המשקיעים הישראלים לא חשופים מספיק להשקעות גלובליות בנדל"ן ועלולים להיפגע מכך
תקופה של טלטלות בבורסות היא זמן מצוין (ולא רק) לבחור בהשקעות אלטרנטיביות – כמו למשל השקעות נדל"ן גלובליות. מחלקת המחקר וההשקעות של פרופימקס ריכזה את מה שחשוב לבדוק בהשקעות מסוג זה
11:0320.02.19
למרות הצמיחה בהיקף ההשקעות בנדל"ן על ידי ישראלים, נראה שיש לנו עוד עבודה לעשות: במדינות המתקדמות החשיפה של הגופים המוסדיים להשקעות בקרנות פרייבט אקוויטי נעה בין 10% ל-30% מתיק ההשקעות, בעוד בישראל הנתונים מצביעים על חשיפה נמוכה בהרבה.
אסף רוזנהיים, מנהל ההשקעות בפרופימקס צילום: שחר ארביב
"החשיפה להשקעות אלטרנטיביות על ידי ישראלים נמוכה מדי. היא גם לא פרופורציונלית לחלקנו בכלכלה העולמית", אומר אסף רוזנהיים, מנהל ההשקעות בפרופימקס שמתמחה בהשקעות נדל"ן בחו"ל, השקעות אלטרנטיביות ואנרגיה מתחדשת זה יותר מ-20 שנה, ומשרתת משקיעים מוסדיים ופרטיים עתירי הון.
מה חשוב לבדוק ב-2019?
לאור התנודתיות בשוק ההון בשנה האחרונה, החשיבות של שילוב נכסים אלטרנטיביים בתיקי ההשקעות עולה.
בעזרת מחלקת ההשקעות והמחקר של פרופימקס, ריכזנו חמישה פרמטרים שמומלץ למשקיעי נדל"ן להתחשב בהם בכל הקשור להשקעות בשנת 2019.
1. עסקה – לא בכל מחיר
בארגונים שבהם הקיום הכלכלי תלוי ב"לעשות עסקאות", זה בלתי נמנע שיהיו גם עסקאות גרועות. חשוב להיות סלקטיביים ולהשקיע עם חברות שאינן תלויות בביצוע עוד ועוד השקעות.
"אנחנו לא מאמינים שחייבים לבצע כל עסקה, אך חושבים שסלקטיביות ושקיפות הם עקרונות מפתח בניהול השקעות", אומר רוזנהיים. "ישראלים רבים נפגעו בשנים האחרונות כתוצאה מהשקעה עם גופים לא מקצועיים שהרווח שלהם מגיע ביום הראשון".
בפרופימקס נהוגה אסטרטגיה המבטיחה הלימות אינטרסים בינה לבין משקיעיה, והחברה מרוויחה רק לאחר שהמשקיעים מקבלים את כל כספי השקעתם חזרה בתוספת תשואה שנקבעה מראש. אין כאן הבטחת תשואה, אלא הבטחה ומחויבות להלימות אינטרסים אמיתית בין פרופימקס לבין משקיעיה לטווח ארוך, והיא אולי החברה הישראלית היחידה שהוכיחה שלמרות הידיעה הברורה כי השקעות שנכנסו לקשיים בעת המשבר הפיננסי העולמי של 2008 לא יניבו רווחים, היא המשיכה לטפל בהשקעות במשך שנים ללא כל תמורה כספית על מנת להביא את ההשקעה לחוף מבטחים ולהגן על כספי המשקיעים, וברוב המקרים בהצלחה גדולה.
2. שמירה על פיזור
ישנן אסטרטגיות שונות שמטרתן גידור סיכונים כאשר היעילה מכולן היא "פיזור על" - השקעות באמצעות קרן מתמחה.
חשוב לציין שהשקעה בקרן פרייבט אקוויטי יוצרת זהות אינטרסים בין המנהל לבין המשקיעים, מכיוון שהמנהל לא מרוויח מההשקעה עד שהמשקיעים מקבלים את כספם חזרה, בתוספת תשואה מועדפת שנקבעה מראש.
