בת ים של ברוט: איך ישפיע המהפך השלטוני על ההתחדשות העירונית?

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

תושבי בת ים התעוררו ביום רביעי שעבר לבוקר חדש, לפחות בכל הקשור להיבט המוניציפלי, כשבתום מערכת בחירות סוערת ויצרית נבחר צביקה ברוט לראשות העיר. הקדנציה של יוסי בכר, מי שכיהן בתפקיד מ-2014, התאפיינה בביסוסה של בת ים כמוקד התחדשות עירונית מרכזי, כשבעיר אף הוקמה מנהלת התחדשות עירונית הפועלת בצמידות לאגף ההנדסה.

על פי נתוני העירייה, כיום מקודמות בבת ים כ-80 תוכניות פינוי-בינוי המצויות בשלבי תכנון שונים, וכ-70 היתרים לפרויקטים במסגרת תמ"א 38. בנוסף הוגשו כ-152 בקשות להיתרי בנייה לפרויקטים של תמ"א 38. גם בתוכנית המתאר העירונית, בת ים 2035, תופסים מיזמי התחדשות עירונית נתח משמעותי: כ-24 אלף יחידות דיור עתידות להתווסף לעיר בשנים הבאות, מרביתן, בהתחדשות עירונית. בעירייה מתגאים במיצובה של בת ים, ואומרים כי "בשנים האחרונות הפכה העיר לבירת ההתחדשות העירונית של ישראל. בת ים מובילה עשרות מיזמים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי, מתוך אמונה בנחיצות פרויקטים אלה המעניקים איכות חיים, ביטחון מפני רעידת אדמה ושדרוג הנכס, ולצד יצירת מלאי דירות עבור זוגות צעירים ומשפרי דיור".

התחדשות עירונית בבת ים נתונים: עיריית בת ים

לדברי זיוה חת, סמנ"כלית לפיתוח עירוני ואיכות סביבה בעיריית בת ים, "הגדלת היצע יחידות הדיור היא צורך לאומי, ובת ים אינה יוצאת מהכלל בנושא הזה. מה שהפך אותה בשנים האחרונות למובילה בהתחדשות עירונית זה אימוץ מדיניות שזיהתה במיזמי הבנייה מנוף לפיתוחה, צמיחתה וקידומה של העיר. היות שבת ים מאופיינת בלא מעט מבנים ישנים, נדרש צורך אמיתי בשינוי מרקם המגורים והתאמתו לצורכי התושבים, לשיפור איכות חייהם. לצד הגדלת היצע הדירות, ההתחדשות העירונית בעיר כוללת גם פיתוח מסחר ויצירת מוקדי תעסוקה. בין היתר קדמנו תב"ע לכל אזור העסקים, שהגדילה מאוד את אחוזי הבנייה לתעסוקה ומסחר ודוגלת בעירוב שימושים. הרציונל הוא שעיר טובה היא כזו שתושביה יכולים לגור, לעבוד ולבלות באותו המתחם, כשכל השירותים העירוניים נמצאים בקרבתם, במקום אחד".

נראה שבשכנתה הדרומית של תל אביב חברו כל הגורמים שיהפכו אותה לזירת התחדשות עירונית תוססת: הגירעון הכרוני שבו מצויה העירייה, מיקומה הגיאוגרפי הקורץ וקרבתה לתל אביב, ומחירי הדירות בה - שאף שכמעט הכפילו את עצמם בעשור האחרון, הם עדיין נמוכים משמעותית בהשוואה לערים השכנות. מטבע הדברים, כל אלה מושכים לעיר יזמים רבים, שרואים בהתחדשות העירונית הזדמנות כלכלית ממשית, בעיקר לאור מצבו המדשדש של ענף הבנייה בשוק החופשי והקושי למכור דירות חדשות.

גם העירייה עושה את שלה כדי להפוך את העיר לאטרקטיבית בעיני הכוחות היזמיים: "קברניטי העירייה קידמו תוכניות תב"ע שהקלו על התהליכים הביורוקרטיים, סייעו לשחרר חסמים ולספק כדאיות כלכלית למיזמים של התחדשות עירונית", אומרת חת. "כבר כיום רואים את ניצני התהליך, ובהסתכלות קדימה, אני רואה המשך של בנייה חדשה ומודרנית שמתאימה את עצמה למילניום השלישי ומספקת מרחב ציבורי איכותי לתושבים. אני מאמינה שבת ים תהיה עיר תוססת שמנצלת כהלכה את משאביה ובראשם חופי הים, הופכת ליעד תיירותי בזכות בתי המלון שנבנים בה ומושכת אליה גם אוכלוסייה איכותית מבחוץ".

