והרי התחזית: 4 המגמות להשקעה בנדל"ן ב-2019
איך ייראה שוק ההשקעות בנדל"ן בשנה הבאה? אילו תחומים יצברו תאוצה ב-2019?
לקראת השנה האזרחית החדשה, ביררנו עם גילי נסים, ראש תחום עסקאות בהגשמה השקעות בנדל"ן, מהם הסקטורים המבוקשים ביותר בענף הנדל"ן, ושמענו ממנו על הקרן החדשה של החברה - CoFund X - המאפשרת להשקיע ב-5,000 דולר ומעלה עם פיזור סקטוריאלי וגיאוגרפי
1. מולטיפמילי (מקבצי דיור)
המולטיפמילי הוא קומפלקס דירות להשכרה הנפוץ ברחבי ארה"ב, הכולל בניינים בני דירות בודדות עד מתחמים עם יותר מ-1,000 יחידות דיור. מתחמי המולטיפמילי הם בשיטת "הכל כלול", ידועים בדאגה שלהם לרווחת הדיירים וכוללים לרוב בריכת שחייה, פארק לכלבים, שבילי אופניים והליכה, חניות מקורות, מועדון דיירים, חדרי ישיבות, חדר כושר ועוד. כל אלה, בתוספת תחזוקה שוטפת מסביב לשעון.
גילי: "בחמש השנים האחרונות הפך המולטיפמילי להשקעה מבוקשת, בזכות היותו נכס מניב למגורים, אשר משלב בין היתרונות של נכס נדל"ן לאלה של עסק אשר נהנה מביקוש קשיח יחסית. במקומות מסוימים בארה"ב, שיעורי התפוסה של המולטיפמילי עומדים על 90% ומעלה, וקצב הבנייה שלהם גובר. מגמה זו צפויה להימשך גם ב-2019, ואני מעריך שבאזורים החזקים של המולטיפמילי - ג'ורג'יה, פלורידה, צפון קרוליינה ודרום קרוליינה - הביקוש לדירות יוסיף לעלות. בסופו של יום, למרות התחלות בנייה רבות, עדיין קיים מחסור ענקי בנכסים טובים בכל רחבי ארה"ב".
להגשמה ניסיון בעשרות השקעות במתחמי מולטיפמילי בארה"ב: יוסטון, אטלנטה, דאלאס-פורט וורת' ועוד. אחת ההשקעות בקרן ההשקעות החדשה מבית הגשמה - CoFund X, היא במולטיפמילי - עסקת ייזום לבניית נכס מולטיפמילי בשאומבורג, פרבר של שיקגו, אילינוי.
2. Micro-Units ודיור שיתופי
שני סקטורים הפונים לצעירים שרוצים לגור במרכזי הערים הגדולות, אבל עדיין מבקשים לשמור על מחירים שפויים יחסית. מדובר במגמה שחזרה בשנים האחרונות, עקב רצון של העובדים לגור בקרבת מקום העבודה שלהם, ומתרחשת במקביל לשיפור תחושת הביטחון בערים ולניקיון שלהן. ה-Micro-Units או (Micro-Housing) הן יחידות דיור קטנות של כ-40-25 מ"ר, והדיור השיתופי הוא מעין WeWork למגורים. שניהם נותנים מענה לפלח אוכלוסייה שעובד ומתפרנס יפה, ושחשוב לו לגור בלב העניינים.
גילי: "אני צופה ששני סוגי המגורים הללו ימשיכו לצבור תאוצה גם ב-2019. את הדיור השיתופי אפשר לראות כיום בעיקר בסן פרנסיסקו, שיש בה הרבה צעירים עם כסף שרוצים לגור במרכז העיר, אבל לא יכולים להרשות לעצמם לשכור דירה לבד; וגם בשכונות הטרנדיות בברוקלין".
להגשמה שני פרויקטים של בניית Micro-Units בעיר פורטלנד שבמדינת אורגון, אחת הערים המבוקשות בארה"ב, אשר מושכת אליה אוכלוסייה צעירה בזכות המיקום בין סן פרנסיסקו לסיאטל. בעוד שוק השכירות הרגיל בפורטלנד כבר מוצה והמחירים בו גבוהים מאוד, מיזמי ה- Micro-Units נותנים מענה לפלח אוכלוסייה חדש יחסית.
צילום: שאטרסטוק
3. דיור מוגן
בעקבות עליית תוחלת החיים, בני ובנות ה-55 פלוס של היום פעילים הרבה יותר, ואחרי שהילדים עזבו את הקן, הם מחפשים לגור בקרבת בני גילם, בעלי אורח חיים ותחומי עניין דומים. מתחמי הדיור החדשים שמיועדים להם מעוצבים במיוחד, ומציעים איכות חיים בדמות סטודיו ליוגה, בית קפה, סדנאות בישול, מכון יופי טיולי יין ושירותים נוספים.