נציין כי פרופימקס השיקה לאחרונה את קרן CircleOne V אשר מצטרפת לארבע קרנות הבית הקודמות של פרופימקס המיועדות למשקיעים כשירים בלבד. הקרן החמישית תאמץ את האסטרטגיה המוצלחת של ארבע הקרנות הקודמות שהוכיחו את עצמן כפתרון הנכון למשקיעים הישראלים.
הקרן מתאפיינת בפיזור כאשר מתוך 16 העסקאות הראשונות של הקרן, כ-70% מושקעים בארה"ב ו-30% באירופה, תוך דגש על אזורים המתאפיינים בצמיחה כלכלית, ובמדינות בעלות מנועים כלכליים חזקים. בממוצע, לכל סקטור יש חשיפה של כ-20%.
לקבלת פרטים על קרן CircleOne V של פרופימקס, לחצו כאן >>>
אסף רוזנהיים, מנהל ההשקעות בפרופימקס צילום: שחר ארביב 3. אפשר להשקיע גם בשווקים משניים
במחלקת המחקר של פרופימקס, גוף ההשקעות בנדל"ן הפרטי היחיד בישראל שמתפעל מחלקת מחקר, מעריכים כי במקרים רבים, השווקים הראשיים יקרים מדי, ולכן השקעה בשווקים משניים היא הדרך הנכונה.
חשוב להקפיד להשקיע בשווקים שהמגמה הדמוגרפית בהם היא חזקה, כדי להבטיח שוק שכירות עולה – ובטחון.
4. הרווח העיקרי לא חייב להיות במכירה
הימים שבהם הערך של העסקה נגזר אך ורק מעליית השווי של הנכס במכירה (ירידת שווי ההיוון) חלפו לעת הזאת. משקיעים צריכים להתמקד בהשקעות שמהותן הוספת ערך שוטפת.
עד לפני שנתיים, ניתן היה להחזיק נכס ללא שינוי בתזרים המזומנים שלו, ועדיין להרוויח במכירה - קונים פשוט הסכימו לשלם יותר על אותו תזרים. כיום, בכ-80% מעסקאות הקרן יש חלוקות שוטפות, ובין חצי לשני שליש מהתשואה מגיע מחלוקות אלו.
5. מי שמרוויח את רוב הכסף ביום הראשון – מתעלם מההמשך
התופעה שבה המנהלים או היזמים מרוויחים את רוב הכסף על ההשקעה ביום הראשון שלה נהפכה למגיפה.
כשיזם או מתווך מרוויח כל כך הרבה ביום הראשון של העסקה, תוצאות ההמשך שלה כבר לא מעניינות אותו. לכן, למשקיעים החסים על כספם כדאי להעדיף אסטרטגיה של הלימת אינטרסים מלאה בין המנהלים לבין המשקיעים, כאשר הרווח של המנהל הוא על בסיס הצלחה בלבד.
המסקנה: להשקיע בבדיקת המספרים
בשורה התחתונה, בתקופות של טלטלה בשווקים ומחירי נדל"ן גבוהים, חשוב לבחור בשותפים ותיקים, מנוסים ומקצועיים בעלי רקורד של יושרה - של המנהלים באופן אישי ושל החברה עצמה.
לכן כדאי להשקיע רק בקרנות עם מנהלים מומחים שעברו בדיקת נאותות קפדנית, ורצוי כאלה "שחוו על בשרם" את המשבר הפיננסי של 2008, וידעו להתמודד עם משברים אחרים.
בנוסף, הקפידו על פיזור בכל ההיבטים - "פיזור על" - פיזור גיאוגרפי, בסוגי נכסים (סקטורים), במנהלים ובאסטרטגיות. כדאי לבחור בקרן המציעה ניהול פורטפוליו אקטיבי, שתפקידו לזהות אתגרים מראש ולטפל בהם. כך, עולים הסיכויים של ההשקעה שלכם להניב תשואה שוטפת ויצירת ערך.
לקבלת פרטים על קרן CircleOne V של פרופימקס, לחצו כאן >>>
