מגה אור מארגנת קבוצת משקיעים לרכישת השליטה באפריקה נכסים

אפריקה ישראל מתחילה להתאושש מסאגת ההסדר עם מוטי בן־משה. ל"כלכליסט" נודע כי מגה אור הציבורית, שבשליטת צחי נחמיאס (45.4%), לוטשת עין לעבר אפריקה נכסים. נחמיאס מנסה לגבש קבוצת שותפים - בעיקר גופים מוסדיים וקרנות - ובהן הפניקס, מיטב דש, קלירמרק ונוקד - שיצטרפו אליו לכניסה לנעליו של בן־משה ברכישת השליטה באפריקה נכסים. היקף העסקה מוערך בכ־1.4 מיליארד שקל.

אם תצא לפועל, מגה אור תרכוש במסגרת העסקה 20% ממניות אפריקה נכסים במתווה דומה לזה של דוד פורר בחברת כלכלית ירושלים. פורר ניצל בכלכלית ירושלים מצב דומה, נכנס להשקעה ומחזיק כיום ב־24.2% ממניותיה, כשבפועל הוא הגורם הדומיננטי בדירקטוריון, עם שני נציגים. אפריקה נכסים פועלת בין השאר באירופה, ובכך עשויה מגה אור להשיג דריסת רגל ראשונה בחו"ל.

בתחילת השבוע הודיעה נציגות האג"ח של אפריקה ישראל ובן־משה לבית המשפט המחוזי בתל אביב על כישלון ניסיון הגישור ביניהם, שאותו יזם נשיא בית המשפט איתן אורנשטיין. בסוף ינואר הודיע בן־משה כי ההסדר אינו תקף עוד מבחינתו, לאחר שהנציגות החלה לדבריו במגעים עם גורמים אחרים לרכישת אפריקה.

אפריקה ישראל מצויה בשלבי מעבר לשליטת מחזיקי האג"ח שלה. לאחר שבהסדר נמכרה החברה במחיר של 2.3 מיליארד שקל לבן־משה הנטייה של המחזיקים היא למכור את החברה בשלושה חלקים: אפריקה נכסים, אפריקה מגורים ודניה סיבוס בשלב מאוחר יותר. בנציגות מעריכים כי מכירה כזו תניב החזר גבוה יותר למחזיקי האג"ח. באחרונה הוחזר לתפקיד המנכ"ל אברהם נובוגרוצקי, שעזב בעקבות התקדמות המשא ומתן עם בן־משה. ביחד עם סגן היו"ר נדב גרינשפון, הם הדמויות הבולטות בחברת הנדל"ן.

מנכ"ל מגה אור איתמר רגב צילום: אוראל כהן

המו"מ מתנהל ללא מעורבות הנציגות של אפריקה ישראל

מגה אור היא שם מפתיע בהקשר של אפריקה ישראל, משום שמדובר בחברה סולידית בעלת פעילות צומחת, שהיתה פעילה עד היום בתחום הנדל"ן המניב בארץ בלבד. שווי אחזקותיו בחברה של נחמיאס, המשמש גם יו"ר, הוא 584 מיליון שקל. מנכ"ל החברה הוא איתמר רגב. בקופת החברה יש כיום כחצי מיליארד שקל, כולל 170 מיליון שקל שגויסו בהרחבת אחת מסדרות האג"ח בחודש שעבר.

המגעים של מגה אור בנושא עם המוסדיים נעשים בחשאי ומתחת לרדאר, וכנראה ללא מעורבות של הנציגות והנאמנים של אפריקה ישראל. חלק מהמוסדיים - ובהם הפניקס, מיטב דש, קלירמרק ונוקד - צפויים להצטרף לרכישה כשותפים של מגה אור.

מגה אור ושותפיה ירכשו את הנתח המדובר תמורת 300-400 מיליון שקל. השווי שלפיו נסחרת אפריקה נכסים בבורסה עומד על 2.5 מיליארד שקל. אם המגעים מול המוסדיים יעלו יפה, צפויה נציגות מחזיקי האג"ח להיכנס לתמונה באופן רשמי, והמשא ומתן יקבל נופך מעשי יותר.

מגה אור היא שחקנית בולטת בתחום הייזום של נדל"ן מניב בישראל. החברה סיימה את הרבעון השלישי של 2018 עם רווח נקי של 28 מיליון שקל. החברה רשמה ברבעון הזה עלייה של 20% בהכנסות מדמי שכירות וניהול נכסים, ל־37 מיליון שקל ברבעון ו־103 מיליון שקל בתשעה החודשים הראשונים של 2018 (עלייה של 18% לעומת התקופה המקבילה ב־2017). הרווח הנקי הכולל של החברה בשלושה הרבעונים הראשונים של השנה שעברה עמד על 98 מיליון שקל בשנה.

הנכסים של מגה אור: 405 אלף מ"ר עם תפוסה מלאה

החברה מחזיקה ומנהלת 37 נכסים מניבים ברחבי הארץ, בהיקף כולל של כ־405 אלף מ"ר, המאוכלסים במלואם (99%). חלק מ־22 המרכזים המסחריים של מגה אור מוחזקים עם שותפים, ביניהם רמי לוי, איקאה שמחזיקה עמה בקרקע של סניף הרשת בבאר־שבע, וחברת הנדל"ן המניב ביג. באשדוד מחזיקה מגה אור במרכז לוגיסטי גדול בשותפות עם שולם פישר ומתיו ברונפמן, יבואני איקאה.

במקביל למרכזים המסחריים, מחזיקה מגה אור ב־15 מרכזי תעשייה ולוגיסטיקה, הכוללים שטחי תפעול, אחסנה, לוגיסטיקה ושטחי משרדים. המאפיינים המרכזיים של המרכזים שבבעלותה הם המיקום שלהם על צירי תנועה מרכזיים, והעובדה שהם מושכרים לשוכר יחיד לטווח ארוך. החברה מחזיקה גם ב־14 מרכזים בהיקף כולל של 250 אלף מ"ר שמצויים בפיתוח, והקמתם אמורה להסתיים בטווח של עד שנה וחצי.

מגה אור נסחרת בבורסה בתל אביב לפי שווי של 1.29 מיליארד שקל, לאחר שלפני שנה חצתה את הרף של 1.5 מיליארד שקל. מניית החברה זינקה בשלוש השנים האחרונות ב־130%. בעלי המניות הבולטים בה מבין הגופים המוסדיים הם כלל ביטוח (11%) ובית ההשקעות ילין לפידות (10%).

למגה אור יש כיום חמש סדרות אג"ח בבורסה בתל אביב, שנסחרות בתשואות שנעות בין 1% ל־2%. היקף ההתחייבויות שהציגה החברה בגין האג"ח בסיכום הרבעון השלישי התקרב ל־1.7 מיליארד שקל. עיקר הסכום - כ־1.6 מיליארד שקל - לטווח ארוך, ואליו יש להוסיף כאמור 170 מיליון שקל. הונה העצמי של מגה אור הוא כ־885 מיליון שקל.

אברהם נובוגרוצקי