גילי: "קיים ביקוש הולך וגדל למתחמי דיור מוגן המציעים מגוון אפשרויות - החל במגורים עצמאיים לבני גיל מסוים, דרך מגורים שמעניקים טיפול רפואי ברמה מופחתת וכלה בדיור מוגן עם תמיכה מלאה. עקב הביקוש, יזמים רבים בארה"ב פונים לתחום זה, ואלה שמצליחים לצלוח את תהליכי הרישוי המפרכים, פועלים גם באמצעות הסבת מתחמי מגורים קיימים למתחמי דיור מוגן, וגם על ידי הקמת מתחמי דיור חדשים. הדיירים מוכנים לשלם יותר בתמורה לאיכות חיים טובה יותר, עם פעילויות פנאי ודאגה שוטפת לכל מטלות הבית".
להגשמה שני פרויקטים בתחום הדיור המוגן. הראשון ממוקם בעיר לאפייט שבלואיזיאנה, כולל 174 יחידות דיור, ונמצא בשלב סיום הבנייה. המתחם השני עתיד להיבנות בפיטרספילד, בריטניה, ויכלול 70 יחידות דיור.
4. מגורי סטודנטים
מספר הסטודנטים ההולך וגדל בארה"ב, בשילוב מספר חדרי המעונות המצומצם, מעורר ביקוש גבוה למגורי סטודנטים באזורים עתירי אוניברסיטאות ומכללות. מגורים אלה מעניקים לסטודנטים פתרון דיור שהוא הכלאה בין מעונות סטודנטים ודירות שכורות - גם לאלה שלא מצאו חדר פנוי במעונות, וגם לאלה שמחפשים רמת דיור גבוהה יותר.
גילי: "אם בעבר סטודנטים הסתפקו במגורים במעונות שהם מטעם המוסדות האקדמאים, אשר התאפיינו לרוב ברמה נמוכה יחסית, היום, חלק מהחוויה האוניברסיטאית כולל גם רמת חיים גבוהה בסביבה מפנקת ומותאמת לצורכי הסטודנטים. חשוב לציין שמעבר לעובדה שלמגורי הסטודנטים יש ביקוש גבוה, הביקוש שלהם הוא קבוע, כי תמיד היו ותמיד יהיו סטודנטים שיחפשו מקום מגורים בקרבת האוניברסיטה. בנוסף לכך, מדובר גם במודל שכירות שונה: אלה מבנים שנועדו לאכלס כמה דיירים בחדר אחד או בדירה משותפת, נתון שמעלה את הרווח המתקבל בהשוואה להשכרה סטנדרטית".
תשקיף 5 של הגשמה מציג השקעה במגורי סטודנטים בעיר האנטסוויל שבטקסס. הפרויקט כולל 150 יחידות דיור עם 544 מיטות, וממוקם במרחק הליכה מאוניברסיטת Sam Houston.
צילום: שאטרסטוק
חברת הגשמה הוקמה ב-2009 והביאה את בשורת גיוס ההמונים לתחום ההשקעות בנדל"ן. מאז ועד היום, ניהלה החברה 300 השקעות, מתוכן 145 השקעות הסתיימו באקזיטים. קרן ההשקעות החדשה של החברה, CoFund X, מאפשרת לכל אחד ואחת להשקיע בנדל"ן בינלאומי החל ב-5,000 דולר, במקצועיות, עם פיזור השקעות ובאחריות.
תמורת ההצעה בתשקיף הראשון מיועדת להשקעה בנכס אילינוי. בכוונת הקרן להשקיע במספר נכסים, בכפוף להמשך גיוס באמצעות דוחות הצעת מדף ולקבלת היתר רשות ניירות ערך לפרסומם. ההשקעה מוצעת באמצעות שותפות ייעודית (הגשמה קופאנד 10 אל פי), על פי תשקיף. המידע והנתונים בפרסום הינם תמצית מן התשקיף אשר פורסם באתר ההפצה של רשות ניירות ערך (מגנ"א). המידע אינו מהווה הצעה לרכישת ניירות ערך של החברה או הזמנה לקבלת הצעות כאמור. ההשקעה טומנת בחובה סיכויים, כמו גם סיכונים בקשר עם כספי ההשקעה, לפרטים בדבר גורמי הסיכון ראו סעיף 7.51 לתשקיף. אין באמור לעיל משום הבטחת תשואה כלשהי.
