סינדרלה בחיפה: שלושת היזמים שמובילים את ההתחדשות העירונית בעיר
בעיני בעליה של קבוצת מבנים, שמכירים היטב את חוליי הבנייה הישנה, התחדשות עירונית היא כלי חברתי ראשון במעלה. "זה כמו לזכות בלוטו מבלי למלא טופס"
בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן
קבוצת מבנים במספרים:
שנת הקמה: 2012
שותפים: 3
פרויקטים: 25
1,500 יח"ד בבנייה, רישוי ותכנון
2,000 יחידות דיור במשא ומתן
שלושת המרואיינים בכתבה זו אינם בדיוק האנשים שמצפים לפגוש כאשר מדברים על יזמי הנדל"ן, מהפעילים בתחום ההתחדשות העירונית בישראל. הם צעירים, צנועים, ולמרות ההצלחה הרבה ניכר כי רגליהם נטועות עמוק בקרקע. מבחינתם, מדובר אמנם בעבודה מורכבת וקשה, אך גם מאתגרת ומתגמלת.
יוסי לחם, רז מנשה ותמיר לזר עומדים בראש קבוצת מבנים, שהחלה את דרכה לפני שש שנים במשרד קטן של 13 מ"ר בכרמל, והיום אחראית על יותר מ-25 פרויקטים יוקרתיים הכוללים הקמת אלפי יחידות דיור.
מאז שפרויקטים במסגרת תמ"א 38 יצאו לדרך, אי שם בראשית המילניום, מיזמים מעטים בלבד התרוממו בחיפה המנומנמת. אולם ב-2012, עם אישור התיקון השלישי לתמ"א, המאפשר הוספת 2.5 קומות למבנה, בין היתר בדרך של הריסת המבנה והקמת מבנה חדש תחתיו – המגמה בעיר השתנתה לגמרי. יותר ויותר יזמים וחברות הרימו את הכפפה, ובשטח החלו לצוץ פרויקטים רבים של התחדשות עירונית.
"בשנים האחרונות, כשנושא הנדל"ן נמצא חזק על סדר היום, כולם פתאום רוצים שיתבצע פרויקט אצלם בבניין, בתחילת הדרך עוד היינו צריכים לשכנע דיירים לקחת חלק בפרויקטים כאלה", אומר רז מנשה, מבעלי הקבוצה. "כיום, מבחינת הדייר הממוצע, לקבל דירה חדשה במתחם פינוי-בינוי זה כמו לזכות בלוטו מבלי למלא אפילו טופס".
מנשה (36), כדורסלן מוכר באזור הצפון, נכנס לעולם העסקים כבר בגיל 19. כמי שנולד בקריות ומכיר מקרוב את הבניינים הנמוכים והישנים בשכונות האזור, הוא הבין את הפוטנציאל הטמון בהרמתם לגובה. "בעבר לא היתה שום כדאיות כלכלית להשתלב במיזמי בנייה בעיר, ולכן המתנתי בסבלנות, חקרתי את הנושא לעומק וחיכיתי להתפתחויות", הוא משחזר. "התיקון לחוק הגדיל את הכדאיות באחת, ונוצר הטיימינג הנכון לקפוץ למים. יחד עם יוסי ותמיר, נכנסנו בכל הכוח לתחום החדש והלא מוכר הזה של התחדשות עירונית. עבור רבים זה נראה היה אולי כמו הימור, אבל אנחנו ידענו לקראת מה אנחנו הולכים".
הפרויקטים של קבוצת מבנים באלחנן 16 (מימין) ובוויתקין 11 הדמיות: 3dvision, SO architecture לא חששתם לעזוב הכל ולפנות לתחום עם חוסר ודאות גדול כל כך?
