השקעה במרכזים לוגיסטיים: הגיע תורם של המשקיעים הקטנים

בעולם שנשלט על ידי המסחר האלקטרוני, הביקוש הגובר לפתרונות אחסנה והמחסור החמור בהיצע נותנים אותותיהם גם בהעדפות המשקיעים. אייל פרידמן, מנכ"ל GF נדל"ן: "התשואות בענף גבוהות, הישראלים יכולים להפסיק לחפש הזדמנויות בחו"ל"

אודי שישון 18:0211.12.18

תגיות:

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

בשנים האחרונות ניצבים אלה המבקשים להשקיע בנדל"ן בפני דילמה לא פשוטה: התשואות בשוק הנדל"ן למגורים נמוכות מאוד לאור מחירי הדירות הגבוהים; הפיקדונות הבנקאים מניבים גם הם תשואות נמוכות לאור סביבת הריבית האפסית; ושוק ההון תזזיתי ולא צפוי, וכמוהו גם שוק המשרדים הקשור בטבורו למצב הכלכלי במשק. במציאות זו, נאלצים רבים לקחת את הכסף ולהשקיעו בנכסים מעבר לים.

ואולם, בשנים האחרונות תופס תאוצה אפיק השקעה נדל"ני חדש, המשתנה במהירות מסחררת, ובעיקר – נמצא גם כאן, קרוב לבית. מדובר בשוק המרלו"גים (מרכזים לוגיסטיים), תחום עולה בכל העולם, אשר לפריחתו תרמה, בין השאר, התפתחות המסחר האלקטרוני והצורך שהוא יצר בפתרונות אחסנה בקרב חברות הפועלות בתחום.

קראו עוד בזירת הנדל"ן:

ההשקעה במרלו"גים אינה פרי המצאה של משקיעי הנדל"ן הקטנים והבינוניים, ואת הדרך התוו להם קרנות וחברות הנדל"ן הגדולות. כך, למשל, קרן הנדל"ן המניב ריט 1, שמשקיעה בענף הלוגיסטיקה מאז 2011, העלתה את סל הנכסים הלוגיסטיים של הקרן בהדרגה מ-7% ל-11%, במקביל להורדת את סל האחזקה במשרדים מ-61% ל-51%; לאמות השקעות 25 אלף מ"ר בנויים במודיעין שאותם היא משכירה לנובולוג ופוקס, וב-2016 חכרה החברה מרשות מקרקעי ישראל ב-70 מיליון שקל מגרש נוסף שעליו תוכל לבנות 34 אלף מ"ר.

את המגרש הבנוי רכשה אמות לפני כשנה מאיש העסקים יוסי שיינפלד, על פי דיווח של TheMarker בלא פחות מ-250 מיליון שקל. עסקה זו היתה אקזיט של ממש עבור שיינפלד, שהקים את המרכז ב-2007 בהשקעה של 80 מיליון שקל בלבד. כיום מושכרים מרכזים לוגיסטיים במרכז לרשת הקמעונות שופרסל, לחברה בת של קוקה קולה ישראל, לחברת yes ולערוץ כאן.

בדומה, גם חברות עזריאלי, מניבים, סלע קפיטל, גב ים ואשטרום מגלות עניין בתחום ומחפשות הזדמנויות השקעה. הקמת המרכזים הלוגיסטיים של חברות מסחר גלובליות כמו אמזון, עלי באבא, דקטלון ועוד אמורה לחזק עוד יותר את העניין בתחום בישראל. גם בעולם, ההשקעה במבני תעשייה, מסחר, מלאכה ולוגיסטיקה כבר הפכה מזמן לדבר החם בנדל"ן. עיקר הפעילות מתרחשת בבריטניה, גרמניה וצרפת, שם בוצעו 57% מעסקות המרכזים הלוגיסטיים באירופה, עם תשואה ממוצעת של כ-7.5%.

חנוכת המרלו"ג של שופרסל. עלייה חדה בביקוש לאזורי "לואו-טק" צילום: עמית שעל

20% רווח בתוך שנה

בהקשר המקומי, תנופת המרלו"גים מתרחשת בתנאים ייחודיים לה. בשנים האחרונות משתלטים מגדלי מגורים, משרדים ומסחר על כל פינה בגוש דן, ודוחקים אט אט את אזורי התעשייה המסורתיים. נגרים, מסגרים, מוסכניקים ועוד נדרשים לפנות את מקומם עבור הדיירים החדשים בהיעדר יכולת לעמוד במחירי הרכישה והשכירות הגבוהים באזורי המסחר החדשים. המצב החדש יצר עלייה חדה בביקוש לאזורי "לואו-טק" במעגל השני של גוש דן, כמה שיותר קרוב לאזורים שנעזבו – משימה לא פשוטה כלל.

