החלום האמריקאי בזבל
טעינו, לא ממש הבנו. חפשו אותנו באיי הבתולה
העטיפה הנוצצת, שבה נארזו הנפקות האג"ח של חברות הנדל"ן האמריקאיות, התרסקה אל קרקע המציאות וחשפה ממשל תאגידי מטריד בחברות שגייסו כאן מיליארדים מכספי הציבור. כלכליסט מציג שורת כשלים, שממחישים עד כמה נדרשים הסדרת ביקורת ופיקוח הדוק יותר של רשות ני"ע
דיבידנד למרות תוצאות מאכזבות
מנכ"ל סטארווד לא רואה בעיה בחלוקת הדיבידנד
התשואות לפדיון האג"ח של סטארווד, שגייסה בפברואר השנה 910 מיליון שקל עבור שבעה קניונים בארה"ב, הרקיעו שחקים באחרונה, על רקע חולשה בתוצאות הכספיות לעומת ההבטחות האופטימיות שהשמיעו ההנהלה והבעלים.
בשיחת ועידה קשה וטעונה, בין מנכ"ל החברה מייקל גלימצ'ר לבין המשקיעים הישראלים באוקטובר האחרון, הוא חשף נתונים שהעידו כי סטארווד מתמודדת עם לחצים. אלה נובעים מפשיטות רגל של קמעונאים וסגירה מוקדמת של חנויות בנכסים שבבעלותה, שהכבידו על התוצאות הכספיות של החברה.
גלימצ'ר ניסה לשדר אופטימיות, אך כשהמשקיעים שאלו לגבי האפשרות להגביל את זרם הדיבידנדים שמחלקת החברה, המענה שלו היה מאכזב בלשון המעטה. החברה חילקה בספטמבר דבידנדים בהיקף של 8.1 מיליון דולר, והמנכ"ל הבהיר כי הוא מרגיש בנוח עם זה, וכי לחברה יש משקיעים שמעוניינים בקבלתו.
אם התוצאות הכספיות של סטארווד ימשיכו לאתגר, יידרשו הדח"צים אילן טוקר, מנכ"ל חברת ערד הציבורית, וטלי ירון־אלדר, בעבר נציבת מס הכנסה, להחליט אם לנקוט צעדים תקיפים להגביל את המנכ"ל.
קניון של סטארווד באולמסטד, אוהיו צילום: אתר החברה
דיבידנד לבארנט
שני דח"צים באקסטל התפטרו לאות מחאה
לפני כחצי שנה התפטרו שניים מהדירקטורים באקסטל — הדירקטור החיצוני דוד ברוך והדירקטור הבלתי תלוי יהלי שפי — על רקע התנגדותם להחלטת דירקטוריון חברת הנדל"ן לחלק לבעל השליטה גארי בארנט דיבידנד בהיקף של 75 מיליון דולר.
ברנט אמר כי חלק מהדיבידנד ישמש לכיסוי חבות המס, שאותה הוא שילם בעבר בעבור החברה, אך שפי וברוך לא השתכנעו כי מצבה של אקסטל איתן מספיק לאשר את החלוקה. זאת לנוכח התקופה הקצרה שנותרה עד לתשלום גדול למחזיקי האג"ח הישראלים.
באחרונה נדרשה אקסטל לפרוע קרן של 136 מיליון דולר ותשלום ריבית של 13 מיליון דולר — ועמדה בתשלומים. אך למרות התשלום במועד — ואף הקדמת חלק מהתשלומים — סדרת אג"ח א' של אקסטל טיפסה לתשואה דו־ספרתית, ונראה שהמשקיעים עדיין זוכרים את התפטרות הדירקטורים ולא רוחשים אמון מספיק לבעל השליטה.
בעל השליטה באקסטל גארי בארנט צילום: נמרוד גליקמן
הסכומים נלקחו "בשוגג"
צ'וזן ואולייר גילו באיחור שכסף עבר לבעלי השליטה
צ'וזן
צ'וזן, שבבעלות משה אורלינסקי, המכהן גם כיו"ר ומנכ"ל חברת הנדל"ן, כתבה בדו"חות הכספיים כי תוך כדי הכנתם התברר שבאוגוסט משך בעל השליטה "בשוגג" מהחברה 2.5 מיליון דולר.
רק לאחר התערבות רשות ני"ע ראתה החברה לנכון להסביר את האירוע החריג. בדיווח המשלים הסבירה צ'וזן כי המשיכה לא בוצעה "בשוגג" אלא "מבלי שבעל השליטה נתן את הדעת לכך שלצורך משיכה, כאמור, נדרשים אישורים של האורגנים המוסמכים בחברה". כלומר, הוא פשוט לא חשב שצריך לדווח על כך.
בצ'וזן הגדילו לעשות והבהירו כי בעצם מדובר במהלך מבורך לחברה: "משיכת הכספים נעשתה לטובת נכס שבבעלות בעל השליטה, שאותו התכוון להעביר ממילא לחברה במסגרת עסקה שתוכננה להיות מוצגת בפני האורגנים המוסמכים של החברה, ועליה כלל לא דווח עד כה".
