"היכרות המוסדיים עם הנדל"ן מתפתחת, בעוד 100 שנה העסק פה יהיה מקצועי"

בשוק ההון מסתתרים לא מעט מנהלים שמעדיפים לעשות את העבודה מאחורי הקלעים, ובדרך כלל נחשפים פחות. דוגמה מצוינת לאחד מהם היא רועי גדיש, שמכהן כמנכ"ל חברת הנדל"ן המניב אדגר השקעות ופיתוח במשך 21 שנה. מאז שהחברה הונפקה ב־2001, הוא עומד בראש חברה ציבורית כבר 17 שנה. מאז ההנפקה עלתה המניה ב־182%.

אדגר, ששווי השוק שלה הוא 749 מיליון שקל, נחשבת מניה מדשדשת יחסית. היא נכללת, בין היתר במדדים ת"א־90, ת"א־125 ות"א־נדל"ן. מתחילת 2018 היא ירדה ב־6.4%, בשנתיים האחרונות עלתה ב־11.3% ובשלוש השנים האחרונות עלתה ב־19%. לא זינוקים דרמטיים, אבל גם לא דעיכה ונפילה. נכון להכנת הכתבה, נחשבת אדגר הזרוע הנדל"נית השקטה של משפחת שנידמן, השולטת בביטוח ישיר.  

אדגר נמצאת למעשה בשליטה של ישיר איי.די.איי (51.1%) - חברה־הבת של ביטוח ישיר. עיקר ההשקעות של אדגר הן בבנייני משרדים בישראל, פולין, קנדה וגם מעט בבלגיה.

המניה שלכם מדשדשת תקופה ארוכה, למה השוק לא מגלה בכם עניין?

"את הנכס שלנו בתל אביב - אדגר 360 - קנינו ב־2007 בהשקעה של 500 מיליון שקל. הרכישה היתה בהנחה שנבנה את A ו־C, אך זה לקח הרבה זמן. כתוצאה מהמשבר הפיננסי ב־2008 זה התעכב כמעט עשר שנים. העיכובים בפרויקט אדגר 360 הכבידו על תשואת ה־FFO ועל החברה בכלל. בנוסף, בבלגיה היו לנו בניינים שהתרוקנו וגם זה הכביד. מכרנו אותם ונשארנו עם שני בניינים בתפוסה גבוהה. לסיכום, אני חושב שהחברה לא הניבה מספיק תשואה להון".

ומה אתה מתכנן לעשות בנוגע לזה?

"כל זה משתנה עכשיו. הבעיה בבלגיה נפתרה וגם בתל אביב. לגבי קנדה, אפשר להגיד שגם שם אדגר מתחזקת מאוד - גם במונחים של שיעור התפוסה שעולה, וגם במונחי מחירי השכירות שעולים. אני מאמין מאוד שהמניה שלנו תייצג את השיפור בפרמטרים של החברה".

רועי גדיש צילום: עמית שעל

לחברה יש ארבע סדרות אג"ח שנסחרות בבורסה: ז',ח',ט' ו־י'. בסדרה ז' גויסו 126 מיליון שקל, והיא נסחרת בתשואה של 0.86%. הסדרה תיפרע עד ה־1 בינואר 2020. בסדרה ח' גויסו 420 מיליון שקל, והיא נסחרת בתשואה של 1.83%. היא תיפרע עד ה־1 לינואר 2023. בסדרה ט' גויסו 716.6 מיליון שקל, והיא נסחרת בתשואה של 2.52%. היא תיפרע עד ה־1 ביולי 2025. בסדרה י' גויסו 220 מיליון שקל, והיא נסחרת בתשואה של 3.96%. היא תיפרע עד ה־1 בספטמבר 2027. כל הסדרות זכו לדירוג של A3 ממידרוג.

יש דיסוננס בין מחיר המניה לרמות שבהן גויסו האג"ח.

