עמי כחלון: "יזם שמבין את עיריית תל אביב – נכנס למסלול הירוק"
גם היטלי ההשבחה הגבוהים לא עוצרים את תנופת ההתחדשות העירונית בתל אביב. אילו שינויים התחוללו בשנה החולפת, מיהן השכונות שיבלטו ב-2019 ואיזה רחוב יגנוב לאבן גבירול את הבכורה?
בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן
למרות היותה שנת בחירות, השנה החולפת היתה שנה רבת פעלים ושינויים בתחום ההתחדשות העירונית בתל אביב. בערים אחרות, יום הבוחר המוניציפלי בעיקר הקפיא את התחום המסורבל ממילא, אך לא בתל אביב, בה מתקיימת רציפות שלטונית ומדיניות ארוכת טווח לשיפור ושימור המרקם העירוני הייחודי.
בהתאם לתוכנית המתאר ת"א/5000, שאושרה ב-2016 ומסדירה את זכויות המקרקעין בעיר, ניתנו בשנה החולפת תמריצים ליזמי התחדשות עירונית, בעיקר בשכונות הפריפריאליות של העיר. ראשונות לפתוח בתהליכי התחדשות עירונית ב-2018 היו השכונות נווה שרת ומונטיפיורי ושכונות ג' ו-ד' ביפו. כמו כן אושרו להפקדה תוכניות התחדשות עירונית בשכונת עג'מי ושדרות בלה גוארדיה בשכונת יד אליהו. בעקבות ההחלטה על שימור שדה דב במקומו הנוכחי, הופקדה גם תוכנית 3700 באזורים הצפוניים לנמל התעופה, אשר מסדירה את פיתוח צפון מערב העיר.
אולם לפני הכל, 2018 תיזכר כשנה שבה, לאחר עשור של התדיינויות, יצאה לפועל תוכנית הרובעים. התוכנית אושרה בינואר אשתקד עבור רובע 3, המתחיל בשדרות רוקח בצפון ותחום על ידי הים במערב, רחוב בוגרשוב בדרום ושדרות חן במזרח. במאי האחרון אושרה התכנית הכוללנית לרובע 4, אשר קצהו הצפוני מתחיל בשדרות רוקח ותחום על ידי אבן גבירול במערב, שדרות שאול המלך בדרום ודרך מנחם בגין בפאתו המזרחית. בעקבות התוכנית, הרובעים הנכללים בה נמצאים במסלול המהיר להתחדשות עירונית. מי שמברכים על כך בעיקר הם כמובן היזמים.
אזורי התמריצים לתמ"א 38 בתל אביב
מפת תמריצים אתר עיריית תל אביב צילום: אתר עיריית תל אביב עם זאת, התוכנית, כך נראה, אינה מושלמת. אחת הסוגיות היותר מורכבות שעלו בעקבותיה היא סוגיית היטלי ההשבחה, המאלצים את בעלי הנכסים לשלם לעירייה מחצית מסכום עליית שווי הנכסים הצפויה, בכפוף להערכות שמאי.
ביולי האחרון נכנס תיקון 126 לחוק התכנון והבנייה, אשר מטיל חבות בתשלום היטלי השבחה רק בעת החלת תוכנית מפורטת. מאחר שתוכנית הרובעים היא תכנית כוללנית, יכולים בעלי הדירות לדחות את התשלום, לפחות בשלב זה. אלא שיש הטוענים כי במקום להקל ולהסדיר זכויות בנייה, לשון התיקון לחוק הוסיפה דווקא עמימות ועשויה לבלום עסקות מכירה. זאת, בשל הוספת היטלי ההשבחה הגבוהים שיתווספו בהמשך הדרך – על נכסים שמחיריהם גבוהים ממילא. בנוסף, בקרוב תאושר תוכנית רובע 5 למרכז העיר, לאחר שהופקדה זה מכבר, וגם התוכנית לרובע 6 צפויה לצאת לדרך.
"מאחר שהוכרז אתר מורשת עולמית של אונסק"ו ובזכות תוכנית העיר הלבנה, מוגבל מרכז תל אביב לבנייה בגובה של 6.5 קומות בשטחים הכי אטרקטיביים שלו. כשמגבילים את הקומות ומייצרים קנה מידה כל כך אנושי ועירוני - מורשתי אפילו - יש לזה מחיר, וחלק מהמחיר הוא היטלי השבחה גבוהים", אומרת מיטל להבי, סגנית ראש העיר וחברה בוועדת התכנון המקומית.
לדבריה, היטלי ההשבחה צפויים להישאר גבוהים ביותר, גם כאשר יאושרו התכניות לרובעים 5 ו-6. "קשה לדרוש היטלי השבחה כשאין ודאות תכנונית אמתית, אך כשתהיה כזאת היא תיצור היטלי השבחה בהתאם".
