Airbnb בתל אביב: ההחלטה שמפחידה את בעלי הנכסים

המפקחת על רישום המקרקעין במשרד המשפטים במחוז תל אביב, יעל ענתבי שרון, קבעה באחרונה כי השכרת דירה לטווח קצה מהווה הפרה של תקנון הבית המשותף, ופוגעת בשווי הנכסים בבניין ובמתקניו המשותפים. אף שעוד מוקדם לאמוד את השלכותיה של ההחלטה, נדמה שגלי ההדף שלה עשויים לשנות יחסי הכוחות בין דיירי בתים משותפים באזורים המבוקשים של תל אביב, ולהעמיד מכשול רציני בפני התעשייה התל אביבית הפורחת של השכרת נכסי מגורים לטווח קצר.

הפסיקה ניתנה לגבי תביעה שהגישה נציגות בית משותף ברחוב חברון בעיר נגד אחד מבעלי הדירות, שהשכיר אותה באמצעות Airbnb לתקופות קצרות. המפקחת אסרה על השמשת הדירה לשכירות לטווח קצר בבניין החל מ-1 בינואר 2019. אמנם החלטת המפקחת אינה גורפת או מחייבת את מי שאינם דיירי הבניין, אך היא בהחלט עשויה להוות תקדים בהכרעות עתידיות בנושא.

התביעה עוסקת בנכס ברחוב חברון בעיר, ובו 19 דירות, שנרשם כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים. ב-2015 נקבע לבניין תקנון, שעליו הסכימו כל בעלי הדירות בנכס, ובו נקבע בין היתר כי "השימוש בדירות יהיה אך ורק למגורים, אפילו לא שימוש מעורב". את התביעה הגישה הנציגות המשותפת נגד אחד הדיירים המתגורר דרך קבע בצרפת ומבקר בדירה בתדירות נמוכה, רק כמה פעמים בשנה. ביתר הזמן הוא משכיר את הדירה לאורחים מתחלפים לתקופות קצרות.

הנציגות עתרה בטענה כי הדייר עושה בדירה שימוש מלונאי ונוהג בה כדירת נופש ולא כדירת מגורים כמחויב בחוזה. הדיירים טענו כי ביקורי האורחים המתחלפים תדיר גורמים נזק לציוד, למערכות ולמתקנים שונים בבניין.

לשכת המפקח על רישום המקרקעין. התקנון חל על כל בעלי הדירות צילום: אוראל כהן

המפקחת ענתבי שרון ראתה בתקנון מסמך המחייב את בעלי הנכסים, ונדרשה להגדרת השימוש בדירה. היא קבעה כי דירה למגורים תיחשב כזו שהדייר שהה בה ברציפות במשך כמה חודשים כמגורי קבע, והשכרתה לדיירים ארעיים לטווח קצר חורגת משימוש למגורים. לפיכך, הדייר שלקח על עצמו את התקנון המשותף עם רכישת הנכס, חייב לכבד את הכללים. בהכרעתה קבעה המפקחת כי הדייר הצרפתי לא יורשה להשכיר את דירתו לפרקי זמן קצרים באופן מתמשך, וחייבה אותו לשלם שכר טרחה והוצאות בסך 8,500 שקל.

"מדובר בבניין שנבנה באיכות גבוהה ומותקנים בו מתקנים וציוד יקר ערך, חלק מהם דורשים לימוד מדויק על מנת להפעילם", נכתב בפסק הדין. "על רקע ייחודו של הבניין, נראה כי הסעיף בתקנון המוסכם המונע שימוש בדירות שלא למגורים, לא בא לאוויר העולם סתם כך, והוא נועד להגן על הבית המשותף והרכוש המשותף היקר המותקן בו ולוודא בין היתר כי רמתו בסיום הבנייה תיוותר על כנה".