"השוק אוהב את האג"ח שלנו וגם מאמין בהן, אבל במניה יש דיסקאונט. אנחנו מחלקים דיבידנד, והשנה אנחנו עם מדיניות דיבידנד מוצהרת. כל רבעון אנחנו מחלקים 50% מה־FFO. לפי התחזית אנחנו צפויים להמשיך לצמוח, ביחד עם המגמה של עליית שכר הדירה בקנדה והעלייה ב־NOI".

"אין כמעט חברות שדומות לנו בישראל - שעוסקות רק במשרדים"

באילו תחומים אתם מתמקדים?

גדיש: "ההתמקדות שלנו היא בתחום המשרדים ובנכסים ברמה גבוהה. אנחנו נמצאים במיקומים מרכזיים - בדרך כלל בבניינים מרובי דיירים (מולטי טאננט). לא תמצא אצלנו בניינים במקומות נידחים שמושכרים לעשר שנים".

אז מי דומות לכם בישראל?

"אפשר להגיד שאמות, אך היא עוסקת רק בנדל"ן ישראלי, ויש לה עוד תחומים כמו אחסנה. אין כמעט חברות שעוסקות רק במשרדים. אלוני חץ דומה לנו בזה שיש לה הרבה משרדים בחו"ל, אך השאר זה לרוב המון קמעונאות מסחרית".

אתם בצמיחה?

"כן. הפרויקט העיקרי שלנו הוא ביד אליהו בתל אביב - אדגר 360. הבניין מחולק ל־A שהוא המגדל, B זה משרד המשפטים, ובקצה המגדל החדש – C. הקמתו תסתיים בחודשים הקרובים, והוא אמור להתאכלס ביוני".

השווי של כל פרויקט אדגר 360 נאמד במיליארד שקל. בין השוכרים שמאכלסים את פרויקט אדגר 360 (חלק A) כיום נמצאים משרד החינוך ושגרירות שבדיה. בחלק B נמצאים משרד המשפטים כאמור (כולל מח"ש) וישראל היום. לחלק C אמורה לעבור שגרירות גרמניה.

איך אתם פרוסים בעולם?

"הרחבנו משמעותית את הפעילות בקנדה ובפולין משום שאנו פועלים בשווקים האלה במשך שנים, מכירים אותם היטב וסבורים שיש בהם פוטנציאל עסקי טוב. בקנדה למשל, מחירי השכירות במרכזי הערים זינקו. כמו כן, יצאנו מאנגליה לפני יותר מ־13 שנה, בין 2003 ל־2005".

למה יצאתם משם?

"המחירים אז נראו לנו גבוהים. אחר כך באמת היתה ירידה ולאחריה היתה שוב עלייה. אבל זה פעל לטובתנו משום שכשמכרנו את הבניינים השער היה 8 שקלים לליש"ט. היום השער הוא 4.8 שקל לליש"ט".

 אין בועה בתחום המשרדים - אם יש שטחים פנויים, אין בעיה לאכלס אותם"

הריבית מתחילה לעלות במערב, אבל בישראל עדיין לא. הביקושים למשרדים חזקים יותר מתחומים אחרים בישראל (קניונים ודיור). אתה חושב שנוצרת בועה בתחום?

"כרגע אין, כי במשרדים ושכירות זה היצע מול ביקוש. אם יש שטחים פנויים, כרגע נראה שאין בעיה לאכלס. בפועל, אין כמעט שטחים פנויים. יש גם את תופעת ה־Co-working, שתופסת חלק נכבד מהבניינים החדשים שמוקמים. חלק גדול מהמגמה מוכתב על ידי ההייטק, ובענף הזה מעוניינים במרכזי הערים".

המגמה ללכת למרכז העיר חזקה גם בחו"ל?

