עו"ד מיכאל אוסטרובסקי: "הסוד להצלחה של רמת גן – מדיניות רציפה"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

התחדשות עירונית היא אחד הנושאים היותר טעונים בסדר היום הציבורי של רמת גן, יעד מגורים מבוקש עבור משפחות צעירות רבות. העיר השוכנת בלב אזור הביקוש, ובעבר כונתה בירת ההתחדשות העירונית של ישראל, חוותה בשנים האחרונות שינויים מרחיקי לכת במדיניות העירייה בתחום, דבר שתרם להפיכת הנושא לאחד מסלעי המחלוקת המרכזיים בבחירות האחרונות לראשות העיר.

עם כניסתו ללשכת ראש העיר של כרמל שאמה הכהן, נראה כי הידוק הפיקוח העירוני על מיזמי התחדשות עירונית יוסיף לתת את הטון – לפחות בכל הקשור לפעילות המארגנים ומחתימי הדיירים. זאת, אחרי שראש העיר החדש הכריז בראיונות שונים שנערכו עמו כי "הסתיימה החגיגה" של המאכערים במסדרונות העירייה.

לפי אתר מדלן, עד 2018 אוכלסו בישראל כ-20 אלף יחידות דיור במסגרת פרויקטים של תמ"א 38, מתוכם כ-4,000 ברמת גן שניצבה בפסגת הדירוג הארצי. בחינה לעומק של תחום ההתחדשות העירונית בעיר מחייבת לחזור אחורה ל-2015, כשסכסוך שכנים ברחוב חורגין הביא את העירייה לשנות כיוון. בעקבות המדיניות החדשה שהוחלה אז, החלו לחשב את זכויות הבנייה בפרויקטים של תמ"א 38 על בסיס שטח הקומות הקיימות בפועל בבניין – ולא לפי שטח הקומות התיאורטיות שטרם נבנו. המשמעות – צמצום משמעותי של זכויות הבנייה בכל פרויקט.

רמת גן. ניצבת בפסגת הדירוג הארצי של ההתחדשות העירונית צילום: גלעד קוולרציק

בנוסף, בנובמבר 2016 יצא תיקון 3א' לחוק התמ"א, המגביל את הרשויות המקומיות בגביית היטלי השבחה בגין תוספות בנייה. עיריית רמת גן התנגדה לתיקון מחשש שתיקלע לגירעונות כבדים, וקידמה את תוכנית 30/ג, שהתקבלה כעבור שנה וקבעה את אופן מימוש התמ"א ברחבי העיר כמו גם את סוגיית הגבייה של היטלי ההשבחה.

בתקופה רוויית שינויים וחוסר ודאות זו נרשמה האטה במתן ההיתרים לבנייה בעיר, ופרויקטים לא מעטים נגדעו באיבם. לפי נתוני הלמ"ס שפורסמו בסוף 2018, חלה ירידה של כ-28% בהתחלות הבנייה בעיר בשנה החולפת, כשמגמה זו מיוחסת בעיקר לפיחות בפרויקטי התחדשות עירונית, במיוחד של תמ"א 38.

היעד: תוכנית מתאר עירונית

במרץ האחרון נדמה היה כי השמש חוזרת לזרוח על מיזמי ההתחדשות העירונית ברמת גן. הכותרות באמצעי התקשורת בישרו כי העירייה חתמה על הסכם גג עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שבמסגרתו היא תזכה לסיוע של עשרות מיליוני שקלים להקמה ושדרוג תשתיות, בתמורה להנפקת 2,000 היתרי בנייה בתוך כשנתיים.