"כשאתה מאמין בדרך מסוימת, ובעיקר מאמין בעצמך ובשותפים שלך, אז זה לא באמת הימור", מסביר יוסי לחם (39), שותפו של רז לניהול הקבוצה. לחם, יליד חיפה, הוא בוגר תואר שני במינהל מאוניברסיטת חיפה, ומשקיע נדל"ן בארץ ובחו"ל זה יותר מעשור. לדבריו, "בחיפה אין קרקעות זמינות לבנייה, כך שהתחדשות עירונית זו למעשה האופציה היחידה הרלוונטית. היה לנו ברור שזה עניין של זמן עד שיגיע השינוי".
מה מושך אתכם בתחום הזה של התחדשות עירונית?
לחם: "נולדתי בשכונה לא קלה בעיר, וכל חיי ראיתי מסביבי אנשים שאין להם. מעבר לרצון שלמשפחתי ולי לא יחסר דבר, אני מקפיד לא לשכוח מאיפה באתי ולסייע לאנשים במצוקה. החוכמה היא לקחת את הרגשת החוסר מהילדות ולמנף אותה כך שתדחוף אותך קדימה בלי מעצורים. זה מביא אותך לעשות טוב לעצמך, אך לא פחות - לאחרים. בפרויקטים של פינוי-בינוי אנחנו עושים את זה ברמה היומיומית".
האדריכל תמיר לזר (49) מסומן כצלע הרגועה והמאופקת בשלישייה. בוגר הטכניון (בהצטיינות), שתיכנן אלפי יחידות דיור במהלך קריירה ארוכה, מספר כי "כל חיי תיכננתי עבור אחרים, וכשעברתי ליד מבנים שתיכננתי הייתי שמח, אבל בכל זאת משהו היה חסר. בקבוצת מבנים גיליתי את הייעוד שלי. אני משפר חיים של אנשים ומשאיר מונומנטים שיעמדו גם עשרות שנים אחרי שכבר לא נהיה פה - והם שלי לתמיד. זה סיפוק שאי אפשר לתאר. הכסף כאן משני. מי שפונה לאדריכלות הוא מראש לא אדם חומרי - אדריכל קודם כל מתעסק ברגש".
בפרויקטים שלכם יש תשומת לב רבה לעיצוב, זה חלק מהאג'נדה?
לזר: "כיום, כשבשוק פועלות מאות חברות, חובה כל הזמן להתחדש. אנחנו נוסעים הרבה בעולם ושואבים רעיונות עיצוביים שנותנים לנו השראה. בשיתוף פעולה עם משרדי אדריכלים אנו מגיעים לתוצרים מאוד ייחודים, כמו, למשל, פרויקט השימור ויתקין 11 – בית תיאודור מנקס, שתוכנן על ידי האדריכל יוסי שטרית וסומן כאחד הפרויקטים המעוצבים הבולטים של השנה במגזין הבינלאומי Domus; והפרויקט יוצא הדופן אלחנן 16 שאותו תכננתי, ומביא לחיפה את הבניינים המיוחדים של נווה צדק".
גם מנשה מסכים עם האמירה שעיצוב מהווה נדבך חשוב בתפישת העולם של הקבוצה, אך מדגיש כי הדבר "לא בא בשום אופן על חשבון הפרקטיות במיזמים שבהם אנו מעורבים".
איחוד וחלוקה
קבוצת מבנים הוקמה על טהרת ההתחדשות העירונית, ופועלת באמצעות שתי חברות נפרדות: האחת מתמקדת בתמ"א 38 במסלול הריסה ובינוי ובמסלול חיזוק; והשנייה מתרכזת בפרויקטים של פינוי-בינוי, כגון זה שמקדמת החברה לצד קבוצת בן דוד הירושלמית במתחם אמיל זולא שבכרמל הצרפתי, ובו עתידות להיבנות כ-700 יחידות דיור. בחברה דוגלים במודל של One Stop Shop, כלומר ביצוע מרבית הפעילות בתוך החברה - משלב מציאת המתחמים, דרך בדיקות אדריכליות, דוח"ות כלכליים, תכנון, רישוי ופיקוח עליון, ועד לשיווק, מכירות ושירות לקוחות לרוכשים. "ברמה המעשית, הבנייה מתבצעת באמצעות חברות ביצוע מובילות", מרחיב מנשה, "אנו מאמינים בשיתופי פעולה, וחלק גדול מהפרויקטים שלנו הם בשותפות יזמית עם חברות ותיקות מוכרות בשוק".
