מנכ"ל שרונה הפורש: הבעלים טעו בקונספט

ההכרזה שהגיעה אתמול על עזיבתו של גיל גזית, מנכ"ל מתחם שרונה בתל אביב, משקפת בעיקר את שלב ההפנמה, אליו הגיעו המשקיעים במתחם כארבע שנים לאחר השקתו. "אין מה לעשות, התפקיד התכווץ", אמר לכלכליסט איתן אירני, שמוביל את אחת מקבוצות המשקיעים במתחם. הציטוט של אירני מקפל בתוכו את סיפור שרונה כולו ־ ממתחם מסחרי לוהט עם מבנים ייחודיים לשימור, שהיה אמור לשאוב אליו את מירב תשומת הלב והכנסות המתחרים לעוד מתחם תל אביבי שנאבק על עתידו.

מתחם שרונה נמצא בבעלות משפחת אירני (בעלי פקטורי 54), קבוצת רוגוזין, קרן ריט 1 בשותפות עם מדיאס וקבוצת אדלר חומסקי. בעלי הבית שהשקיעו רק בפיתוח המתחם כ־300 מיליון שקל, הבינו שהיקף המבקרים וההכנסות מצדיק חישוב מסלול מחדש. בהתאם לכך התחדדה ההבנה כי אין הצדקה להחזקת מנכ"ל מסוגו של גזית ־ כזה שניהל בעבר את קניון הזהב בראשון לציון ושכרו עומד על כ־100 אלף שקל ברוטו. המחליף או המחליפה של גזית כבר לא ישאו בתואר מנכ"ל, אלא "מנהל מתחם" בלבד. שכרו של גזית יצטרף לחיסכון בעלויות שיוזמים הבעלים ־ כולם פעילים בתחום הנדל"ן, שמעכשיו יהיו מעורבים יותר.

גיל גזית צילום: יריב כץ

"שרונה זה מתחם בילוי. לא קניון"

הצצה לנתונים הכספיים של שרונה מלמדים שלא רק התפקיד התכווץ, אלא גם ההכנסות. בעוד שבשנת 2015 מספר השוכרים הסתכם ב־41, בשנת 2017 מספרם עמד על 28 בלבד ־ ירידה של 31%. העוזב האחרון המפורסם היא חברת קסטרו שפינתה את המבנה בין שתי הקומות ששכרה, עוד בטרם השיקה את החנות. לפני קסטרו פרשו רבים אחרים ־ מרולדין ועד צומת ספרים.

דמי השכירות החודשיים שהסתכמו בשנת 2016, שנת השיא של המתחם, בסך של 2,172 שקל למ"ר לחודש התדרדרו בחוזים חדשים שנחתמו בשנת 2017 לסך של 1,643 שקל למ"ר לחודש ־ ירידה של 25%.

הכנסות המתחם שעמדו בשנת 2015 על סך של 12.77 מיליון שקל קרסו ב־2017 לסך של 10.08 מיליון שקל ־ ירידה של 20%. התשואה על הנכס עמדה על 3.7%, בעוד התשואה המקובלת בתחום הנדל"ן המניב עומדת על 7% עד 9% לשנה.

מבנה טמפלרי בשרונה

אתמול אמר גיל גזית בשיחה עם כלכליסט: "מה לעשות? אני לא יכול להעלות בכוח אנשים לקומה שנייה ושלישית". גזית התייחס לקונספט המקורי של היזמים, לפיו בתי הטמפלרים על כל קומותיהם ישמשו למסחר. "השגיאה נעשתה שש שנים קודם, לא בזמני. הם (הבעלים ־ נ"ז) טעו. שרונה צריכה להיות מרכז בילוי, פנאי והסעדה ולא עוד קניון", אמר גזית.

ה"עצלנות" של הצרכנים, עליה מצביע גזית, אינה הבעיה היחידה של המתחם. גם המשבר שפקד את ענף האופנה והביא לצמצום סניפים מפסידים, השפיע לרעה. בנוסף, צעירי העיר לא ראו במתחם שבשולי תל אביב על דרך בגין, מקום שהתחברו אליו כמרכז קניות. גזית פעל להסב את המתחם לארועים ובידור והסעדה ולקבלת היתר מהרשויות להשכרת הקומות השניות והשלישיות לחברות סטרטאפ, צעד ששמר על איכות המתחם אך הפחית בהכנסות מדמי השכירות הנמוכים יחסית שמשלמות חברות ההזנק. דגש הושם גם על אירועים למשפחות וילדים.

מלוקק מדי בשביל התל אביבים

מנכ"ל אחת הקבוצות המצליחות בארץ אמר אתמול לכלכליסט: "הבעיה של שרונה, כמו גם של קניון TLV, היא שהתל אביבים לא הגיעו. בעיניהם אלו מתחמים עשויים ומלוקקים מידי, בעוד שהם מחפשים הארד קור, אורבני יותר. עיקר הקהל של שרונה מתגורר מחוץ לעיר, אבל נמנע להיכנס לתל אביב בגלל בעיות תחבורה". לדבריו, העזיבה של גזית דווקא בנקודה זו היא בגדר הפסד למתחם. "המהלך שהוא התחיל נכון. להפוך את הקומות העליונות למשרדים ולחזק את הבילוי והסעדה במקום. בסוף אני מאמין, שכשבעיות החנייה בתל אביב וכניסותיה ייפתרו, אלו יהיו מתחמים טובים. זה ייקח עוד חמש שנים, אבל לא צריך להספיד אותם".

איתן אירני אמר אתמול: "אני עדיין מתרגש מהחזון זה מתחם ייחודי בקנה מידה עולמי. 80% מהשטחים למטה מושכרים. אני לא רואה בשרונה כישלון. אם קבוצת עזריאלי לא הצליחה להביא שוכרים למתחם המסחר שתכננה במגדלי שרונה, אז מי אני?".