מי שמיהר לזהות את הפוטנציאל הגלום במחסור בשטחי לוגיסטיקה הם המשקיעים הקטנים והבינוניים, המחפשים כאמור להגדיל את התשואה במציאות הונית מורכבת. אחד הדברים שמלמדים על הביקוש הגואה למרכזים לוגסיטיים בקרב משקיעים, הוא כניסתן לתמונה של קבוצות רכישה. כך למשל, קבוצה שאירגנו היזמים משה אביטן ויואב שחר קנתה לפני כשנתיים מתחם במעוין שורק כדי לבנות בו מרכז לוגיסטי בהיקף של 24 אלף מ"ר. בדומה, קבוצת סופרין סיימה באחרונה לשווק קבוצת רכישה להקמת מרלו"ג של 36 אלף מ"ר בחולון.

אחד הפרויקטים המסקרנים כיום בתחום המרלו"גים, וגם היחיד שמשווק בימים אלה למשקיעים, הוא מרכז המסחר והמלאכה של חולון, או בשמו הקצר יותר - פרויקט הסדנה. הפרויקט, שנמצא בחלקו הצפוני של אזור התעשייה העירוני, ברחוב שעל שמו הוא קרוי, מציע למשקיעים מחירי קרקע נמוכים יותר מאשר בלב גוש דן, אך עדיין נגישים ובסמוך מאוד ללב סביבת העסקים.

על פי גורמים בענף, על אף הפריחה בתחום המרלו"גים, מתחם הסדנה העתידי הוא ייחודי בכמה וכמה היבטים, ובראשם העובדה שהוא משלב בתוכו מגוון שימושים - גם מסחר, גם מלאכה וגם לוגיסטיקה - וכל זאת בבנייה לגובה ובסגנון מודרני.

המרכז משתרע על מגרש של כ-16 דונם. יש בו כ-42 אלף מ"ר בנויים בארבע קומות, והוא כולל 120 יחידות מודולריות למכירה בגודל של 250 מ"ר ויותר. הוא תוכנן כך שיענה על צורכיהם של בעלי המלאכה המשתמשים בו, וכך, בין היתר, קיימת בכל קומה גישה ישירה למשאיות לצורך פריקה וטעינה; היחידות עצמן מתוכננות עם תקרה גבוהה של כשישה מטרים על מנת להתאים לאופן העבודה; וכל המקום עומד בעומס מקסימלי של עד טון וחצי למ"ר – גם בקומות הגבוהות.

יחידה בפרויקט הסדנה בחולון. מחירי קרקע נמוכים בלב גוש דן הדמיה: איוולב מדיה

בעל הנכס נהנה

בשנים האחרונות זינקה הדרישה מצד חברות שונות לפעול באזור התעשייה החולוני, הידוע כאחד הגדולים בישראל. זאת, בין היתר, לאחר שיותר מ-2.5 מיליארד שקל הושקעו בו לצורך שדרוג התשתיות הקיימות וחיבורו לעורקי התחבורה המרכזיים.

"יש לנו מגוון רחב של לקוחות שכבר הביעו התעניינות במרכז העתידי לצורך שימוש עצמי", אומר אייל פרידמן, מנכ"ל GF נדל"ן המשווקת את הפרויקט ברחוב הסדנה בשיתוף חברת קפיטל פלטינום. לדבריו, ההתעניינות במתחם החדש לא נובעת רק ממיקומו האטרקטיבי: "עד היום ישבו המרלו"גים בעיקר בקומות קרקע, וזאת בשל העומסים שהם היו צריכים להתמודד איתם – משאיות שנכנסות לפרוק סחורה, מכונות דפוס גדולות, ארגזים שנערמים אחד על השני וכד'. פרויקט הסדנה, מהבחינה הזאת, הוא מבנה ייעודי ללוגיסטיקה, כמו מבנה הפנורמה בתל אביב, רק עם תוספות מודרניות ובמחירים נמוכים בהרבה – לפחות בשלב הזה".

ואמנם, המחירים המוצעים כיום למשתמשי הקצה, כמו גם למשקיעים המבקשים לקבל נתח מהפרויקט, נמוכים מאוד – 6,840 שקל למ"ר. רק באחרונה פורסם כי משקיעים שרכשו לפני שנה שטחים בפרויקט המרלו"גים של קבוצת סופרין, הממוקם לא רחוק מהמגרש ברחוב הסדנה, כבר הספיקו למכור אותם בכ-10,000 שקל למטר – 20% יותר ממחיר הרכישה.

לפרידמן אין ספק שמדובר באפיק השקעה כדאי, בעיקר למשקיעים קטנים ובינוניים: "אחד הדברים שמייחדים נכסים לוגיסטיים הוא שאין להם כמעט עלות המרה משוכר לשוכר, כלומר לא צריך לשפץ את הנכס בכל פעם ששוכר מתחלף, וגם עלות התחזוקה לא גבוהה. בסך הכל כל מה שמשתמש הקצה צריך הוא חלל גדול עם תקרה גבוהה וקירות חשופים – וכמובן שבעל הנכס רק נהנה מזה. לדעתי, התשואה בתחום הייזום של מרלו"גים, בעיקר באזור המרכז, תייתר בסופו של דבר את החיפוש המתיש של ישראלים רבים אחר הזדמנויות השקעה בחו"ל".

לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>