המשרדים מעשירים את בני ברק, חיפה דורכת במקום

אחד הפרמטרים העיקריים הקובעים את חוסנה הכלכלי של עיר הוא מספר המשרדים ובתי העסק הפועלים בשטחה. על שטחים אלה מוטלת ארנונה גבוהה וההוצאה העירונית עליהם נמוכה, ואילו על שטחי המגורים מוטלת ארנונה נמוכה וההוצאה העירונית עליהם גבוהה. מכאן שככל ששטחי המסחר תופסים נתח נכבד יותר, כך הרשות המקומית צפויה להיות עשירה יותר.

בדיקה שערכה לשכת שמאי המקרקעין, ואשר מתפרסמת היום לראשונה ב"כלכליסט", מעלה כי בשנים 2008־2018 היקף המשרדים שנבנו בתל אביב ובערי המרכז צמח הרבה יותר מהצמיחה במספר התושבים באותן שנים. בפריפריה קצב ההתפתחות של שטחי המשרדים נותר נמוך. בעשור האחרון נבנו בארץ כ־3.2 מיליון מ"ר שטחי משרדים, מהם כ־2 מיליון מ"ר באזור המרכז. מתוך עשר הערים המובילות בהיקפי הבנייה של סקטור המשרדים לא נמצאה אפילו עיר אחת מהפריפריה.

משרדים ברמת גן. מדורגת במקום הרביעי ברשימת הערים שהוסיפו שטחי משרדים צילום: שאטרסטוק

כרבע מהמשרדים שנבנו בעשור האחרון נמצאים בתל אביב, העיר העשירה בישראל, 837.2 אלף מ"ר. במקום השני נמצאת בני ברק, עם בנייה של 339 אלף מ"ר שטחי משרדים - נתון מפתיע שמציב את בני ברק בשורה אחת עם ערי המרכז, אחרי שבמשך שנים נחשבה לעיר החלשה והענייה ביותר בגוש דן בשל צפיפות התושבים ומעמדם הסוציו־אקונומי הנמוך. נראה שהעיר השכילה לנצל את קרבתה לתל אביב ולרמת גן כדי להקים אזור תעסוקה (BBC) צמוד לאזור המזרחי של רמת גן. במקום השלישי מדורגת ירושלים, עם בנייה של 234.2 אלף מ"ר שטחי משרדים, ובמקום הרביעי רמת גן עם 146 אלף מ"ר.

יו”ר לשכת שמאי המקרקעין חיים מסילתי. “טבעי שתל אביב תרכז את רוב התחלות הבנייה” צילום: גלעד ארצי

את מקומות חמש עד עשר מאיישות פתח תקווה, 141 אלף מ"ר; לוד, 120 אלף מ"ר; רחובות, 116 אלף מ"ר; ראשון לציון, 105 אלף מ"ר; חולון, 96 אלף מ"ר; ונתניה, 65 אלף מ"ר.

בעשירייה השנייה רק עיר אחת שאינה במרכז הארץ הצליחה להיכנס לרשימה, סכנין, המדורגת במקום 20. לפניה מדורגות בית שמש, 57 אלף מ"ר; אשדוד, 56 אלף מ"ר; גבעתיים, 56 אלף מ"ר; כפר סבא, 46 אלף מ"ר; כפר קאסם, 42 אלף מ"ר; מודיעין, 41 אלף מ"ר; חדרה, 41 אלף מ"ר; הרצליה, 37 אלף מ"ר; נס ציונה, 36 אלף מ"ר.

באר שבע, שבה מקודם בשנים האחרונות אזור הייטק, דורגה במקום ה־21 בלבד, עם 30.5 אלף מ"ר. אחת ההפתעות הגדולות היתה חיפה, המדורגת שלישית בגודל האוכלוסייה, שכמעט לא הגדילה כלל את שטחי המשרדים, ומדורגת במקום 59 בלבד, הרבה אחרי ערים כמו כרמיאל, טבריה ואפילו ערערה וטמרה.

תורת האיזונים

ויש גם נתונים על התחלות הבנייה בשנתיים האחרונות, שיש בהם כדי לרמוז מי הן הערים הצפויות להתפתחות משמעותית בשנים הקרובות. פתח תקווה היא המובילה ב־2018-2017 בהיקף התחלות בנייה של שטחי משרדים, עם 286 אלף מ"ר, אחריה תל אביב, עם 196 אלף מ”ר, ירושלים 127 אלף מ”ר, הרצליה 80 אלף מ”ר, ראשון לציון 58 אלף מ”ר ובאר שבע, שהצליחה להיכנס לרשימת הערים המובילות בהתחלות בנייה, עם 38 אלף מ"ר. גם ברשימה זו ממוקמת חיפה בתחתית, במקום ה־27 עם כ־12 אלף מ”ר.

"טבעי שתל אביב, שנחשבת לבירה הכלכלית של ישראל ירכז את רוב התחלות הבנייה של בנייני משרדים”, אמר יו”ר לשכת שמאי המקרקעין חיים מסילתי. “צריך לזכור כי בחמש השנים האחרונות ציר מנחם בגין מצפון לדרך השלום עובר שינוי ייסודי והופך מאזור תעשייה לאזור מסחר, משרדים ומגורים גדול ומודרני".

הארנונה המוטלת על משרדים גבוהה ומעשירה את קופת העירייה. לערים שבהן הארנונה הכוללת אינה מכסה את ההוצאה העירונית על התושבים מעניק משרד הפנים מדי שנה סכום כולל של כמיליארד שקל כדי להביאן לאיזון תקציבי, "מענק איזון". מסיבה זו בכל תוכנית חדשה המקודמת כיום, גם כאלה המוטות מגורים, נכללים גם שטחי תעסוקה ומסחר. דוגמה לחשיבות אזורי התעסוקה ניתן למצוא בהסכמי הגג, שבמסגרת המו”מ שניהלו ראשי הערים עם הממשלה הם דרשו, ולרוב קיבלו, הגדלה משמעותית של שטחי התעסוקה.

תופרים חליפה

במינהל התכנון מגבשים בחודשים האחרונים במסגרת התוכנית האסטרטגית ל־2040 את תוכנית הדיור ומבני התעסוקה. סיגי בארי, מנהלת אגף פרויקטים לאומיים באגף לתכנון אסטרטגי במינהל התכנון, האחראית על סעיף התעסוקה: "אנו מבינים את המגבלה שלנו, אנו לא יכולים להשפיע על השוק, אלא רק להציע הצעות לתכנון. הכיוון הוא לרדת אל השטח ולהבין את הצרכים שלו. למשל אחד הדברים שאנחנו עושים הוא לבחון מתוך המתחמים שסומנו על ידי המחוזות איזו תחבורה ציבורית יש להם ומה הנגישות אליהם כדי שנוכל לתפור חליפה לכל מחוז".

שרון בן צבי, סמנכ”לית השיווק של קבוצת לוינשטיין, סבורה שכדי למשוך יזמים לפריפריה צריך לדאוג שלאזור תהיה נגישות טובה ושהוא יספק הטבות מס ליזמים ולחברות: “בפריפריה שם המשחק הוא נגישות, התחבורה והרכבות. ככל שיובילו אותם לנקודות הנכונות כך זה יעודד אוכלוסיות להגיע. ביקנעם בנינו עוד כשהכל היה בתוכניות, אז דיברו על כביש 6 ולא על רכבת, ומצאנו שם מתחם שמאז מאוכלס באופן מלא והחברות שמגיעות לשם נכנסות לתקופות ארוכות”.