הניתוח הכלכלי שחושף: האם מחירי הדירות צפויים לעלות?
יזמית וחוקרת הנדל"ן בלה ברדה-ברקת מספקת ניתוח כלכלי, שמצביע על הכיוון אליו הולכים מחירי הדירות בישראל בשנים הקרובות. ומה המשמעות עבור אנשים שרוצים לקנות דירה להשקעה?
בשיתוף עו"ד בלה ברדה-ברקת03.02.19לקנות, או לא לקנות? זאת השאלה. מצד אחד, חלק ממשקיעי הנדל"ן מעדיפים לשבת על הגדר ולראות איך ישפיעו רפורמות דוגמת "מחיר למשתכן" על השוק (או לחילופין, להשקיע בנדל"ן מעבר לים עם כל הסיכונים הנלווים). מהצד השני, יש משקיעים שזוכרים איך במשך שנים אמרו להם שמחירי הנדל"ן גבוהים – ולמרות הכל הם המשיכו לטפס. מה צופן העתיד לשוק הנדל"ן? האם המחירים צפויים לעלות או לרדת בשנים הקרובות?
השאלות האלו מציתות ויכוחים סוערים בין אלה שטוענים שמחירים הנדל"ן יעלו, לאלו שטוענים שכדאי לשבת על הגדר.
"ברוב המקרים הדיון סביב מחירי הנדל"ן בישראל שטחי וקצר טווח", אומרת עו"ד בלה ברדה-ברקת, עו"ד ויזמית נדל"ן החוקרת עירוניות, התחדשות עירונית וכלכלה.
"יש נתונים מאקרו כלכליים רחבים שחשוב להכיר לפני ששוקלים האם לקנות דירה להשקעה או לא, וכמובן היכן". כדי לספק מענה מעמיק ומקיף לשאלה הזו, ביצעה ברדה-ברקת ניתוח כלכלי המתייחס למדדים אלו.
נתחיל בשורה התחתונה:
האם מחירי הנדל"ן צפויים לעלות בשנים הקרובות?
"בעקבות ניתוח של מגוון מדדים חשובים, הטענה שלי היא שמחירי הדירות בישראל צפויים להמשיך לעלות בשנים הקרובות. אגב, אפשר ללמוד עד כמה מחירי הדירות בישראל איתנים, מהסתכלות על המשבר הכלכלי העולמי שפרץ בשנת 2008: בזמן שמחירי הנדל"ן צנחו במדינות רבות, מחירי הנדל"ן בישראל רק טיפסו – למרות המשבר העולמי ולמרות מלחמות ואירועי טרור שפוקדים אותנו מעת לעת".
למה לדעתך זה קורה?
"כמובן שהגידול באוכלוסייה והתמעטות עתודות הקרקע, תורמים לגידול בביקושים ומתדלקים את עליות המחירים. המגמה הזו צפויה להתחזק, אם לוקחים בחשבון את העובדה שאוכלוסיית ישראל צפויה להכפיל את עצמה בעוד 30 שנה. המשמעות היא שעל אותו תא שטח שבו גרים כיום כ- 9 מיליון איש, צפויים להתגורר כ- 18 מיליון תושבים.
אבל זה לא הכל", אומרת בלה ברדה-ברקת. "ישנם מדדים נוספים שזוכים למעט מאוד התייחסות, ותומכים בהמשך העליות של מחירי הדירות בישראל".
איזה מדדים תומכים בעליות המחירים?
"כשבוחנים את מחירי הנדל"ן ברחבי העולם לאורך השנים, מגלים שיש מספר מדדים שמשפיעים עליהם. המדד הראשון ואולי המובהק ביותר הוא ממוצע הילודה, שמשפיע באופן ישיר על צפיפות האוכלוסייה. ישראל מאופיינת ברמת ילודה גבוהה שעומדת בממוצע על 3.1 לידות לאישה – כמעט כפול מהממוצע העולמי, העומד על 1.7.
נתון זה מלמד שקצב גידול האוכלוסייה בישראל גבוה בהרבה ביחס למדינות העולם. לנוכח עתודות הקרקע שהולכות ומתמעטות, שיעור הילודה הגבוה ימשיך לתמוך בעליית מחירי הדירות ככל שהדרישה לדירות לא תדביק את קצב הבנייה (כפי שקורה היום).
