הבנקים בישראל מהלכים על קרח דק

משקל החוב של ענף הנדל"ן בבנקים, הכולל המשכנתאות וההלוואות לחברות בתחום הנדל"ן, מסך האשראי לציבור עלה לאחרונה לכ-50% לעומת כ-40% לפני עשור. זה קרה כתוצאה ממימון שהעניקו הבנקים להתרחבות מהירה של בנייה וקניית דירות ע"י הציבור תוך עלייה חדה במחירי הדירות.

לאחרונה שוק הנדל"ן בישראל נכנס לקיפאון. כמות העסקאות ירדה בחדות והמחירים מדשדשים עם נטייה לירידות. בלימת שוק הנדל"ן לא אמורה להפתיע. זה קרה הרבה פעמים ובהרבה מדינות. אחרי שנים ארוכות של עליות מחירים, גידול בבנייה ובאשראי לנדל"ן - תמיד מגיע סוף לסיפור.

הטריגרים לסיום המחזור בשוק הנדל"ן יכולים להיות עליית ריבית, מגבלות אשראי שמטילים רגולטורים, עליית מיסוי על בעלי הדירות, האטה בכלכלה המקומית או עולמית או תוכניות מסוג של "מחיר למשתכן".

שוק הנדל"ן עוצר בסופו של דבר, לפעמים בחריקה תוך ירידה חדה במחירים, כאשר הוא מגיע למגבלות כלכליות שאינן מאפשרות המשך התרחבותו.

שוק הנדלן הדמיה: אתר אור סיטי

כשזה קורה, הסיכונים לכלל המשק עולים. ענף הנדל"ן מאוד משמעותי כמעט בכל תחום במשק מכיוון שהוא קשור להשקעות גדולות בבנייה ובתשתיות, ברכישות מוצרי חשמל, בעבודת בעלי מקצוע רבים כגון חשמלאים, שיפוצניקים, גננים, נגרים וכו'. כמו כן, הוא משפיע על תחושת העושר ובתוך כך לעלייה בצריכה שבאה בעקבותיה של בעלי הדירות, במיוחד בעלי הדירות להשקעה. לכן, במחקרים רבים נמצא שהאצה בענף הנדל"ן מובילה להגברת הצמיחה בכלכלה, אך עצירה בפעילות הנדל"ן לעיתים קרובות משמשת כסימן מקדים להאטה ואף במקרים רבים למיתון בכל המשק.

במקרה זה, הבנקים, כמממנים עיקריים של חגיגה בנדל"ן, חווים בדרך כלל קשיים בגלל עלייה משמעותית בחדלות פירעון של לווים, ירידה בשווי הבטוחות והאטה בכלל הפעילות במשק.

שוק הנדל"ן בישראל לא בהכרח בדרך למשבר ומיתון. כעת נראה שהתסריט הסביר ביותר הוא האטה מסוימת בפעילות המשק תוך דשדוש במחירים וירידה בכמות עסקאות בשוק הנדל"ן למשך שנה -שנתיים. אולם, אי אפשר לפסול על הסף את הסיכון לתסריטים פחות "רכים". הדוגמאות הרבות של התפתחויות דומות במדינות שונות בעשורים האחרונים צריכות להדליק נורות אזהרה אצל מקבלי החלטות.

אם הסיכון באמת עלה, הוא צריך לקבל ביטוי בשווקים פיננסיים. אכן, מדד מניות של חברות הנדל"ן ירד מתחילת השנה בכ-4%, כאשר מדד מניות ת"א 125 עלה בכ-6%. לעומת זאת, באופן די מפתיע הבנקים התנהגו כאילו המתרחש בשוק הנדל"ן לא נוגע להם. מדד מניות הבנקים אף עלה בשיעור יותר גבוה מהמדד הכללי.

עליות שערים במניות הבנקים הישראלים בולטות במיוחד על רקע הביצועים של מניות הבנקים בשווקים הבינלאומיים. מדד מניות הבנקים בישראל השיג מתחילת השנה תשואה גבוהה בכ-25% לעומת מדד הבנקים העולמי MSCI World Banks. מניות הבנקים בעולם סבלו השנה מסיכונים רבים, פוליטיים וכלכליים, מריביות נמוכות, מחששות מאיום טכנולוגיה על רווחיות הבנקים ומסיבות האחרות.

אפילו הבנקים האמריקאים, שהיו אמורים ליהנות מהצמיחה החזקה במשק האמריקאי ומעליית ריביות בארה"ב סבלו מתת ביצוע עמוק. לעומת זאת, בישראל השמים של הבנקים נותרו כחולים ללא כתם קטן באופק.

גם אג"ח הבנקים לא מראות שום סימן של עלייה בסיכון. התשואות שלהם בהשוואה לאג"ח הממשלתיות עומדות ברמות נמוכות היסטורית. גם כאן, בהשוואה לאג"ח הבנקים בחו"ל, הביצועים בישראל היו טובים יותר.

מצב זה מעלה חשד לקוצר ראיה של המשקיעים. עליית סיכון בשוק הנדל"ן המקומי והחולשה במניות הבנקים בעולם צריכה לקבל תג מחיר במניות הבנקים הישראליים גם אם הסיכון עלה בצורה מתונה בינתיים והתסריט הגרוע עדיין עלול להתממש בהסתברות נמוכה יחסית.

הנקודה האחרונה מתייחסת להשפעה של עליית ריבית ע"י בנק ישראל, שכולם מצפים להבקרוב אחרי שנים של ריבית אפסית. עליית ריבית כששוק הנדל"ן מדשדש בין שמים לארץ זה הימור די מסוכן. ריבית היא אחד הכלים בעלי ההשפעה החזקה ביותר על שוק הנדל"ן. לכן, כמעט לא היו מקרים בהיסטוריה של מדינות שונות בהם בנק מרכזי העלה ריבית, כאשר מחירי הנדל"ן היו במגמת ירידה, אפילו קלה. תהליך עליית ריבית ע"י בנק ישראל בתנאים אלו עלול להפוך "נחיתה רכה" של שוק הנדל"ן והמשק לנפילה קשה.

הכותב הוא הכלכלן הראשי של בית ההשקעות מיטב-דש