משיכת הכסף התגלתה רק בנובמבר, כאשר רואי החשבון שמו לב לסכום החסר במסגרת אישור הדו"חות הרבעוניים.
אורלינסקי החזיר את מלוא הסכום שמשך בצירוף ריבית שנתית זהה לריבית האפקטיבית על אג"ח החברה, והתחייב לא למשוך מהחברה כספים שאינם קבועים במפורש בתשקיף ובשטר הנאמנות. האבסורד הוא שהתחייבות כזו קיימת מלכתחילה בתשקיף.
בדירקטוריון הוחלט כי לבעלי זכויות החתימה בחשבונות החברה תתווסף סמנכ"לית הכספים, ונשאלת השאלה למה לא לגורם בלתי תלוי.
צ'וזן, שהאג"ח שלה נסחרות בתשואה לפדיון של 10.5%, אישרה החודש חלוקת דיבידנד של 1.8 מיליון דולר לאותו בעל שליטה שקיבל כסף "בשוגג" — חלוקה שתותיר בקופתה 50 אלף דולר בלבד.
אחד הנכסים של צ'וזן
אולייר
תוך כדי הכנת הדו"חות הכספיים לרבעון השלישי השנה התברר כי במהלך הרבעון השני השנה הועברו "בשוגג" 3.7 מיליון דולר לחברה שבבעלות בעל השליטה באולייר — יזם הנדל"ן היהודי־אמריקאי יואל גולדמן. זאת בעוד כספים אלה היו מיועדים לחברת נכס של החברה.
אולייר הסבירה כי אותו משרד עורכי דין טיפלהן במימון מחדש של נכסי החברה והן בשתי עסקאות שטופלו באמצעות חברה ייעודית אחרת, וכך יצא שכסף שיועד לחברה הגיע בשוגג לחברה של הבעלים.
מאידך, החברה לא ממש סיפקה הסבר לעובדה שאירוע שהתרחש ברבעון השני התגלה רק במסגרת הכנת הדו"חות הכספיים לרבעון השלישי.
גולדמן אמנם החזיר את הכסף בתוספת ריבית, אך האירוע פגע באמון מחזיקי האג"ח והוביל את האג"ח לקריסה.
פרויקט NORTH FLATS של אולייר צילום: אורן פרוינד
לא התייחסו לגירעון בהון החוזר
בעיני ווטרסטון ו־MDG גירעון בהון החוזר לא מעיד על בעיית נזילות
MDG
חברת הנדל"ן של דיויד מרקס, שגייסה בת"א 600 מיליון שקל בשתי סדרות אג"ח, נאלצה לפרסם תיקון לדו"ח הכספי שלה. זאת לאחר התערבות רשות ני"ע, שמצאה כי היא לא התייחסה לסימן אזהרה בדו"חות הסולו שלה (דו"ח נפרד של חברה־אם, שמחזיקה בחברות־בנות המחזיקות בנכסים) — גירעון בהון החוזר.
דירקטוריון החברה, שעוסקת בדיור מניב לגיל השלישי, וכן בנדל"ן למגורים ולמשרדים בניו יורק, דן בסימן האזהרה, אך לא התרגש. הדירקטורים הבהירו כי פירעון ההתחייבויות השוטפות יתבצע ממקורות שעומדים לרשות החברות־הבנות, בין היתר באמצעות החזר הלוואות או חלוקת דיבידנדים מהחברות־הבנות.
עוד הוסיף הדירקטוריון כי לחברה מקורות וחלופות ריאליות לאיתור מקורות חלופיים, הנדרשים לצורך עמידת החברה בהתחייבויותיה, ולכן הגירעון בהון החוזר אינו אינדיקציה לבעיית נזילות — ולכן סימן האזהרה לא באמת מתקיים.
פרויקט בולווארד של MDG האמריקאית צילום: אורן פרוינד
ווטרסטון
חברת הנדל"ן המניב המסחרי, בשליטת ג'וש לוי וניר שלום, נדרשה בידי רשות ני"ע להתייחס לתזרים המזומנים השלילי המתמשך בדו"חות הסולו שלה, למרות תזרים חיובי בדו"ח המאוחד (כולל גם את החברות־בנות).
הדירקטוריון הגיע למסקנה כי התזרים השלילי המתמשך של חברת הסולו אינו בגדר סימן אזהרה, המציף סימני שאלה לגבי יכולת העמידה של ווטרסטון בהתחייבויותיה.
החברה הבהירה כי היא מנהלת את ההון החוזר באמצעות תזרים מזומנים חזוי ותשלומים צפויים ברמה החודשית, וכי על פי רוב תזרים המזומנים מנכסים תפעוליים הוא צפוי. לעמדתה, אין בתזרים המזומנים השלילי המתמשך בחברת הסולו כדי להעיד על בעיית נזילות.