"לא תמיד. בטורונטו יש טרנדים - יש שנים שבהן עוברים לפרברים, ואחר כך בחזרה אל הדאון טאון. עכשיו בטורונטו הדאון טאון מתייקר מאוד - אין שטחים פנויים. דיירים שנגמרים להם החוזים כיום לא יכולים לשלם את המחירים החדשים".

מי כן שוכר משרדים בדאון טאון של טורונטו?

"בעיקר חברות שיכולות לשלם בלי בעיה: אפל, אמזון וכו'. יש לנו נכסים גם בדאון טאון וגם בפרברים. אנו קונים בפרברים מתוך אמונה שהמחירים שם גם יעלו בהמשך".

ובארץ?

"מחירי השכירות למשרדים בישראל די גבוהים. יקר פה יותר מבטורונטו והרבה יותר מבוורשה. בבירת פולין, למשל, השכירות בבניין הכי יקר תהיה 80–90 שקל למ"ר לחודש. פה המחירים מגיעים אפילו ל־130–140 שקל למ"ר".

מרכז העיר ורשה. "הכל שם נעשה ברמה גבוהה מאוד" צילום: בלומברג

עד כמה קנדה שונה ממקומות אחרים?

"קנדה, שמבחינתנו זה טורונטו, דומה מאוד לארה"ב - רק הרבה יותר ידידותית. הקנדים מפורסמים בזה שהם נחמדים מאוד, משתפים פעולה ורוצים לעזור. אתה מגיע לעשות עסקים ואנשים פשוט רוצים לעזור לך, להכיר לך עוד אנשים. מהר מאוד אתה מתחבר לאנשים שרוצים לעזור לך. יש שם גם הרבה יהודים, שאתה הופך לפרויקט עבורם ורוצים לעזור לך. הופתעתי מהאחווה היהודית, וזה משהו שעובד. למשל, אם אתה נפגש עם עורך דין שהוא יהודי נוצרת כימיה - לא יעזור כלום. לנו זה עזר בפעילות בטורונטו.

"קנדה היא גם עולם אחר מבחינת מקצועיות - בייחוד בכל הנוגע לקלות של עשיית עסקים. היא מקצועית הרבה יותר. קרנות הפנסיה והמוסדיים בקנדה מחזיקים בנדל"ן במדינה מאות שנים. אצלנו המוסדיים וכל העולם המקצועי הזה התפתחו רק בשנים האחרונות. בעוד 100 שנה העסק יהיה מקצועי מאוד".

במה למשל זה מתבטא?

"במשני הצדדים יודעים איך קונים ומוכרים בניין. בישראל כשאתה בא לקנות בניין אז יש לך מוכר, קונה ועורך דין, וכולם עושים משא ומתן. אתה כותב טיוטה ושולח והיא חוזרת מלאה בשינויים, ואז אתה צריך לעשות פגישה ולהתווכח על כל נקודה בהסכם. שם זה הרבה יותר חלק. גם בהסכמי שכירות. כאן לכל דייר יש עורך דין שמתחיל להתווכח על הביטוח ועל התחזוקה, וכל פעם מחדש. זה נכון שבקנדה אתה משלם יותר לעורך דין לפי שעה, אבל אתה משלם הרבה פחות שעות בסופו של דבר".

וזה עוד לפני הביורוקרטיה הישראלית.

"נכון. מבחינת הרשויות יש שוני גם מבחינת הביורוקרטיה. ישראל דומה מאוד לפולין. בתל אביב ובפתח תקווה כל התהליכים עברו לנו יחסית בצורה חלקה (להקמת המגדל ברחוב השלושה בתל אביב והמגדל שהוקם בפתח תקווה - ח"ש). בקנדה אין את זה. אתה הולך להוציא היתר בנייה ודנים שם לגופו של עניין. יש קווים כלליים לגבי מה מותר ומה אסור. לכל אזור יש מהנדס עיר, והוא נבחר בבחירות בטורונטו. אז יש בחירות פעם בארבע שנים. לאותו מהנדס יש קווים מנחים, והוא בעד לעזור לעיר ולעסקים. שם לא צריך לעבור פרוצדורת תב"ע של שלוש עד חמש שנים".