מעבר להשפעה של שיעור הילודה, חשוב לזכור כי הרפואה וההתפתחות הטכנולוגית משפיעים על הגידול בתוחלת החיים, ושינויים חברתיים בדמות גירושים מייצרים גם הם ביקושים קשיחים לדירות ולכן תומכים בעליית מחירי הנדל"ן בארץ".
נתונים: דוח ה- OECD
אז לאילו מדדים נוספים כדאי לשים לב?
"ישנו עוד אינדיקטור חשוב שבודק את האיתנות הפיננסית, ומשפיע על מחירי הנדל"ן בארץ ובעולם: היחס בין התוצר לחוב הלאומי. היחס הזה שופך אור על החוסן הכלכלי בעתיד הנראה לעין (בשונה מהתוצר המקומי הגולמי, המתייחס למצב הכלכלי בהווה). היכולת לאמוד את חוזק הכלכלה בעתיד, מאפשרת לנו לצפות את כיוון מחירי הנדל"ן בשנים הבאות. הכלל הוא פשוט: ככל שהיחס חוב-תוצר הולך וקטן, כך הכלכלה מתחזקת ויש לממשלה יכולת להשקיע בפיתוח תשתיות בתחום התחבורה, האנרגיה והתעשייה ולהתניע פרויקטים לאומיים המקדמים עירוניות. כל אלו צפויים בסופו של דבר להוביל לעליית מחירים.
לשם המחשה, למרות שהתוצר המקומי הגולמי של גרמניה מצביע על איתנות פיננסית בהווה, מחקר שנעשה על ידי מרטין ורדינג, הכלכלן הראשי של קרן ברטלסמן, מגלה שיחס החוב-תוצר הגרמני צפוי לעלות מ- 65% ל- 80% תוך 20 שנה, בין היתר כתוצאה מהזדקנות האוכלוסייה. תוסיף לכך את העובדה ששיעור הילודה הנמוך יקטין את כוח העבודה, פריון העבודה יצטמק, האוכלוסייה הנתמכת ע"י הממשלה תגדל – ותגיע למסקנה שהחוב הלאומי צפוי לעלות. וכאשר יחס החוב-תוצר עולה, הכלכלה עלולה לסבול מחוסר יציבות שתשפיע על מחירי הנדל"ן".
ומהו יחס החוב-תוצר של ישראל?
"עפ"י נתוני משרד האוצר, יחס החוב-תוצר של מדינת ישראל עומד על 61% בלבד, נמוך באופן משמעותי ביחס לארה"ב ומדינות מפותחות רבות. הערכה היא שיחס החוב תוצר של ישראל צפוי לשמור על רמתו היחסית נמוכה, בין היתר בשל שיעור הילודה הגבוה, שיוביל בעתיד להגדלת פריון העבודה. וכאמור, יחס חוב-תוצר נמוך מוביל לכלכלה חזקה ומסייע לאיתנות מחירי הנדל"ן".
האם יש עוד מדדים שמשפיעים על עליית מחירי הנדל"ן?
"יש עוד מדד מרכזי שכדאי להתייחס אליו: מדד הפריפריה – שבודק כמה אחוזים מכלל האוכלוסייה מתגוררים בערים. מדוע מדובר במדד מרכזי? ככל ששיעור האוכלוסייה המתגוררת בערים עולה, כך הנגישות למקומות העבודה עולה, פריון העבודה עולה והכלכלה מתחזקת. וכמו שכבר הבנו, כשהכלכלה מתחזקת גם מחירי הנדל"ן מתחזקים".
מהו מדד הפריפריה בארץ לעומת העולם?
"נכון להיום, 92% מכלל תושבי המדינה גרים בערים, לעומת הממוצע העולמי העומד על 55% בלבד. עד שנת 2030 שיעור המתגוררים בערי ישראל צפוי לגדול לכ- 93%. לשם השוואה, מדד הפריפריה ביוון צפוי לעמוד בשנת 2030 על 67% בלבד, בפורטוגל הוא צפוי לעמוד על כ- 70% ובגרמניה על כ- 80% בלבד.
מנתונים אלה אפשר להסיק שגם המגמות המסתמנות במדד הפריפריה צפויות לתמוך בעליית מחירי הנדל"ן בישראל בעתיד".
