר נמוכים – המסלול הזה עדיף. מי שמעל גיל 60 משלם 10% מס בארץ, ומקבל זיכוי על מה ששילם בחו"ל. זו דוגמא להבדל גדול בין שני המסלולים".

כך למשל, באודסה, ניתן להגיע ל-5% מס בלבד: "בגלל שאנחנו עובדים עם חברת ניהול מקומית, שיעור המס על השקעות באודסה הוא 5% במקום 19%", אומר אשכנזי, ומזכיר כי "אם מוכרים את הנכס אחרי שלוש שנים, מקבלים גם פטור ממס שבח".

יניב אשכנזי, שותף ומייסד בחברת גרין פארק צילום: מיכה לובטון

עברית באודסה

הפרויקט שגרין פארק החלה לבנות באודסה מתבסס על התנופה התיירותית הגבוהה שהעיר חוותה בשנים האחרונות, ועל פוטנציאל הצמיחה העתידי שלה. "'אודסה 2020' הוא פרויקט יוקרתי של דירות סטודיו, 2 ו-3 חדרים באזור הכי מבוקש בעיר, על החוף, שזה מעוז התיירות של אוקראינה, אשר כל שנה אחוז התיירים בה עולה ועולה. היום כבר מדברים מעל 4 מיליון תיירים כשב-2014 היו רק 1,400,000 תיירים. הצמיחה העצומה בשנים כל כך מעטות הובילה למחסור בדירות לנופש ולכן פוטנציאל הצמיחה הוא אדיר".

כדי להגדיל את התפוסה בנכס עבור לקוחותיהם, בגרין פארק דאגו להפוך את המתחם לאטרקטיבי גם לתיירות חורף. "אנחנו מביאים לשם את בריכות ים המלח, שזה מאוד ייחודי לכול אזור מזרח אירופה, מה שיגדיל את הביקוש גם בחורף מן הסתם. מעבר לכך, בחורף אפשר להשכיר את הדירות גם לסטודנטים ב-450-500 דולר ליחידה, שזה סידור אטרקטיבי כשלעצמו היות שבאודסה יש 18 אוניברסיטאות" אשכנזי מסביר.

בעוד רבים מהנכסים המשווקים מעבר לים עבור משקיעים ישראלים מתגלים לבסוף כחתול בשק, בגרין פארק מקפידים על ליווי מ-א' ועד ת', הנעשה על ידי נבחרת דוברת עברית. "גרין פארק היא חברה ישראלית והיא גם זו שבונה את הפרויקט, לעומת חברות יזמיות רבות הנעלמות לאחר חתימת החוזה. חברת הניהול היא בבעלות ישראלית, והפרויקט כולו מלווה על ידי משרד עו"ד פישר בכר חן, האדריכל אסף שאול מבעלי חברת CPSL והמפקח שלמה יפה. אנחנו מאמינים שאם כבר משקיעים בחו"ל, חשוב שיהיה אבא ואמא לפרויקט שמדברים את שפת המשקיע ונשארים בשטח גם אחרי המכירה", אומר אשכנזי.

נראה אם כן, כי השקעה בנכס רווחי כבאודסה היא התשובה המיטבית והמהירה ביותר להגדלת ההכנסה בגילאי הפרישה. "כולם צריכים לראות בזה את הפנסיה שלהם", אומר אשכנזי. "בין אם זה בני ה-50 ומעלה שמסתכלים על העתיד ודואגים לרווחתם או עצמאים שהרבה פעמים לא מפרישים לפנסיה. גם זוגות צעירים – איזו פנסיה כבר יש להם? 2,000 שקל בחודש? לצערי זה המצב בארץ כיום. אם לא תדאג לעצמך אף אחד לא ידאג לך. דירה זו החלופה הטובה ביותר לפנסיה, ובמחירים ובתשואות האלה, זה חוסר אחריות לא להשקיע".