פרויקט Next TLV בשדרות לה גוארדיה. יהפוך את האזור "לצפון הבא של תל אביב" הדמיה: באדיבות החברה להתחדשות עירונית המובילה הארצית
לפי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ההערכות הן כי בין החודשים פברואר לנובמבר 2018 נבנו בסך הכל 21,141 דירות חדשות ארץ, מתוכן כ-2,807 דירות בהתחדשות עירונית, המהווה 13% מסך הדירות החדשות, כולל דירות שנבנו במסגרת תוכנית מחיר למשתכן.
לפי נתוני הלמ"ס, מאוקטובר 2017 ועד לספטמבר 2018 החלה בנייתן של כ-6,150 דירות בכל הארץ כתוצאה מהריסת בניין ישן והקמת בניין חדש תחתיו, מהן כ-2,520 נבנו במסלול של תמ"א 38/2. מתוך כלל הדירות שנבנו במסגרת הריסה ובנייה, יותר ממחצית נבנו במחוז תל אביב, אך רק 521 במסלול פינוי-בינוי. בכל הקשור לתמ"א 38 מצבה של תל אביב שונה. כ-3,910 דירות תוספתיות שהחלו להיבנות בארץ בחודשים האחרונים, כשליש (32.3%) נבנו במחוז תל אביב.
עמי כחלון, מנכ"ל משותף בחברה להתחדשות עירונית, המובילה כמה מיזמי התחדשות עירונית בעיר, מסביר כי היתרון של תל אביב טמון ברף המקצועי הגבוה של מוסדות התכנון העירוניים. "תל אביב היא מדינת תכנון בפני עצמה בזכות השילוב בין מקצועיות בלי פשרות למדיניות ידועה מראש. אנחנו, היזמים, נדרשים למשל לעמוד באמות מידה שונות וביעדים, ובהם מספר יחידות הדיור, פיתוח השטח הציבורי ומתן פתרונות בנושא התנועה. יזם שמבין זאת ומספק מענה לרצונות של העירייה נכנס למסלול הירוק.
"בסך הכול, עיריית תל אביב ומקבלי ההחלטות הכניסו את ההתחדשות העירונית לפסים, ומי שעולה על הרכבת ופועל נכון - יכול להגיע לתחנה בבטחה. הנה, מתוך כ-500 דירות שנבנו בשנה החולפת במחוז תל אביב בפינוי-בינוי - 270 דירות הן בפרויקטים שלנו". ואמנם, החברה להתחדשות עירונית מובילה פרויקטים רחבי היקף בתל אביב, בהם NextTLV ו-NextTLV מערב בשדרות לה גוארדיה ו-Next הטייסים (שלושת הפרויקטים בשיתוף עם חברת ב.ס.ר.). לאור ניסיונו הרב, יש לכחלון גם מסר לעירייה ולגורמי התכנון: "חשוב לזכור שמיזמי התחדשות עירונית מגדילים את נפח האוכלוסייה באזור המתחדש ודורשים פיתוח פתרונות תחבורה וחנייה נוספים, בהם חניונים תת-קרקעיים ותחבורה ציבורית מספקת".
עמי כחלון, מנכ"ל משותף בחברה להתחדשות עירונית צילום: החברה להתחדשות עירונית והרי התחזית
אז מה יהיה בתל אביב בשנה הקרובה? תלוי את מי שואלים. "להערכתי, המציאות בעיר תהפוך להיות ברורה הרבה יותר", אומרת להבי. "בעקבות קידומן של תוכניות הרובעים 5 ו-6, סביר כי הוודאות התכנונית לגבי מרכז העיר תהיה מרבית, לפחות עד כמה שאפשר בתחום זה".
להבי מדגישה כי לא כך הדבר לגבי השכונות הפרבריות של העיר: "ברמת אביב, נווה שרת והדר יוסף, למשל, עדיין צפויים קונפליקטים שיעכבו מיזמים. הסיבה לכך היא המתח בין הרצון לפתח פרויקט פרטני של בניין בודד, לבין השאיפה לייצר תוכנית התחדשות עירונית שלוקחת ומעצבת את כל הסביבה מחדש".
לטענתה, יש לתת עדיפות בבנייה לשטחים הפנויים. "תוכנית 3700 קוראת לנו להתקדם בהתחדשות העיר. יש לנו מתחמים בצפון מזרח העיר ובמזרחה, ואנחנו צריכים לתת את העוצמות בעיקר במקומות הלא מבונים, תוך שמירה על האופי הקיים במקומות המבונים".
לעומתה, כחלון צופה כי בשנה הקרובה שכונת יד אליהו היא שתוביל את ההתחדשות העירונית בעיר. "את שדרות לה גוארדיה החליטו בעירייה להפוך לאבן גבירול, וכמות התוכניות שם עצומה. חלק מהן אף יצאו לדרך, כמו הפרויקט שלנו, שמשלב שכונת מגורים עם מסחר קל. בסך הכל יש לחברה שלנו משהו כמו 2,000 דירות בפרויקטים ביד אליהו, ולהערכתי אלה פרויקטים שיהפכו את השכונה הזו לצפון הבא של תל אביב".
לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>