הפרויקט במתחם אמיל זולא. 700 דירות חדשות בפינוי-בינוי הדמיה: 3DIVISION
בעלי מבנים משמשים בין השאר נציגי פורום היזמים של חיפה, המאגד עשרות חברות יזמות בהתחדשות עירונית, דבר שלדברי מנשה מסייע לחברות החיפאיות בפעילותן היזמית: "הקשר עם הרשות המקומית חשוב מאין כמוהו, בהיותו חלק מ'משולש הזהב' של עירייה-תושב-יזם. ללא דיאלוג ושילוב כוחות, לא יתבצעו פרויקטים בעיר ואנו רואים בשיתוף הפעולה מול הרשות את אחד הדברים החשובים ביותר לקידום הענף".
מה נדרש כדי להפוך לחברה מובילה בתחום ההתחדשות העירונית?
לחם: "כדי להתעסק בהתחדשות עירונית צריך להבין את נפש האדם שמולך, לדעת מה מציק לו ומהם חששותיו מהתהליך. מה שלנו נראה כברור ומובן מאליו, נתפס אחרת אצל מבוגר המתגורר 40 שנה באותו הבניין או מבחינתה של אם חד-הורית הנמצאת בחוסר ודאות. תפקידנו הוא בראש ובראשונה ללוות אותם, עם שקיפות ואמינות. אלה לא סתם סיסמאות, רק כך אפשר להצליח בתחום הזה. מעבר לזה, מי שמתעסק בהתחדשות עירונית חייב לשלוט בפרטים הכי קטנים בכל פרויקט שהוא מקדם, ולהבין במגוון תחומים, בהם בנייה, אדריכלות ועיצוב, שיווק, מיתוג ומכירות, משפט וכלכלה".
איך מתמרנים עם כמות כזו גדולה של פרויקטים?
מנשה: "מבלי להישמע קלישאתי, אנחנו באמת עובדים מסביב לשעון. קבוצת מבנים מטפלת במאות משפחות ומעניקה לכל אחד מהם את היחס האישי המתבקש. זה לא דבר פשוט, אבל מכאן באה זכות הקיום של חברה כמו שלנו. בנוסף, יש כמובן גם הרבה עבודה טכנית בתכנון מותאם לכל דייר ורוכש, רישוי והוצאת היתרים, והבנייה כמובן, כך שמדובר בתהליך של שנים שמחייב אותנו להתגייסות מוחלטת".
קבוצת מבנים. מימין: יוסי לחם, רז מנשה ותמיר לזר כיום, כשהרבה צעירים מבקשים להתעסק בנדל"ן וביזמות, מה הייתם מציעים להם?
לחם: "כדי להיות הכי טוב במה שאתה עושה, אתה קודם כל חייב לאהוב את העבודה שלך. צריך להביא בחשבון שעם כל הביורוקרטיה מסביב, בפרויקט התחדשות עירונית חולפות לפחות 7-6 שנים עד שאפשר לראות רווח לחברה - כשבדרך מושקעים מיליוני שקלים ואלפי שעות עבודה. מי שרוצה להיכנס לתחום חייב אורך רוח וגב כלכלי. כמו שאמר פעם יהודי חכם: 'במדינת ישראל אפשר להרוויח ביזמות נדל"ן - רק אם לא מתפרנסים מזה'". מנשה מוסיף: "הביורוקרטיה אמנם חונקת, אבל לראות בניינים איכותיים בנויים ומאוכלסים שאתה חתום עליהם - שווה את כל המאמץ".
לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>
