לפי מחקר שפרסם בנק ישראל עוד ב-2017, בעשור שלפני כן רשמה ישראל את העלייה הגבוהה ביותר במחירי הדיור מבין כל המדינות החברות ב-OECD – זינוק של כ-120%, לעומת עלייה ממוצעת של 4% בשאר המדינות
בשיתוף גינדי27.02.19מדינת ישראל רק בת 70, צעירה ממש בהשוואה למדינות אחרות בעולם. אבל בשבעת העשורים האלה, היא כבר עברה טלטלות רבות, עם עליות ומורדות, והתפתחה בקצב מואץ. כל התנודות הללו השפיעו כמובן גם על שוק הנדל"ן – שפרח בתקופות של אופטימיות וכלכלה גואה, וירד בזמנים קשים יותר.
כמעט בכל משפחה בישראל יש סיפור מיתולוגי על הסבא והסבתא שהגיעו לכאן כשהמדינה עוד הייתה צעירה, ופספסו הזדמנות לקנות מגרש במיקום נידח – במחיר מצחיק. כשהשנים עברו וישראל גדלה והתפתחה, תנופת הבנייה הגיעה גם למגרש הזה – והוא נהפך למכרה זהב נדל"ני, אבל של מישהו אחר.
זה לא מפתיע לאור השינויים במחירי הנדל"ן בישראל לאורך השנים. בהשוואה היסטורית, ב-1948, דירות בנות 4 חדרים נמכרו בממוצע בסכום קרוב ל-400 אלף שקל כיום. בשנות ה-50, הגיעו למדינה הצעירה גלי עלייה שהכפילו את אוכלוסייתה. כדי לכלכל את כולם, נאלצה הממשלה להכריז על מדיניות צנע. כולם הידקו את החגורה - וגם מחירי הדירות ירדו, בהתאם. עוד עשור אחר כך, ועוד מהפך הגיע: מלחמת ששת הימים הפכה את ישראל לאימפריה צבאית והביאה עמה גלי אופוריה, כך שמחיר הדירות הממוצע זינק לכ-750 אלף שקל.
גלגל המחירים מסתובב
בעשור הבא, הגלגל המשיך להסתובב. מלחמת יום הכיפורים ומשבר האנרגיה שנלווה אליה – מדינות ערב צמצמו מאוד את אספקת הנפט למדינות המערב – הביאו משבר כלכלי נוסף. האינפלציה החלה לגאות משנה לשנה, ובסוף העשור כבר עלו המחירים בשיעור של 100% בשנה – אך המצב הכלכלי הקשה הביא לכך שמחיר דירת 4 חדרים ממוצעת ב-1978 היה 200 אלף שקל בלבד.
שנות ה-80 מצאו גם כן את ישראל במצב כלכלי לא פשוט, עם אינפלציה שהמשיכה לדהור ומחירים שעלו במאות אחוזים מדי שנה. משבר מניות הבנקים פגע קשות לא רק בבנקים אלא גם באזרחים שהחזיקו מניות שלהם; וב-1985 יצאה לדרך תוכנית ייצוב כלכלית, שהצליחה במשימתה – ולאט לאט יצאה ישראל מהמצב הקשה. ב-1988, חזרו מחירי הדירות לרמה ממוצעת של 700 אלף שקל.
שנות ה-90 הביאו עמן עוד עלייה גדולה – ושגשוג ופריחה לישראל, עם התקדמות טכנולוגית מואצת. האינפלציה המשיכה לרדת, ענף ההייטק החל להניב פירות, האבטלה ירדה והצמיחה היתה גבוהה. כך, ב-1998 כבר ראינו מחיר ממוצע של מיליון שקל לדירת 4 חדרים. עשור לאחר מכן, בתבנית שכבר נהפכה לקבועה, שוב ירדו המחירים – הפעם בעקבות המשבר הפיננסי העולמי של 2008, שהוריד את מחירי הדירות לכ-900 אלף שקל.
הדמיה: Gindi TLV
גם הדירות הכי יקרות הכפילו את המחיר
ואולם, מאז 2008 הכיוון של מחירי הדירות הוא ברור – למעלה, ויש שיאמרו, הכי גבוה שאפשר. ברבעון האחרון של 2018, דירה ממוצעת כבר עלתה יותר מ-1.5 מיליון שקלים, כאשר באזורים מסוימים נרשמו זינוקים של מאות אחוזים במחיר. בתל אביב, למשל, נרשמים מחירים של 3, 4 וגם 5 מיליון שקל לדירה.