"אי-נוחות במקרה הטוב"

פסיקתה מחזקת את העמדה הנשמעת תכופות כי מתן שירותי Airbnb על בסיס קבוע עשוי להיחשב כפגיעה בשווי הנכס, ואף באיכות חייהם של יתר הדיירים בבניין. בכך היא מסכנת מקור הכנסה משגשג לאלפי בעלי דירות בתל אביב, המניב להם לעתים הכנסה משולשת מזו שהיתה מתקבלת עבור אותו נכס בשכר דירה חודשי רגיל. כיום מוצעות באתר הפופולרי כ-8,000 דירות באזור תל אביב.

"החלטת המפקחת על הבתים המשותפים לעניין השימוש בדירת מגורים לצורכי השכרה לטווח קצר מתייחסת למקרה ספציפי, שבו נקבע באופן מפורש בתקנון הבית המשותף כי השימוש בדירות יהיה למגורים בלבד ולא ל'שימוש מעורב'", מדגישה עו"ד אפרת שרון, ראש מחלקת תכנון ובנייה במשרד עורכי הדין פישר בכר חן וול אוריון ושות' (FBC & Co). "על פי הוראות חוק המקרקעין, תקנון זה חל על כל בעלי הדירות בבניין, ועל כן גם על אותו בעלים שהשכיר את דירתו לטווח קצר.

"אין ספק כי דיירים של בניין מגורים שבו דירה אחת או יותר המיועדות להשכרה לטווח קצר, כאשר הדבר אינו מוסדר בדין, אינם מרוצים מהמצב, וכי ברוב המקרים הדבר יוצר אי-נוחות במקרה הטוב ונזקים חמורים במקרה הגרוע".

עו"ד אפרת שרון. "דרושה חקיקה, לרבות של המונח 'טווח קצר'" צילום: משרד עוה"ד פישר בכר חן וול אוריון ושות'

לדברי שרון, את דינם של מקרים פרטניים יש לבחון, בין היתר, לפי תוכניות המתאר הרלוונטיות לנכס, הקובעות את ייעודו ואת השימושים המותרים בו. "על פי הוראות המבא"ת (מבנה אחיד לתוכניות) קיימת הפרדה בין שימושי המגורים ושימושי המלונאות. להערכתי, השכרה לטווח קצר עשויה להוות שימוש מלונאי, ועל כן, ייתכן כי שימוש כזה בדירת מגורים מנוגד לתוכנית המתאר כמו גם להיתר הבנייה שעל פיו הוקם הבניין".

שרון מוסיפה כי "מקרה כמו זה שנדון בהחלטת המפקחת, שבו נכתב במפורש בתקנון הבית המשותף, המהווה למעשה הסכם בין דיירי הבית, כי אין לעשות 'שימוש מעורב' בדירות המגורים, המשמעות היא כי לא ניתן לעשות בדירת המגורים כל שימוש אחר שאינו מגורים – כפי שקבעה המפקחת. השכרה לטווח קצר יכולה להיחשב פרקטיקה מלונאית, ומבחינת בעל הדירה - להיות מוגדרת כעסק".

אז מה צריך לבדוק מי שבכל זאת רוצה להרוויח קצת כסף בעת היעדרותו מהדירה?

"הוא צריך לבחון שני היבטים: הצד התכנוני ובכללו הגדרות השימושים, אשר נדונו על ידי ועדות התכנון; והצד הקנייני, לרבות תקנון הבית המשותף, אשר נדון בפני המפקחת על הבתים המשותפים או בפני בתי המשפט האזרחיים.

"כך או אחרת, אין ספק כי יש להסדיר את נושא ההשכרה לטווח קצר, ולהבהיר בחקיקה את הכללים בדבר השכרת דירות לטווח קצר - לרבות הגדרת המונח 'טווח קצר' וההגבלות אשר יחולו על שכירויות אלה. זאת, על מנת להגן הן על בעלי דירות שכנים בבניין, הן על משכיר הדירות והן, כמובן, על השוכרים עצמם".