גם שר הבינוי והשיכון, יואב גלנט, התייחס באחרונה לתנופת הבנייה בבת ים, ואמר כי "התחדשות עירונית היא המפתח לבנייה חדשה במדינת ישראל. לבת ים יש פוטנציאל אדיר בכך שהיא יושבת לחוף הים וקרובה למרכזי תעסוקה גדולים. אני פונה מכאן לכל העוסקים במלאכה, לקבלנים, ליזמים ולרשויות – כולנו צריכים להירתם לנושא כי העתיד הבנייה חדשה בישראל טמון בהשבחת הקיים על ידי התחדשות עירונית".

"בת ים נמצאת בפוזיציה מצוינת"

"כל עיר זקוקה לפרויקטים של התחדשות עירונית כדי לעמוד בגידול האוכלוסייה, בפיתוח התשתיות הנדרש ובצורך לתת מענה לעסקים, ובת ים היא דוגמה מובהקת לעיר שממש חייבת אותם", אומר אולג לוקינסקי, שותף ומנכ"ל בחברת ניו ארה (New Era), המתמחה בהתחדשות עירונית ומקדמת כיום בבת ים 12 פרויקטים במסגרת תמ"א 38 ופינוי-בינוי. לדבריו, "בבת ים קיים מחסור ניכר בקרקעות שניתן לבנות עליהן, מה שמגביר עוד יותר את החשיבות של מיזמי התחדשות עירונית. אני יכול לומר כי לפני שמתקבלת אצלנו החלטה באשר ליישוב בו נרצה לפעול, אנו עורכים ניתוח מקיף ויסודי לפי שורה של קריטריונים, כגון מגמות ההיצע מול הביקוש, רמת התמיכה שמעניקה הרשות המקומית ליזמים ולבעלי הנכסים, נגישות תחבורתית וקירבה לאזורי תעסוקה. לפי הקריטריונים האלה, בת ים נמצאת בפוזיציה מצוינת, ואנחנו בהחלט שואפים להרחיב כאן את הפעילות שלנו".

אולג לוקינסקי. "נדרש שיתוף פעולה לכל אורכה של שרשרת התכנון" צילום: מושיק לינדנבאום

לוקינסקי מתייחס גם לחשיבות האינטראקציה עם הרשות המקומית ומינהלת ההתחדשות העירונית שהוקמה בבת ים, במיוחד על רקע תוצאות הבחירות: "ברור שרשות מקומית לא צריכה לשים את היזמים בראש סדר העדיפויות, ועליה לבנות מדיניות נכונה לבניית העיר תוך הסתכלות רחבה על מגוון הצרכים התכנוניים. עם זאת, עליה להביא בחשבון גם את עניין הכדאיות הכלכלית, אחרת יזמים לא ימהרו לקחת על עצמם את הפרויקטים.

"לדעתנו, התנאים האלה מתקיימים כיום בבת ים כמעט במלואם, ואנחנו מקווים כי בהמשך הדרך תוכל הרשות להגביר עוד יותר את הוודאות התכנונית ולשמר אותה לאורך זמן. אנו כמובן מודעים לכך שהרשות לא תלויה רק בעצמה, אלא גם בגורמי ממשל, ועדות מחוזיות וכד' - ולכן נדרש שיתוף פעולה לכל אורכה של שרשרת התכנון, בין כל מקבלי ההחלטות".

לא במקרה פנתה ניו ארה דווקא לפרויקטים של התחדשות עירונית. מבחינתה, במיזמים שכאלה טמונה גם אג'נדה חברתית. "בחרנו להתמקד במיזמים של התחדשות עירונית מתוך אמונה ששם נמצא עתיד המגורים בארץ, בעיקר באזורי הביקוש", מדגיש לוקינסקי. "בסופו של דבר, מחסור בקרקעות פנויות - דבר שמאפיין בצורה כזאת או אחרת את כל הערים המרכזיות בארץ - יאלץ את כל היזמים לבחור בכיוון של התחדשות עירונית, מגמה שרק תלך ותתעצם.

"אנו מאמינים שפרויקטים של התחדשות עירונית, בשל ההשבחה שהם מביאים לנכסים של אוכלוסיות פחות חזקות כלכלית, מביאים לצמצום פערים ולהגברת השוויון בין התושבים. אנו סבורים כי באמצעות פרויקטים כמו אלה שאנחנו מקדמים בבת ים, ניתן יהיה להשביח משמעותית את הבניינים, תוך הכללת אלמנטים שבעבר אפיינו רק מיזמי יוקרה".