"Brain Embassy זה כמו קהילה. מי שבא לבקר מרגיש מיד את המשמעות"

מה קורה עם הפעילות שלכם בפולין?

"בפולין התחלנו פעילות של Co-working. יש לנו שם מותג בשם Brain Embassy, שנותן תוכן לנדל"ן".

המותג שפיתחה אדגר, Brain Embassy, מזכיר את Wework ומותגים נוספים הפועלים בתחום הנדל"ן. חברות המשרדים האלה משכירות תתי־חללים, חדרים בודדים, ולעתים כיסאות, לאנשים שמחפשים פתרונות של קהילה ולא רק שכירות.

גדיש: "יש שם הפקה של אירועים, הרצאות, ארוחת בוקר. יש הרבה מיט־אפים. מי שנמצא שם שייך למעין קהילה. אם באים לבקר מרגישים מיד את המשמעות. המקום מלא ורוחש".

עד כמה זה שונה מהשכרת משרדים שגרתית?

"זה שונה מהותית. זה עסק עם תשומות ניהול גבוהות מאוד. יש אפשרות למשרדים ל־7–15 עובדים עם ריהוט מוכן. יש חדרי ישיבות ומטבח, ויש לאונג'. זה סטנדרט גבוה יותר ממה שכל שוכר היה משיג לבד".

תביאו את המותג שפיתחתם בפולין לישראל?

"כן. כנראה נביא אותו למגדל C באדגר 360. נרחיב את זה בהמשך גם לקנדה. אבל עדיין רוב העסק יהיה שכירות רגילה לחברות גדולות - לזה תמיד יהיה קהל".

מה למדת על האופי של הפולנים בנוגע לעשיית עסקים?

"הופתעתי לגלות כבר בתחילת הפעילות שלנו בפולין בשנת 2000, כמה שהכל נעשה שם ברמה גבוהה מאוד. הגיעו לפולין כל הפירמות המשפטיות המובילות בעולם. מתווכי הנדל"ן מכונים שם ברוקרים של נדל"ן. השוק בפולין מוחזק על ידי החברות הבינלאומיות הגדולות ביותר - מ־CBRE, דרך קושמן וחברות אחרות. בנוסף, הכל מיובא לשם מארה"ב או מאנגליה".

מה משותף באופי לישראלים ולפולנים?

"הרצון לעשות עסקים, לגדול ולהתפתח. האנשים בפולין רעבים מאוד להצליח. הם התחילו מאוד מלמטה. לפני 20 שנה המשכורות היו נמוכות מאוד. לא היה מעמד בינוני־גבוה כמו שיש בישראל".

"יש יחסי אמון ברמה גבוהה מאוד ביני לבין דורון ומוקי שנידמן"

מה המבנה של אדגר?

"בישראל יש לנו רק שישה־שבעה עובדים. המטה שלנו בישראל ממוקם בפתח תקווה. בפולין יש יותר עובדים - גם משום ש־Brain Embassy דורשת יותר כוח אדם, וגם מכיוון שיש מנהלים של הנכסים. אנחנו מעסיקים שם כמה עשרות עובדים. בקנדה יש לנו שמונה עובדים ובבלגיה שניים".

איך העבודה עם דורון ומוקי שנידמן, בעלי השליטה בביטוח ישיר?

"עברנו הרבה מאוד ביחד, כולל הבנייה של אדגר. עברנו בהצלחה גם את המשבר הפיננסי של 2008. פתאום לא יכולת למחזר חוב, והיתה בעיית נזילות בכל הקבוצה. זה היה מאתגר ביותר. יש בינינו יחסים של אמון ברמה גבוהה מאוד".

דורון שנידמן צילום: שאול גולן