האג"ח של ווטרסטון זינקו השבוע לאחר שהחברה דיווחה שקיבלה הצעה בלתי מחייבת לרכישת כלל נכסיה, מבלי לציין את התמורה או תנאי ההסכם. למרות העליות באג"ח, נראה שהאמון ביכולת ההחזר אינו גבוה — התשואה עדיין עומדת על 15%.
מרכז מסחרי של ווטרסטון צילום: אתר החברה
גירעון בהון החוזר
UIRC דיווחה על "תיקון טעות סופר"
חברת הנדל"ן האמריקאית UIRC — שגם היא נמנית עם המאוגדות באיי הבתולה הבריטיים — הוציאה לבורסה דיווח שכותרתו "תיקון טעות סופר". הגדרה מסוג זה נתפשת לרוב כטעות טכנית ולא מהותית.
רשות ני"ע פנתה לחברה "והפנתה את תשומת לבה" לסימן אזהרה ש־UIRC חייבת להציג, בעקבות גירעון בהון החוזר שלה.
לאחר התערבות הרשות הוסיפה החברה פסקת אזהרה ולפיה "בדו"חות הסולו בלבד יש לחברה עודף התחייבויות שוטפות על נכסים שוטפים בהיקף של 1.4 מיליון דולר".
ב־UIRC לא התרגשו וציינו כי העודף נובע מסיווג הלוואה מצדדים קשורים בהיקף של 1.6 מיליון דולר, במסגרת ההתחייבויות השוטפות, שמועד פירעונה ספטמבר 2019, וכן מצבירת ריבית לאג"ח סדרה א' וב' בהיקף כולל של 2.5 מיליון דולר ועלויות שוטפות של תשלומי הקרן של אג"ח סדרה ב' בהיקף של 862 אלף דולר.
בדירקטוריון הסבירו כי רמת הנזילות בקבוצה מספיקה לכיסוי עודף ההתחייבויות השוטפות על הנכסים השוטפים, ולכן הגירעון בהון החוזר אינו באמת בגדר סימן אזהרה. במילים אחרות — רק בשל התערבות רשות ני"ע "עשו טובה" ופרסמו את הדיווח.
בניין משרדים של UIRC צילום: אתר החברה
הפחתת דמי השכירות גררה הפסד בחברה
דלשה הפחיתה שווי נכס בשל שכ"ד במסעדה שבעל השליטה שותף בה
דלשה, העוסקת בדיור להשכרה ובנדל"ן מסחרי בניו יורק, חשפה בדו"חות האחרונים הפסד חריג של 14.3 מיליון דולר, כתוצאה מהפחתה של 23.3 מיליון דולר בשווי שניים מנכסיה. באחד מהם, הממוקם בשדרה הראשונה במנהטן, ואשר שוויו הופחת מ־27.9 מיליון דולר ל־19.7 מיליון דולר, פועלת מסעדה. זו ניהלה מו"מ להפחתת דמי השכירות שהיא משלמת ב־40% לסכום של 30 אלף דולר בחודש.
בדיקה קצת יותר מעמיקה העלתה כי מדובר במסעדה שאחד השותפים בה הוא בעל השליטה בחברת דלשה, מייקל שה.
בעקבות הדו"ח הכספי, וככל הנראה בעקבות פניית רשות ני"ע, פרסמה דלשה דיווח נפרד בעניין. "החברה מבקשת להבהיר שמייקל שה, בעל השליטה המכהן גם כיו"ר ומנכ"ל החברה, הוא שותף פסיבי במסעדה, וכי הפחתת דמי השכירות לשוכר (המסעדה) היא החלטה עסקית. זאת לנוכח ביצועי המסעדה ועל רקע ירידה בדמי השכירות בסביבתה, ובהתבסס על עסקאות והזדמנויות בשוק הקיים.
"החלופה היתה שטח פנוי, אובדן דמי שכירות בתקופת שיווק הנכס, תשלום של עמלות השכרה והוצאות להתאמת המושכר עבור דייר חדש, והכל על מנת להשיג את אותה רמה של דמי שכירות אך ללא הגמישות לשיפור הנכס בעתיד".
בעל השליטה בדלשה מייקל שה צילום: גטי אימג'ס
ביוני השנה דיווחה דלשה כי למסעדה יש חוב של 950 אלף דולר כלפיה, ואילו בדו"חות האחרונים החברה עידכנה כי העניקה למסעדה אורכה לפירעון החוב עד סוף מרץ, וכי בעל השליטה כבר פרע בעצמו 550 אלף דולר מתוך החוב.
מהדיווח עולה סתירה, שבמסגרתה מתברר כי שה, שהוגדר כשותף פסיבי ולא בעלים יחיד במסעדה, קיבל על עצמו את פירעון החוב, שאת יתרתו ישלם עד סוף השנה.
מצטיירת תמונה של מערכות יחסים בין דלשה לבין בעל השליטה בה, שמשפיעה על שיקול הדעת של ההנהלה, ומתבטאת בהפחתת דמי השכירות, שגורמת להפסד כתוצאה מהפחתת שווי הנכס.
בניין דירות של דלשה
