חוק התלת מימד, המגדיר את גבולות העומק והגובה של חלקות מקרקעין, אושר בקריאה שנייה ושלישית

חודש לאחר שהאופוזיציה הפילה את חוק התלת מימד, החוק עבר אתמול (ב') בערב בקריאה שנייה ושלישית במליאת הכנסת. מדובר בחוק שהוביל משרד המשפטים לתיקון חוק המקרקעין (חלקה תלת מימדית) וקודם על ידי מחלקת ייעוץ וחקיקה (אזרחי), והאגף לרישום והסדר מקרקעין ("טאבו"), המרכז למיפוי ישראל ומינהל התכנון.

החוק שעבר מציע שינוי משמעותי למצב הקיים, ונועד להגביר את יכולת הניצול של הקרקע באמצעות האפשרות להפריד בעלות במקרקעין לחלקות תלת-ממדיות, שיהוו נושא נפרד לעסקאות ולזכויות, בשכבות השונות של הקרקע – תת הקרקע, פני הקרקע ומרחב הרום (מעל לנכס).

מטרת החוק לאפשר ניצול יעיל יותר ומיטבי של הקרקע, בהתאם לתכנון העכשווי המתקדם יותר בהשוואה לעבר, ומאפשר שימושי קרקע שונים ביחידות מרחביות שונות. כך למשל, נושא הקמתה של הרכבת הקלה ייצר לא מעט קונפליקטים, התנגדויות ושאלות לגבי הבעלות של תת הקרקע. הצעת החוק תאפשר להקל על מימוש פרויקטים רב-שכבתיים, שכבר קיימים היום, באמצעות שכלול דיני המקרקעין, ובכך להחליף את הפתרונות המשפטיים המסורבלים והמוגבלים, שבהם נאלצים להשתמש היום, בפתרונות רישום פשוטים ומהירים יותר, שיגבירו את הוודאות בעסקאות, יאפשרו ניצול יעיל יותר ומיטבי של הקרקע (רב-שכבתי), ויקלו על צרכי הפיתוח והסחירות בקרקע.

איילת שקד שרת המשפטים צילום: עמית שעל

בטרם הליך החקיקה, פעילותן של רשויות התכנון הייתה מוגבלת בשל סעיף לחוק המקרקעין (סעיף 11) שקובע כי הבעלות במקרקעין מתפרסת בעומק האדמה וברום השמיים ואינו מאפשר רישום בעלות נפרדת בשכבות השונות של הקרקע. ההחלטה לתקן את חוק המקרקעין באה במטרה להתאים את רישום הזכויות במקרקעין לתכנון הדינמי הקיים היום, המצריך שימושים רבים בגובה ובעומק הקרקע, ובפרט שימושים מעורבים שכוללים ייעודי קרקע שונים בשכבות קרקע שונות, כדוגמת מנהרות תת קרקעיות וגשרים עיליים לתחבורה או לתשתיות, וכן על מנת להגביר את הסחר בקרקע.

יחד עם זאת, בדברי ההסבר לחוק מוסבר, כי אין בתיקון החקיקה כדי לאפשר נטילת זכויות באופן לא רצוני ומבחינת דיני ההפקעות המצב ייוותר על כנו. כמו כן הובהר, כי דירות בבית משותף לא יוכרו כחלקות תלת-מימדיות נפרדות וכללי הניהול החלים על בית משותף ימשיכו לחול כפי שהם.

כאמור, לפני כחודש ניצלנה האופוזיציה את הקואליציה הצרה של 61 חברי כנסת כדי להפיל את החוק, והדבר חייב לדון בו מחדש. בעקבות אישור החוק אמרה שרת המשפטים, איילת שקד: "התאמת החוקים אל המאה 21 מחייבת אותנו לשדרג את עבודת המשרד בהתאם למציאות הקיימת. זאת, בין היתר, נוכח מצוקת הדיור ותכנון עומק של תשתיות התחבורה. השאיפה היא שנוכל לאפשר יישום של תוכניות יעילות ומתקדמות ביניהן יותר מנהרות תת קרקעיות, גשרים עיליים, תחבורה תחתית, בדומה למדינות מפתחות אחרות בעולם. ישראל היא מדינה קטנה, בעלת משאבים מצומצמים ועלינו להיות יצירתיים, חדשניים ומובילים".

המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (אזרחי), ארז קמיניץ: "החוק שאישרה היום הכנסת מייצר פלטפורמה משפטית יעילה ומהירה לרישום תכנון מודרני רב-שכבתי, המערב שימושים, לרבות פרטיים וציבוריים ומהווה אבן דרך חשובה בהתאמת המשפט האזרחי למאה ה-21. דיני המקרקעין עברו היום שינוי מהותי וחשוב תוך שהם משיאים את תרומתם למגמות המודרניות לניצול יעיל ורב-שכבתי של הקרקע. אני שמח על עבודה רבת שנים ומאומצת, בהתאם להנחיית השרה, של המחלקה למשפט אזרחי בייעוץ וחקיקה, שהגיעה לקו הגמר, ומבקש להודות לכל שותפינו – האגף לרישום והסדר מקרקעין, המרכז למיפוי ישראל, רשות מקרקעי ישראל, מינהל התכנון וכמובן ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת".

הממונה על מרשם המקרקעין ומנהל רישום והסדר מקרקעין במשרד המשפטים, עו"ד שלומי הייזלר: "המציאות הקיימת, הכוללת מחד גיסא מחסור בקרקעות פנויות ומאידך גיסא גידול בצפיפות האוכלוסייה וכלי התחבורה, מצריכה מציאת פתרונות חדשניים ויצירתיים על מנת לנצל את הקרקע באופן יעיל ומיטבי. הצעת החוק של שרת המשפטים אשר התקבלה היום בכנסת מהווה את התיקון המשמעותי ביותר בחוק המקרקעין מאז חקיקתו, ומעניקה תשתית לפתרונות יצירתיים אלו. אנו צופים כי תיקון זה יביא לשינוי דרמטי וחיובי במרשם המקרקעין".

עו"ד מירה ברנשטיין, שותפה במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון העוסק בנדל"ן ברכה על אישור החוק, "מדובר בתיקון מאד חשוב שיביא לחסכון משמעותי בכספי ציבור בשל הקטנת סכומי פיצויי ההפקעה שישולמו ומאידך עשוי להכניס כספים לקופה הציבורית. לשמחתנו, הממשלה הבינה שהחקיקה הנוכחית אינה תואמת את המציאות המשתנה.

ובמה דברים אמורים: בתיקון המוצע תיווסף לחוק המקרקעין הגדרה של "חלקה תלת-ממדית" שתגדיר את גבולות העומק והגובה של החלקה ובכך תוגבל הבעלות בחלקה זו לגבולות שנקבעו, וכל מה שמעבר לגבולות אלה, בעומק ובגובה, יוכל להירשם בבעלות נפרדת. בדרך זו יוכלו להיערך גם עסקאות פרטיות ובנוסף ייחסכו כספי ציבור באשר פיצויי הפקעה יקטנו לאור העובדה שבעל הקרקע המופקעת יוכל להמשיך להחזיק בבעלות בחלק ממנה ולעשות בה שימוש.

ראוי להדגיש שבמקרים רבים תכנית בנין עיר מפקיעה שטח לבניית ככר ציבורית במסגרת פרויקט מגורים. כך למשל היזם מבקש לבנות מתחת לכיכר חניות ולמכור אותן לרוכשי הדירות בפרויקט ולרשום אותן כהצמדה לדירה. לפעמים הדבר הכרחי כי אחרת היזם ייאלץ לבנות מרתפים נוספים, והדבר פוגע בכלכליות הפרויקט. עד כה הדבר לא היה אפשרי למרות שלרשות המקומית עשויה לצמוח ממנו תועלת כלכלית משמעותית. התיקון לחוק יתקן בעקיפין גם את חוק התכנון והבניה כך שתתווסף בו הגדרה של "מגרש תלת ממדי" ומוסד תכנון יוסמך לאשר תכנית בנין עיר הכוללת מגרש תלת ממדי. כך יתאפשרו שימושים מעורבים במגרש אחד, ובשילוב עם תיקון חוק המקרקעין ניתן יהיה לרשום בעלויות נפרדות במימדים השונים".

עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובניה, נדל"ן והתחדשות עירונית: "חוק המקרקעין שאושר אתמול בקריאה שנייה ושלישית, מתייחס לנושא הבעלות על הקרקע ואומר שהבעלות היא של בעל הקרקע מעומקה ועד לרום השמיים על שטח הקרקע שבבעלותו. בשנים האחרונות מאחר וגדל השימוש בתת הקרקע , בתכסית שלה ובגובהה , למשל בשל חפירות הרכבת הקלה בגוש דן, מנהרות הכרמל או הקירוי הצפוי בנתיבי איילון. החוק כפי שהיה בעבר יצר בעייתיות. מקרים אלה יוצרים מצבים שחוק המקרקעין לא התייחס אליהם ולכן ברור שחקיקה חדשה היא קריטית להסדרת הבעיות שנוצרות במקרים בהם הרשויות מבקשות להשתמש בתת הקרקע או ברומה".