אושרה סופית התוכנית לבניית 1,500 דירות בדרום רעננה

מדובר באחת התוכניות המשמעותיות לפיתוח העיר בשנים הקרובות, תוכנית שדבר הקמתה נחשף לראשונה ב"כלכליסט" וכוללת 1,480 דירות על קרקע בשטח של 365 דונם, בין כביש 531 לבין רחוב פרדס משותף מצפון, עד החלק המקביל לרחוב קלאוזנר ממזרח ובמקביל להמשכו של רחוב הפרחים ממערב. התוכנית אושרה לראשונה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברעננה לפני כשנתיים, זאת לאחר שהוועדה קיבלה מעמד של ועדה עצמאית, ורק לאחר שנה של דיונים. אלא שמאז, הוגשו לתוכנית התנגדויות רבות ורק כעת, שנתיים לאחר אישורה במקומית היא עברה את אישור ועדת הערר המחוזית.

אתר בנייה ברעננה (ארכיון) צילום: אייל וקנין

התוכנית (2012/ב) הציעה להפשיר שטחים חקלאיים רבים לטובת הקמתה של שכונת מגורים, וכללה איחוד וחלוקה שלא בהסכמת בעלים. התוכנית ביקשה לשנות את ייעוד הקרקע מחקלאות למגורים ומסחר ותעסוקה ולכלול בשכונה גם שטחי ציבור ומבנים ציבוריים. כמו כן בתחום המגורים ביקשה התוכנית להקצות 20% ליח"ד קטנות. שטח התוכנית כלל שטחים שקודם לכן היו מיועדים לכביש 531 ואף הופקעו לצורך כך. לתוכנית הוגשו 47 התנגדויות בנושאים שונים, ומונה חוקר מיוחד על מנת לבחון את ההתנגדויות. את ההתנגדויות חילקו ל-3, חלק אחד מהמתנגדים התנגד להרחבת התוכנית כך שתכלול שטחים נוספים ביעוד של דרך, חלק מהמתנגדים היו בעלי קרקעות מעברו השני של כביש 531 אשר ביקשו להיכלל בתוכנית, והתנגדות נוספת הוגשה על ידי נתיבי ישראל, בטענה כי יש להרחיב את תחומה ולכלול בה עוד שטחים. בנוסף, בעלי חלקות חקלאיות שיעודן שונה לדרך וקיבלו פיצוי על ההפקעה ביקשו גם הם להיכלל בתוכנית.

לטענת חלק מהמתנגדים, בתחילת שנות ה-2000 כשהתכוונו לסלול את כביש 531 , הוגשו תביעות פיצויים מבעלי קרקעות רבים על ירידת ערך ופיצויי הפקעה. בהמשך הגיעו בעלי הקרקעות להסכמה עם נתיבי ישראל והועדה המקומית בך שבעלי הקרקעות יכנסו לתכנית העתידית במנגנון של שחזור זכויות – כלומר זכויות בנייה במקום פיצויי הפקעה. ב-2012 הוועדה המחוזית והיועץ המשפטי לממשלה החליטו לא לאשר את התכנית בניגוד להסכמים שנחתמו והוגשו עתירות מנהליות. בפסק דין הוחלט לבחון את הנסיבות הייחודיות והועדה המקומית קדמה את התכנית אך רק עם מנגנון חלקי אשר לא כלל בתוכו את כל השטח עם 55 דונם נוספים אשר הופקעו עבור הכביש. לטענת המתנגדים, פיצויי ההפקעה שקיבלו היו נמוכים פי חמש מזכויות הבנייה שהובטחו להם.

בהחלטת הועדה נכתב, "אנו סבורים כי לאור משך הזמן שתכנית זו מצויה בהליכים (מסוף שנות ה 90) הגיע הזמן להביא סוף פסוק להתדיינות ארוכת השנים, ולאשר את התכנית, הגם שמלכתחילה לא הייתה כוונה להכליל את תוספת השטח של כ 55 דונם בתחומה. אישור התכנית במתכונת זו, ייתר המשך דיונים בוועדות הערר ובערכאות, ויאפשר את אישורה של התכנית שתביא עמה תוספת של כ 1500 יחידות דיור בעיר". בהחלטה נכתב עוד, כי ההחלטה כפופה לכך שחברת נתיבי ישראל תשפה את הוועדה המקומית בגין מתן הפיצויים בדרך של זכויות בניה, לבעלי הקרקע שהופקעה לטובת כביש 531.

מגנון הפיצוי שבמוקד ההתנגדות מכונה "שיחזור זכויות" בקרקע סמוכה, פרקטיקה מקובלת עד לפני שנים אחדות. לפי השיטה, מוסדות התכנון היו משייכים את הקרקע לתוכנית בנייה בשטח סמוך, ומעניקים לבעליה זכויות בנייה בפרויקט שייבנה בה – וזאת אף שתוספת הקרקע כלל לא נחוצה לתוכנית הבנייה.

עו"ד גלעד שמעון ממשרד עו"ד צבי שוב המייצג חלק מבעלי זכויות בתחום התכנית ציין: "נושא השימוש בתכניות איחוד וחלוקה במנגנון "שחזור זכויות" שלפיו בעל זכויות מקבל פיצוי בגין הפקעת מקרקעיו בדרך של הקצאת זכויות בתכנון המאוחר להפקעה, במקום בפיצוי כספי, מאוד צומצם בשנים האחרונות, על ידי מוסדות התכנון הבכירים, ובמסגרת פסיקת בתי המשפט. כיום המדיניות השלטת קובעת כי ככלל אין מקום לכך שחלקות המיועדות לתשתית ארצית ייכללו בתכניות איחוד וחלוקה משיקולי פיצוי בלבד, ושלא משיקולי תכנון וקידום יעדי התכנית, למעט מקרים חריגים. החלטת וועדת הערר היא החלטה חשובה, משום היא קובעת למעשה כי נסיבות המקרה הייחודיות בענייננו, אכן מאפשרות ומצדיקות חריגה מן המדיניות העדכנית, וכי במקרה שלנו ראוי לאפשר שחזור זכויות של בעלי הזכויות שמקרקעיהם הופקעו לטובת סלילת כביש 531 כבר לפני למעלה מעשר שנים. החלטה זו, שלמעשה נתנה גושפקנה להחלטת הועדה המקומית לאשר את התכנית הכוללת את מנגנון השחזור, התבססה בין היתר על ההסתמכות רבת השנים של בעלי הזכויות שמעולם לא קיבלו פיצוי כספי, על כך שזכויותיהם תיכללנה בתכנית איחוד וחלקה, על העובדה כי תת"ל 15 שהסדירה את כביש 531 כללה הוראת שחזור מפורשת, ועל קיומם של הסכמים משולשים שנחתמו במהלך השנים בין בעלי הזכויות הועדה המקומית ונת"י שהבטיחו גם הם את שחזור הזכויות, וכן על הליכים משפטיים שננקטו, ואשר במסגרתם הסכימה המדינה להחריג את התכנית מן המדיניות החדשה בנוגע לשחזור הזכויות "