הכל טוב ויפה, יש רק שאלה אחת: האם הגענו לתקרת הזכוכית של מחירי הנדל"ן, ממנה הם יתקשו לעלות?
"המדדים השונים שסקרנו תומכים בהמשך עליית מחירי הנדל"ן בישראל. מי שטוען שמחירי הנדל"ן לא יכולים לעלות כיוון שהציבור הישראלי יתקשה לעמוד בהם, צריך להסתכל על המתרחש בעולם: ישנם פרויקטים של דיור ציבורי, דיור שיתופי, שכירות ארוכת טווח – כולם מודלים שכבר פועלים במדינות רבות בעולם ומספקים פתרונות דיור לקהל הרחב. תוסיף לכך את צפיפות האוכלוסייה ההולכת וגדלה ואת העובדה שהאוכלוסייה תוכפל בעוד 30 שנה – ותקבל את המתכון להמשך עליות מחירים. אם השאלה היא אם יהיו כאלו שלא יוכלו לקנות דירה אז התשובה היא כן, אך עבורם יהיו פתרונות דיור אחרים".
אז מדוע השוק מדשדש בתקופה האחרונה?
"רפורמות דוגמת מחיר למשתכן גורמות למשקיעים לשבת על הגדר בטווח הקצר, ממש כפי שקרה בתקופתו של שר האוצר לשעבר יאיר לפיד. אך מדובר בביקושים כבושים, שממש כמו בעידן שאחרי יאיר לפיד צפויים להתפרץ ולהוביל לעליות מחירים. אחרי הכל, חשוב לזכור: מלבד ההון הפוליטי שגורף פוליטיקאי כזה או אחר בטווח הזמן הקצר, אין למדינה אינטרס אמיתי שמחירי הנדל"ן ירדו, להיפך: היא הרי מכניסה לקופתה בכל שנה מיליארדי שקלים מעסקאות הנדל"ן".
איך תשפיע העלייה הצפויה של מחירי הדירות על המשקיעים?
"מחירי הדירות באזורי הביקוש במרכז הארץ גבוהים, ומקשים על הרבה מאוד אנשים שיש להם כסף בצד להשקיע בנדל"ן. במצב הנוכחי, ההמלצה שלי היא לבדוק אפשרות להשקיע בערים הנמצאות במעגל השלישי והרביעי של אזורי הביקוש – דוגמת חדרה, חיפה, הקריות, רמלה, לוד וכו'. בערים אלו עדיין אפשר למצוא נכסים במחירים שמגיעים לסכומים של עד מיליון ₪, סכומים שאפשר לעמוד בהם עם משכנתא והון עצמי של כמה מאות אלפי שקלים.
"יש פעולות שיכולות להגדיל את ערך הנכס, לפעמים בעשרות אחוזים, תוך מספר שנים"
"כשאני מלווה משקיעים פרטיים המעוניינים להשקיע בנדל"ן למגורים בישראל, בין אם הם מעוניינים להשקיע לבד או במשותף עם משקיעים נוספים, אני מאתרת נכס שתואם את הצרכים והיכולות הכלכליות שלהם. ההשקעה מתבצעת באזורים שעתידים להתפתח ברמה התחבורתית, ברמת התכנונית וברמת התשתיות (למשל הקמת מוסדות לימוד, אזורי מסחר, אזורי בילוי ועוד). בנוסף, לרוב מדובר בנכסים שמצריכים שיפוץ והשבחה, שלאחריה מחיר הנכס צפוי לעלות. פעולות האיתור וההשבחה (אותן אני מבצעת עבור המשקיע), לצד העלייה הטבעית של מחירי הנדל"ן, צפויים להוביל לעלייה של עשרות אחוזים בשווי הנכס תוך מספר שנים".
מה את ממליצה לאנשים ששוקלים להשקיע בנדל"ן?
"ההמלצה שלי היא לא לחכות שהמחירים הנדל"ן ימשיכו לעלות. ככל שתחכו יותר, עליות המחירים יקשו עליכם לקנות דירה להשקעה שתבטיח את העתיד הכלכלי שלכם", אומרת בלה ברדה-ברקת.
כל הזכויות שמורות לכלכליסט ©