"חיינו בקונספציה שיש הסכם גג חתום", אומר עו"ד רועי ברזילי, סגן ראש העיר. "אלא שהסכם כזה לא נחתם סופית מעולם, וטוב שכך. דובר בו על היתרים ל-2,000 דירות מעבר ל-1,500 הדירות שנבנות בעיר בשנה, וזו בעיה של ממש. בעשור האחרון בנתה רמת גן פי 4-3 מהריבוי הטבעי שלה, ואנחנו אפילו לא יודעים לאמוד את היקף הנזק שנגרם בשל כך לתשתיות. כבר עכשיו קשה להתמודד עם המצוקות והצרכים שנובעים מהתוכניות שאושרו. מעבר לזה, הסכומים בהסכם היו מאוד נמוכים. רמת גן זקוקה לא לעשרות מיליוני שקלים, אלא למאות מיליונים כדי להתאים את התשתיות לגידול שיש בעיר.

"המדיניות התכנונית שלנו משתנה להעדפה ברורה של תכנון מתחמים", מוסיף ברזילי. "במקביל לתכניות האב שנייצר עבור כל שכונה, נדון בבקשות להיתרים למגרשים בודדים, שייבחנו בהתחשב בסביבה כולה. חלק מתכניות האב כבר אושרו ואין סיבה משמעותית לשנות אותן, כמו למשל בשכונות הגפן, הלל ותל בנימין. אנו מבקשים לייצר תוכנית מתאר עירונית מפורטת בסמכות ועדה מחוזית, שלא תהיה תמ"אית, ושניתן יהיה לבקש עליה היטלי השבחה מלאים. המטרה ההיא שעד סוף הקדנציה הנוכחית התכניות האלה יופקדו".

סגן ראש העיר רמת גן, רועי ברזילי. קשה לאמוד את הנזק שנגרם לתשתיות

ביצה ותרנגולת

בינתיים, יש מי שסבור כי הניזוקים המרכזיים משינויי המדיניות התכופים בעיר הם בעלי הדירות והדיירים. אחד מהם הוא עו"ד מיכאל אוסטרובסקי, שמשרדו מייצג דיירים בפרויקטים רבים של התחדשות עירונית בעיר. בין אלה פרויקט של שלושה בניינים ברחוב עוזיאל, שבו, לדברי אוסטרובסקי, הגיש היזם בקשות להיתרים אחרי השקעת סכומי כסף נכבדים ומאמץ רב בהחתמת דיירים.

"זמן קצר לאחר הגשת הבקשה להיתר קיבלה ועדת הערר המחוזית את מה שידוע כהחלטת חורגין, והפרויקט הוקפא", מספר אוסטרובסקי. "למרבה הצער, כשנה וחצי לאחר מועד החתימה, הודיע לנו היזם כי לאור שינויי המדיניות והקיצוץ בזכויות הבנייה הפך הפרויקט ללא כלכלי עבורו, וכי לא ניתן עוד לתת לבעלי הדירות את מה שהובטח להם.

"כך, על אף ההשקעה והנכונות מצד היזם ובעלי הדירות, נאלצנו לחתום עם היזם על הסכמי ביטול. עם פרסום תיקון 3א' לתמ"א 38 התבהרה התמונה והתחלנו לקבל הצעות חדשות. ברם, הצהרותיו של ראש העיר החדש שוב מעמידות בספר עת היתכנות הפרויקטים. אני סבור כי שינויי המדיניות פוגעים הן ביזם שהשקיע מאות אלפי שקלים, והן בדיירים שציפו למקסם את זכויותיהם הקנייניות, ונותרו מול שוקת שבורה".

היעדרה של מדיניות אחידה ורציפה הוא בעוכרי העירייה, טוען אוסטרובסקי: "אם יודעים לחלק את הזכויות נכון, תתאפשר כדאיות כלכלית לפרויקטים ויהיו רחובות בעיר שבהם התשתית לא תיפגע יתר על המידה כתוצאה מתוספת זכויות של הדיירים. חשוב לזכור את הפן המהותי שלשמו קיימת תמ"א – ברמת גן מספר רב של בניינים ישנים, רעועים ומוזנחים שלדיירים אין יכולת כספית לתחזק, ולכן הם מהווים סיכון למגורים. וזה עוד לפני שבכלל הזכרנו רעידות אדמה או איומי טילים. אין כיום יכולת מעשית להוסיף ממ"דים במבנים הישנים, גם מבחינת ההיתכנות כלכלית וגם מהבחינה הטכנית, ולכן מיזמי התחדשות עירונית הכרחיים במיוחד".

