הלוואות גישור ליזמים: "מעדיפים לשלם ריבית - ולא להפחית במחירי הדירות"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

שוק הנדל"ן מאט, והלחץ הכלכלי על היזמים בענף הופך מורגש יותר ויותר. רבים מהם "נתקעים" עם מלאי דירות שאינם מצליחים למכור, דבר הגורר עמו מצוקה כלכלית שבמקרים רבים לא מאפשרת להם להמשיך לפרויקט הבא, וזה עוד במקרה הטוב.

ההאטה החדה בענף מגובה במספרים: אם ב-2017 נרשמו 60-55 אלף התחלות בנייה, הרי שעל פי התחזיות, מספר התחלות הבנייה ב-2018, לרבות בפרויקטים של מחיר למשתכן, יסתכם בפחות מ-50 אלף דירות, וב-2019 – בכ-40 אלף דירות בלבד. מדובר בירידה חדה, של עד 30%, בהיקף הבנייה החדשה.

על פי הדעה הרווחת בענף, אחד הגורמים העיקריים למצב המתואר הוא תוכנית מחיר למשתכן, שהחלישה משמעותית את השוק החופשי, והפכה את הבנייה במסגרתו ללא כדאית עבור מרבית היזמים. בנוסף, היעדר הוודאות בשוק משפיעה גם על הביקוש, כאשר רוכשי הדירות הפוטנציאליים חוששים מהמצב התזזיתי ולא ממהרים לרכוש דירות חדשות.

פתרון יצירתי

בעקבות המציאות העגומה בענף, באחרונה מורגש מעבר של יזמים וגורמי ביצוע לעבר מקורות מימון חוץ-בנקאיים, הידועים כגמישים ומקלים יותר בהשוואה לבנקים. גורמי מימון אלה מציעים ליזמים הלוואות גישור שמסייעות להם לצלוח את התקופה הסוערת, תוך צמצום הנזק הכלכלי למינימום.

"יזמים שבנו כבר דירות, בבנייה רגילה או בפרויקטים של התחדשות עירונית, לא מצליחים למכור את כל המלאי במחיר שלו הם קיוו בתחילה, ונשארים עם דירות שלא משתלם להם למכור בפחות ממחיר השוק", אומר אבי דויטש, הבעלים והמנכ"ל של קרן אקספו, המעמידה אשראי לגורמים בענף הבנייה, בהם יזמים. לדבריו, "הבעיה שלהם מתחילה לאחר קבלת טופס 4 לפרויקט, כאשר הבנק שמימן את הבנייה דורש מהם לפרוע את המימון שלקחו לצורך אותו פרויקט".

אבי דויטש. "גורמי המימון המסורתיים נהפכו לחשדניים יותר" צילום: אוהד שביט

ואמנם, הנהייה של היזמים לכיוון מקורות מימון חדשים מוכתבת גם, במידה רבה, על ידי הבנקים עצמם: אם עד היום היתה ידם של נותני האשראי – תחום שנשלט עד לאחרונה על ידי שניים-שלושה בנקים מרכזיים – פתוחה ונדיבה למדי, הרי שהיום המציאות היא אחרת.

"מכיוון שהמערכת הבנקאית לא מעמידה אשראי ליזמים שנמצאים עם מלאי דירות ומחפשים אשראי לטווח קצר, אנחנו עדים לפנייה גוברת של יזמים לשוק החוץ-בנקאי", אומר דויטש, ומוסיף כי "אין ליזמים האלה ברירה אלא למצוא פתרונות יצירתיים לתנאי השוק החדשים ולמגבלות שמערים משרד האוצר".

העליות בדרך

מצוקת היזמים והקבלנים מתבטאת היטב בנתונים מספריים: לפי סקירה שערכה באחרונה חברת המידע העסקי CofaceBdi, בשבע השנים האחרונות נסגרו לא פחות מ-3,000 חברות קבלניות, בעוד שרק כ-1,600 חברות נוספות נוספו לענף. בחברה מסבירים את הנתונים בעלייה בסיכון בענף הבנייה: לפי מדד הסיכון של החברה, הסיכון בקרב הקבלנים הפועלים בענפי הבנייה השונים גדל ברבעונים האחרונים, והמשמעות היא שיותר חברות בענף הבנייה נקלעות לחדלות פירעון, להקפאת הליכים ואף לסגירת חברות.

בדומה, על פי נתוני דן אנד ברדסריט, "חלה עלייה דרמטית בהיקף כשלי הפירעון בקרב קבלנים ברבעון השני של 2018 - מספר הקבלנים שכשלו עמד על 324, כ-83% יותר מ-177 קבלנים שכשלו ברבעון הראשון של 2018, ויותר מפי 2 לעומת 150 קבלנים שכשלו ברבעון השני אשתקד". היבט נוסף שמלמד על קשיי הקבלנים הוא מידת נגישותם למקורות המימון: מתחילת 2016 התארכו ימי האשראי בענף משוטף+77 לשוטף+83 – וההסתמכות של קבלני הביצוע על אשראי מספקים ממשיכה לגדול.

"נוצר מצב שבו גורמי המימון המסורתיים נהפכו לחשדניים יותר כלפי היזמים והקבלנים", אומר דויטש. "מבחינת היזמים הגדולים זו בעיה פחות משמעותית, כי הם מצליחים להשיג אורכות מהבנקים בהחזר האשראי. לעומתם, היזמים הקטנים והבינוניים עומדים כעת בפני שתי אפשרויות: למכור את הדירות בהפסד, או לקחת אשראי לתקופה קצרה יחסית, שתאפשר להם למכור אותן בלי לחץ, בתנאים ובמחיר טובים יותר.

"הריבית המשולמת זולה יותר מאשר ההפחתות הנדרשות מהיזמים במחירי הדירות, ופתרון המימון החוץ-בנקאי גמיש וטוב יותר לרוב היזמים. אם נוסיף לכך את האפשרות שמחירי הדירות יעלו בטווח של שנה עד שלוש שנים, הרי שאופציית המימון כדאית באופן משמעותי מאשר הפחתה ודאית עכשיו במחיר הדירות".

את האטרקטיביות בעיני היזמים של ההלוואה לזמן קצר (תקופת החזר של שנה עד שלוש) מייחס דויטש, בין השאר, לבחירות לכנסת שייערכו, במוקדם או במאוחר, במהלך 2019, ולשאלה שעדיין נותרה פתוחה – האם שר האוצר משה כחלון ימשיך בתפקידו. "בתקופה כזאת השוק מצפה שאי-הבהירות תתפוגג מיד לאחר הבחירות. עם זאת, לא מעט יזמים סבורים שלאור הירידה בהתחלות הבנייה משתלם להם דווקא לקחת אשראי ו'לשבת על המלאי', משום שעם ממשלה חדשה בעוד זמן לא רב, ואולי עם שר אוצר חדש, תהיה אנרגיה חדשה בשוק, והמחירים יחזרו לעלות".

לדויטש אין ספק כי העלייה במחירים בוא תבוא: "בכל קורס מבוא לכלכלה לומדים שכשיש ירידה בהיצע, כלומר בהתחלות הבנייה, נוצר עודף ביקוש והדבר מיתרגם לעלייה במחירים (מחירי הדיור). כיום, המחירים באזורי הביקוש יציבים פחות או יותר, אבל בשנים הבאות הדבר ישתנה, והמחירים יעלו".