יוסף קלו: "הורדת שיעור ההסכמה לפינוי-בינוי חייבת להיעשות בזהירות"
המדינה, כך נראה, מורידה את הכפפות מול הדיירים הסרבנים, אך יש המזהירים כי עלול להיות לכך מחיר: "בעלי דירות רבים לא יורדים לפרטים, וחותמים על חוזים שרחוקים מלמצות את זכויותיהם"
בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן
הפרסומים אודות יוזמת משרד המשפטים לשנות את שיעור ההסכמה הנדרש להתנעת מיזמי פינוי-בינוי גרמו, כך נראה, לשביעות רצון רבה בקרב הפעילים בענף ההתחדשות העירונית.
הצעת המשרד היא חלק ממהלך כולל שנועד לשחרר חסמים בתחום הפינוי-בינוי, וזאת בשל הצורך הגובר, בעיקר באזור המרכז, להגדיל את היצע הדירות: לפי תחזיות הצפיפות הדרמטיות של מינהל התכנון, אם הגידול באוכלוסייה בישראל ימשיך בקצב הנוכחי — של כ-2% בשנה בממוצע — צפויה המדינה להכפיל את אוכלוסייתה עד 2050.
כיום, כדי לבצע פרויקט התחדשות הכרוך בהריסת מבנים ובנייתם מחדש, נדרשת הסכמה של לפחות 80% מבעלי הנכסים. על פי ההצעה – תידרש הסכמת 66% מהם בלבד. בתקופה האחרונה מקיימים המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד ארז קמיניץ, וצוות הייעוץ והחקיקה במשרדו, דיונים מקיפים בנושא. כן שותפים בדיונים נציגי מינהל התכנון, משרד האוצר והרשות להתחדשות עירונית, ובשבועות האחרונים אף זומנו לדיונים נציגים של כמה חברות נדל"ן המבצעות פרויקטים של התחדשות עירונית ברחבי הארץ.
המהלך האחרון מצטרף לשורה של החלטות שניתנו באחרונה במטרה לשחרר חסמים בענף, ובראשם התיקון ל"חוק הדייר הסרבן" מיוני האחרון, שבין היתר מאפשר ליזם ולדיירים לשכור נאמן שייכנס בנעלי הדייר הסרבן ולחתום במקומו על ההסכם לביצוע הפרויקט. זאת, לצד מתן פתרונות לבעלי דירות קשישים.
משרד המשפטים. משחרר חסמי בנייה אל מול צפיפות האוכלוסין הגוברת צילום: עמית שעל מענה לתסכול
משמעות הצעד שמבקש משרד המשפטים לקדם היא כי על "מחנה המתנגדים" בבניין שבו מקודם פרויקט פינוי-בינוי יהיה לגייס לשורותיו מספר גדול יותר של דיירים, על מנת להימנע מהגדרתם כדיירים סרבנים. על פי החקיקה הקיימת, דייר סרבן הוא מי שמפנה עורף לקידום פרויקט פינוי-בינוי מסיבות שאינן סבירות, והוא חשוף לתביעות נזיקין כבדות מצד שכניו.
לדברי עו"ד יוסף קלו, בעליו של קלו - משרד עו"ד ונוטריון, מדובר בהתפתחות חיובית: "זהו צעד חשוב ונכון שהיה צריך להיעשות מזמן. להערכתי, הוא יעודד דיירים לחתום ויפחית מהכוח של כל דייר בנפרד – ובכך יצמצם את תופעת הסחטנות".
מניסיונו הרב בתחום, מסביר קלו כי הדיירים ה"סרבנים" נחלקים על פי רוב לשניים: אלה שרוצים להשיג לעצמם תמורה גדולה יותר, ושהתנהלותם מגיעה לעתים עד כדי סחטנות של ממש; ואלה הפוחדים משינויים ובעיקר מהיום שאחרי – בעיקר קשישים ואוכלוסיות מוחלשות וחסרות ידע. אלה סובלים לדבריו, לעתים בצדק, מהיעדר אמון מוחלט בממסד, שמבחינתם כולל גם את היזם, עורך הדין ונציגות הבניין.
דוגמה אחת מני רבות מביא קלו מפרויקט פינוי-בינוי שהוא מלווה בחולון, בחמישה "שיכוני רכבת" המצויים לא רחוק מבניין העירייה. שם, כמחצית מהדיירים כבר נתנו הסכמתם לפרויקט, אך הפרויקט תקוע בגלל כמה בעלי דירות שמנסים, כהגדרתו של קלו, "להוציא לעצמם יותר": "בעל דירה בקומה הרביעית והאחרונה לא מסכים לחתום עד שיקבל תמורה נוספת משום שיש לו אפשרות תיאורטית לבנות חדר על הגג; אחר בקומת הקרקע דורש פיצוי על החצר המשותפת שהוא עצמו השתלט עליה שלא כדין; ובעלים נוסף לא מוכן להשלים עם העובדה שהדירה העליונה בבניין תהיה שווה יותר משלו בסוף הפרויקט. זה מתסכל ובעיקר פוגע בבעלי הדירות עצמם".
עו"ד יוסף קלו. צעד שיחזק את הדיירים כקבוצה – ויפחית מכוחם של בודדים לצד תמיכתו במהלכים לקידום פרויקטים של פינוי-בינוי, ובכללם הורדת שיעור ההסכמה הדרוש בקרב בעלי הדירות, מדגיש קלו כי על הדבר להיעשות בזהירות המתבקשת: "יש בעלי דירות רבים ש'חותמים על עיוור', בלי באמת לרדת לפרטים. בנוסף, התחום הזה מלא במאכערים, מארגנים ועורכי דין שמחתימים בעלי דירות על הסכמים לא מיטביים, הרחוקים מלממש את הפוטנציאל ולמצות את הזכויות של בעלי הנכסים".
הפתרון לבעיה, לפי קלו, עשוי לבוא מצד הרשויות המקומיות ואפילו המדינה והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "ברגע שהרשות או מינהלות אזוריות כאלה ואחרות יבחנו את התמורה והבטוחות, בעלי הדירות יוכלו לקבל איזושהי גושפנקא ל'כשרותם' של היזם והפרויקט. כמובן שהגופים האלה לא יכולים להיכנס לנבכי החוזה בכל מיזם תמ"א נקודתי, אבל לפחות בפרויקטים הגדולים של פינוי-בינוי, הכוללים מתחמים שלמים, זה יכול לעודד דיירים לחתום – ולהסיר חלק גדול מחששותיהם".
ממשרד המשפטים נמסר כי "במסגרת עבודה ממשלתית מאומצת של משרדי המשפטים והאוצר, יחד עם מינהל התכנון והרשות להתחדשות עירונית, נבחנים בימים אלה חסמים בתחום של התחדשות עירונית, על מנת להציג לממשלה הבאה הצעה כוללת לקידום משמעותי בנושא. בחינה זאת נעשית במסגרת שימוע ציבורי רחב של גורמים שונים שעוסקים בהתחדשות עירונית, על מנת להבין את צורכי השוק.
"בין היתר, נבחנת במשרד המשפטים שאלת הרוב הדרוש לביצוע פרויקטים. במסגרת זאת, נשקלת בחיוב הצעה להוריד את הרוב לכשני שלישים, על מנת להתמודד עם תופעת דיירים המסרבים לפרויקט מטעמים שאינם סבירים".
לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>