לפי מחקר שפרסם בנק ישראל עוד ב-2017, בעשור שלפני כן רשמה ישראל את העלייה הגבוהה ביותר במחירי הדיור מבין כל המדינות החברות ב-OECD – זינוק של כ-120%, לעומת עלייה ממוצעת של 4% בשאר המדינות.
קצב עליית המחירים, כמובן, אינו זהה בכל חלקי הארץ – והוא גבוה במיוחד באזור המרכז, ובפרט בתל אביב, וכן בערים מסוימות בפריפריה. בשכונות מסוימות בתל אביב, כמו דרום העיר, נווה שרת ויפו ד', זינקו מחירי הנכסים ב-200% ואף יותר. עליות מרשימות מאוד היו גם בגבעתיים, בני ברק, באר שבע, העיר התחתית בחיפה, ועוד.
אחד האזורים היקרים ביותר בישראל, שהיה כזה עוד לפני הזינוק במחירים, הוא לב תל אביב. אך מי שחשב שלמחירים כה גבוהים אין יותר לאן לעלות, טעה: גם ברחובות המרכזיים של העיר, המחירים הכפילו את עצמם ואף יותר. כך למשל, אם דירת 4 חדרים בפרויקט גינדי TLV
נמכרה ב-2010 תמורת סכום של שני מיליון שקל, כיום – תוך פחות מעשר שנים – המחיר של דירת 4 חדרים בפרויקט הוא כבר ארבעה מיליון שקל וצפונה. המגדל השלישי של הפרויקט, משווק בימים אלה ועתיד להתאכלס ב-2023.
אז מה הכיוון של מחירי הדיור?
ב-2015, הבטיח שר האוצר החדש משה כחלון כי יעשה כל כשביכולתו להוריד את מחירי הדירות, בעזרת תוכניות כמו "מחיר למשתכן", והקמת הוותמ"לים, שנועדו לזרז תכנון ואישור של תוכניות בנייה חדשות. אך האם המחירים אמנם ירדו? נתוני משרד האוצר מעידים על ירידות קטנות בין רבעון לרבעון – למשל, ירידה של 2.4% בין הרבעון השלישי לרביעי של 2018. ואולם, בהשוואה שנתית, המחירים נותרו כמעט באותה רמה.
למעשה, נכון לעכשיו, נתוני המקרו אינם מספקים סיבות לירידה של ממש במחירים בשנים הקרובות. הריבית, למשל, עדיין נמוכה מאוד – 0.25% בלבד, ללא צפי להעלאה משמעותית ב-2019. כלומר, ההשקעה בנדל"ן עדיין אטרקטיבית הרבה יותר מפיקדונות וחסכונות בבנקים.
גורם חשוב נוסף הוא מספר התחלות הבנייה – ואלה, למרות כל המאמצים של משרד האוצר, עדיין נמוכות יחסית לגידול המתמיד באוכלוסיית ישראל. כך, אם הממשלה ביקשה להגיע ב-2018 ליעד של התחלות בנייה ל-60 אלף יחידות דיור – בפועל, נרשמו רק 45 אלף התחלות בנייה. המשמעות: הביקוש לדירות ימשיך להיות גבוה יותר מההיצע, כך שהמחירים יוסיפו לעלות – בדגש על אזורים הנהנים מביקוש גבוה ויציב לאורך עשורים, כמו מרכז תל אביב.
במילים אחרות, גם אם פספסתם כבר כמה הזדמנויות, ענף הנדל"ן הישראלי עדיין מציע לא מעט הזדמנויות, בתקווה שהנכדים שלכם לא יצטרכו לספר גם הם איך סבא וסבתא ויתרו על רכישת דירה בנקודה הכי אסטרטגית בתל אביב.
זהו ערוץ פרסומי והידיעות הינן באחריות המפרסמים בלבד. לכלכליסט אין אחריות על תוכן הידיעות המפורסמות
כל הזכויות שמורות לכלכליסט ©