לדברי אוסטרובסקי, הדרך להתנעתם המחודשת של מיזמי התחדשות עירונית ברמת גן טמונה בהיצמדות למסמך המדיניות הנוכחי: "הבעיה היא העמימות – אנחנו לא יודעים באמת מה יתרומם ומה ייעצר. ראשי הרשויות צודקים בכך שללא היטלי השבחה לא ניתן לפתח תשתיות לאוכלוסייה הגדלה, אבל זו לא סיבה לפגוע ברווחיות היזם. אם הפרויקט לא כלכלי היזם לא יוציא אותו לפועל, ואז זה 'ביצה ותרנגולת'".

עו"ד מיכאל אוסטרובסקי. ניוד זכויות – פתרון בעייתי

אופטימיות זהירה

בנוגע לסוגיות שהעלה אוסטרובסקי, לברזילי יש מסר מרגיע: "ההתחדשות העירונית ברמת גן לא נעצרה. ניתן להתחדש וניתן לבנות, אבל מה שהיה הוא לא מה שיהיה מבחינת ההפקרות ששררה בעבר. אנו מקווים שהיזמים והדיירים ינמיכו ציפיות ביחס לתמורה, ומי שמעוניין באמת להתחדש מוזמן לעשות זאת. תוספת של 6 מ"ר או של 9 מ"ר – על דבר כזה אסור להפיל פרויקט. צריך לראות את התמונה הכוללת, והיא קבלת בית חדש בתום התהליך".

לברזילי גם כמה הצעות בקנה איך להפוך פרויקטים לרווחיים עבור היזמים וכדאיים לבעלי הזכויות. "יש לקחת בחשבון שבמקומות בהם הצפיפות גבוהה, יהיה קשה להתחדש. אנו מצפים שחלק מזכויות הבנייה של היזמים יינתנו בשטחים החדשים שיתפנו בתל השומר, במשולש הגדול, כך שאם לדוגמה יהיו חסרים 15% לרווחיות פרויקט ולא נוכל לתת אותם במרכז העיר, את האחוזים החסרים יקבל היזם בהשלמה באחת מהקרקעות הללו שיתפנו בעתיד.

"המדיניות שאכתיב", מדגיש ברזילי, "תדגל בהתחדשות עירונית ברחובות הראשיים. עד היום, בזמן שפנים השכונות התחדשו, הבניינים שהכי פחות עניינו את היזמים היו ברחובות המרכזיים שיכולים וצריכים לקבל זכויות בנייה גדולות יותר, עם קומה מסחר משמעותית ומעליה קומת תעסוקה. זה ייצור עיר מתקדמת ומודרנית, יספק מענה לצרכים שכונתיים, וכן ייתן פתרונות ויקל על היזם. את התמורות שהיזמים מפסידים הם יקבלו בשטחי תעסוקה, מה שיהפוך את העניין לרווחי עבורם וימריץ אותם לחדש את פני העיר".

אוסטרובסקי, מצדו, מטיל ספק ברעיון הקרקע המשלימה: "כחזון זה דבר אופטימלי, אבל המציאות יותר מורכבת. ניוד זכויות הוא הליך מורכב ביותר מבחינה תכנונית, מיסויית וקניינית, שיארך שנים רבות מאוד. מה גם שיזמים רבים הפעילים בענף התמ"א – תמ"א 38/2 ובעיקר תמ"א 38/1 – אינם מסוגלים להתמודד עם פרויקטים רחבי היקף, וניוד זכויות יפגע בזכותם לתחרות הוגנת".