חובת יזם תמ"א 38 להציג 'עיקרי הצעה' לבעלי דירות

מוגש מטעם DUN'S 100

ביום 29.7.2018 פורסם תיקון מס' 5 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 אשר נכנס לתוקף ביום 29.10.2018. במסגרת התיקון, נוסף, בין היתר, סעיף 5ב(ב) שנושאו "כינוס בעלי הדירות ומסירת מסמכים בקשר לעסקה". סעיף זה קובע כי "לפני חתימה על עסקה ראשונה לפי תכנית החיזוק, יקיים היזם כינוס של בעלי הדירות בבית המשותף או ישתתף בכינוס כאמור וימסור לכל בעלי הדירות בבית המשותף מסמך עיקרי הצעה, והכול כאמור בסעיף 1א לחוק פינוי ובינוי."

תיקון מס' 6 לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006 שפורסם אף הוא ביום 29.7.2018, קובע כי לא יאוחר משבועיים לפני חתימה על הסכם, ימסור היזם לכל בעלי הדירות בבית המשותף מסמך עיקרי הצעה, שבו יפורטו, בין השאר, העקרונות לקביעת התמורה המוצעת על ידו, הבטוחות שהוא מציע לבעלי הדירות, וכן פרטים על אודות ניסיונו המקצועי. עוד נקבע בתיקון החדש לחוק פינוי ובינוי, כי שר המשפטים בהתייעצות עם שר הבינוי והשיכון ושר העבודה הרווחה והשירותים החברתיים, יקבע הוראות לעניין תוכנו של מסמך עיקרי הצעה, צורתו ואופן מסירתו וכי תקנות בעניין זה יותקנו תוך 6 חודשים מיום פרסומו, דהיינו, עד ליום 29.1.2019.

כעת, נשאלת השאלה מה יכלול אותו מסמך של "עיקרי הצעה", שהרי לא מדובר במסמך שולי, אלא במסמך שעל פיו אמורים בעלי הדירות להחליט האם לחתום על הסכם תמ"א, אם לאו. נושא זה בדיוק היה בלב סכסוך שהתגלע בין בעלי דירות בבניין בתל אביב לבין יזם תמ"א 38 .

בשנת 2014 נחתם בין בעלי הדירות ליזם הסכם לביצוע תמ"א 38/1 אשר כלל נספח ובו אופציה לבצע תמ"א 38/2 בבניינים, ככל שתאושר תכנית הרבעים בתל אביב. לאחר אישור תכנית הרבעים ביוני 2014, רצו בעלי הדירות להתחיל לנהל עם היזם משא ומתן באשר לביצוע תמ"א 38/2 בבניינים, כפי שקבע הנספח להסכם, אלא שמרגע זה צצו מחלוקות בין הצדדים אשר אף הובילו בסופו של יום לביטול ההסכם על ידי בעלי הדירות.

עו"ד אפרת רנד צילום: יח"צ

אחת מהמחלוקות העיקריות שנוצרו בין הצדדים נגעה לתוכניות החדשות של הדירות והבניין החדשים שאמור היה היזם לספק לבעלי הדירות. לאחר שהיזם העביר לבעלי הדירות טיוטה של הסכם לביצוע תמ"א 38/2, כינס הוא אסיפת דיירים שבסופה ציפה שבעלי הדירות יחתמו על הסכם לביצוע תמ"א 38/2. באסיפה הציג היזם מצגת קצרה שכללה שרטוט כללי ובלתי מפורט של הבניין החדש והדירות החדשות שייבנו. בעלי הדירות ביקשו לקבל מהיזם מידע נוסף לגבי המיקום המדויק של דירתם, כיווני האוויר בדירה, התכנון הפנימי של הדירה ואילו דירות יוקצו ליזם, אלא שהיזם סירב לענות לשאלותיהם והאסיפה הסתיימה בפיצוץ. לאחר האסיפה ובעקבות בקשות של בעלי הדירות, שלח היזם סקציה חדשה של הדירות החדשות שייבנו. גם סקיצה זו הייתה בלתי מפורטת בעליל ועלה ממנה כי בדירות רבות צומצמו באופן משמעותי כיווני האוויר. היזם אף ציין באופן מפורש כי סקיצה זו אינה מחייבת אותו. בעלי הדירות אשר לא היו מוכנים להסתפק בסקיצה שנשלחה אליהם, התעקשו לקבל מהיזם תכניות מפורטות של דירותיהם ושל הבניין החדש אך, היזם מעולם לא מסר להם תכניות שכאלו.

מחלוקת זו מהווה דוגמא מצוינת לבעיות שעלולות לצוץ לו רמת הפירוט הנדרשת במסמך עיקרי ההצעה שנכלל בתיקון החדש לחוק, תהיה נמוכה ובלתי ממצה. באותו המקרה גם נפסק כי מידע תכנוני הוא המידע החשוב ביותר בפרויקט מסוג תמ"א והעובדה שהיזם לא סיפק אותו לבעלי הדירות חרף פניותיהם וחרף ידיעתו כי הם אינם מרוצים ממעט המידע שאכן סופק להם, מהווה הפרה של חובת תום הלב.

לפיכך, ראוי כי התקנות החדשות שתתקין שרת המשפטים לעניין תוכנו של מסמך עיקרי הצעה, צורתו ואופן מסירתו תקבענה רף פירוט גבוה הכולל, בין היתר: את ההסכם עצמו, תכניות מפורטות של הדירות החדשות והבניינים החדשים (חיצונית ופנימית), את חלוקת הדירות בין היזם לבעלים, את העקרונות לקביעת התמורה המוצעת על ידי היזם, את הבטוחות שהיזם מציע לבעלי הדירות וכן פרטים אודות ניסיונו המקצועי.

כן ראוי כי היזם ימסור פרטים אלו מוקדם ככל הניתן, היות ובעלי הדירות זקוקים לזמן על מנת ללמוד את המידע החדש ולהתייעץ לגביו עם אנשי מקצוע. קביעת רף פירוט נמוך, ישים את בעלי הדירות בעמדת נחיתות אל מול היזם, אשר גם ככה מחזיק בכל הידע והכלים המקצועיים, ותגרום לחיזוק פערי הכוחות בין הצדדים.

הכותבים עו"ד אפרת רנד, שותפה במשרד מ. פירון ושות' ומתמחה בליטיגציה נדל"נית ומסחרית, עו"ד אייר אבירם, עו"ד במשרד מ. פירון ושות'.